Приобретение жилья в новостройке чревато невыполнением застройщиком своих обязательств: он может затянуть сдачу дома, а то и вовсе сбежать с деньгами соинвесторов. Вторичный рынок таит в себе не меньше опасностей, избежать которых можно лишь благодаря собственному неусыпному вниманию

Далеко не каждый покупатель жилья дотошно вникает во все имеющиеся документы на квартиру или обращается к юристам за помощью при оформлении сделки, которая на первый взгляд кажется несложной. Отсюда большое количество махинаций и обманов, а также сделок, оспариваемых в суде третьими лицами. Потребители, которые не удосужились тщательно проверить чистоту квартиры, подсчитывают убытки.

Последствия брака

Москвичка Светлана Ленинцева пару лет назад приобрела для своей дочери однокомнатную квартиру на вторичном рынке у Сергея Нестерова. Помещение было в плохом состоянии, поэтому новые хозяева сразу приступили к ремонту. Наняли бригаду, составили смету, и работа началась. Но далее события развернулись весьма неприятным для Светланы образом. "Внезапно появилась бывшая супруга продавца, -- вспоминает Светлана. -- Она утверждала, что данная жилплощадь является имуществом, совместно нажитым ею и экс-супругом. Добровольно отдать бывшей жене часть суммы, полученной от продажи квартиры, Сергей Нестеров отказался, и она подала иск в суд". Выяснилось, что квартиру Сергей действительно приобрел еще до развода с женой. "У него был свой бизнес, приносивший неплохой доход. Заработанные деньги он и вложил в недвижимость, не уведомив об этом супругу. А потом его дела пошли на спад, бизнес пришлось продать, тут и развод подоспел -- деньги поделили с женой". Но квартира, тайно купленная Сергеем Нестеровым, осталась в его собственности.

В результате суд удовлетворил требование истицы, и сделку между Светланой и Сергеем признали ничтожной (то есть недействительной). Согласно главе 7 Семейного кодекса, а также статье 256 Гражданского кодекса, все имущество, нажитое супругами в годы брака, является общим, если письменным договором между ними не назначен иной порядок раздела собственности. Таким образом, квартира, приобретенная Сергеем Нестеровым, хоть и оставалась для его супруги тайной за семью печатями, но наполовину ей все-таки принадлежала, а на распоряжение общим имуществом необходимо согласие обоих супругов. Отсутствие такового и было квалифицировано судом как основание для признания сделки ничтожной. Более того, если бы Сергей Нестеров утаил от супруги не квартиру, а наличные деньги -- скажем, положив их в банковскую ячейку, и лишь после развода приобрел бы недвижимость, то, скорее всего, требование истицы о разделе уже проданного жилья было бы также удовлетворено. Ведь своего бизнеса, приносящего стабильный и ощутимый доход, Сергей лишился еще до расторжения брака. И в ходе разбирательства непременно выяснилось бы, что без денег, вырученных ранее (то есть еще до развода), он не сумел бы купить квартиру.

Следует отметить, что в случае со Светланой сказалось несовершенство исполнения законодательства. При оформлении прав на жилье Сергей был обязан предоставить в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) разрешение супруги на покупку квартиры или нотариально заверенную доверенность, позволяющую мужу вести дела от лица жены. Однако этих документов часто не требуют, особенно если оформление права собственности происходит через посредников.

Требование предоставить согласие на сделку от супруга способно избавить вас от массы неприятностей и существенных убытков. Светлана Ленинцева, например, не только потратила много времени и усилий на покупку жилья, которое так и не перешло в ее собственность, но и вынуждена была буквально выкинуть на ветер существенную сумму. Во-первых, за время разбирательства и переоформления документов московские квартиры выросли в цене на 10% (и ей еще повезло: с момента подачи иска до вынесения решения может пройти три года, за это время стоимость жилья даже при нынешней динамике способна вырасти еще больше). Теперь, после расторжения сделки, за полученные обратно деньги купить аналогичную жилплощадь уже не представляется возможным. Во-вторых, пришлось выплатить неустойку компании, делавшей ремонт, ведь контракт с ней уже был подписан и работы начались. Кстати, если бы они были закончены, Светлана могла настаивать в суде на возмещении средств, потраченных ею на неотъемлемые улучшения в квартире.

Однако незадачливая покупательница попала не в самую плохую историю: в договоре купли-продажи была указана реальная стоимость квартиры. А ведь частенько стороны приходят к соглашению о сознательном уменьшении суммы сделки в договоре -- это снимает с продавца часть налогового бремени. В случае же признания сделки недействительной покупатель не сможет потребовать с продавца ту часть денег, которая была передана ему "в конверте".

Итак, письменное и нотариально заверенное согласие мужа или жены на совершение сделки с имуществом обязательно должно находиться в пакете документов. Как видно из предшествующего примера, такая бумага не помешает и в том случае, если брак распался. По крайней мере, следует выяснить у экс-супруги (или супруга) продавца квартиры, имеет ли она основание оспорить сделку, инициированную ее "бывшим". Существует заблуждение: если развод состоялся более трех лет назад, то и беспокоиться не о чем -- исковая давность истекла. Срок ее действительно составляет три года (ст. 196 ГК РФ), однако с момента, когда пострадавшая сторона узнала или должна была узнать о нарушении своих прав (ст. 200 ГК РФ).

Дети бывшими не бывают

Права несовершеннолетних -- особая проблема на рынке купли-продажи жилья. Дети, не достигшие 18-летнего возраста, могут являться собственниками недвижимости, обычно доли, но в силу отсутствия дееспособности не имеют права распоряжаться ею самостоятельно. И не редкость ситуация, когда родители как законные представители продают квартиру, собственником части которой является их несовершеннолетний ребенок. Однако не каждая такая сделка является юридически чистой, а значит, безопасной.

Петербуржец Тимур Алымов на собственном опыте узнал, что, когда родители-продавцы нарушают права малолетних, страдает покупатель. В начале 2005 года он приобрел в Москве трехкомнатную квартиру у семьи Медуницыных -- Ольги и Константина, с которыми проживал их семилетний сын Ян, владелец одной третьей части жилья. Сделка выглядела совершенно законной и никаких подозрений не вызывала до тех пор, пока Медуницыны не попросили покупателя об одолжении. "Поскольку выписать несовершеннолетнего в никуда нельзя, меня попросили закрыть глаза на факт его регистрации в моей квартире. Они сказали, что хотели бы прописать ребенка по новому адресу -- у бабушки, -- вспоминает Тимур. -- По словам супругов, как раз шло оформление документов на ту квартиру, поэтому требовалось подождать совсем немного". Согласие на такую "сделку" -- большая ошибка Тимура. Он признает ее и сам: "не учел, что придется иметь дело с органами опеки и попечительства", а они обязаны вмешаться, если с регистрации снимается малолетний собственник помещения (или доли в нем) без предоставления аналогичных условий проживания. 

-----------------