В 2007 г. владелец компании «Петербургские отели» Сергей Морев открыл свой первый мини-отель «Cеребряный век», в 2008 г. - мини-отель «Гринвич». Инвестиции составили около $1,3 млн, годовой оборот каждого отеля - около $220 000.
К идее мини-отелей я пришел после того, как
в 1999 г. купил квартиру на Невском, чтобы ее
сдавать», - признается Морев. У него два
высших образования - техническое и
юридическое. Еще во время учебы начал
ездить по миру - был и рабочим на ферме, и
переводчиком в юридической компании.
Квартиру купил на заработанные за границей
$25 000. «Клиентов искал через газету, так и
узнал о посуточной аренде, которая
оказалась в три раза выгоднее долгосрочной.
За $50 сам сделал сайт и в мае 2002 г. начал
принимать клиентов. Сам их встречал на
вокзале», - рассказывает Морев. Выручка от
сдачи квартиры на Невском была около $36 000
в год. Познакомившись с другими
арендодателями, Морев начал оказывать им
услуги агента. В 2003 г. крупный заказ на
расселение на длительный срок около 100
сотрудников международной фирмы позволил
Мореву заработать еще на одну квартиру.
Другая арифметика
В 2002 г. Морев устроился работать в
компанию «Сеть мини-гостиниц» и в 2003 г. стал
руководителем проекта по строительству
мини-отеля «Адмирал». «Тогда я окончательно
понял, что мини-отель выгоднее, чем
посуточная сдача. Сейчас инвестиции в
квартиру в центре города (покупка
недвижимости плюс ремонт) составляют около
$300 000. В год она будет приносить примерно
$18 000, т. е. рентабельность будет около
6%. С мини-отелями другая арифметика, -
объясняет Морев. - Выбирается квартира
площадью 170-200 кв. м на первом или втором
этаже недалеко от Невского. В ней можно
разместить восемь номеров. Сейчас такая
квартира стоит от $500 000, вид на воду
увеличивает цену в 1,5-2 раза. Затраты на
ремонт с реконструкцией и меблировкой -
$1000-1500 за 1 кв. м. При средней стоимости
номера $100 и годовой загрузке отеля на 80% он
будет приносить в год около $220 000. С
учетом 6% налогов, затрат на персонал и
коммунальных платежей рентабельность
этого бизнеса я оцениваю в 25%».
Подозрительная дверь
На покупку обеих квартир под отели Морев
потратил около $1,3 млн ($550 000 на «Серебряный
век» и $750 000 на «Гринвич»), взятых в кредит
в банке. Оформлением интерьеров занялся сам.
«Серебряный век» выглядит как старая
питерская квартира начала ХХ в. В
оформленном в английском стиле «Гринвиче»
возле стойки администратора стоит красная
телефонная будка. В такой же цвет покрашена
дверь в подъезд. «Жильцов это испугало
сначала, подумали, что тут сомнительное
заведение, начали возмущаться, - смеется
Морев. - Но удалось переубедить. Им
соседство с мини-отелем выгодно: мы ведем
видеонаблюдение в подъезде, следим за
порядком». Юридически перевести квартиру в
статус отеля несложно. «Гостиница,
работающая в части жилого дома, имеет
статус меблированных комнат, что
разрешается законодательством», -
объясняет член оргкомитета клуба отелей The
Hotels Club и генеральный директор мини-отеля «Шелфорд»
Алексей Мусакин.
«В нашем бизнесе ярко выраженная
сезонность, летом - наплыв клиентов, зимой -
застой», - отмечает Морев. Средняя стоимость
проживания в его мини-отелях - 2500 руб. с
человека, зимой цена на 20% ниже летней. «Средняя
годовая заполняемость малых отелей бизнес-класса
- 75%, на 100% отели заполнены только в период
белых ночей», - соглашается Мусакин. «Кроме
того, есть серая часть этого рынка - когда
хозяин живет в квартире, а часть комнат
сдает - естественно, без кассового аппарата»,
- отмечает Морев.
Две большие разницы
«В 2001 г. в Питере было 30 мини-отелей, в 2004-м -
уже 250, сейчас - около 550 и прибавляется по 10
отелей в год, - говорит Мусакин. - Когда
восемь лет назад я открывал «Шелфорд», 1 кв.
м стоил $200, сейчас - почти $4000». «Два года
назад мини-отель окупался за пять лет,
сейчас и этот срок, и затраты на ремонт
увеличились вдвое. Если стоимость 1 кв. м в
Питере дойдет до $6000, бизнес станет
нерентабелен, - сокрушается владелец мини-отеля
«Амадео» Василий Ручкин. - Если раньше можно
было делать отель в четыре номера, то сейчас
их должно быть как минимум 10-15». «При малом
числе номеров незаезд одного гостя - это
потеря в 10%», - добавляет Морев. Среди других
проблем Морев называет невозможность из-за
маленького номерного фонда работать с
туристическими агентствами.
В Москве формат мини-отелей вообще не
прижился, считает главный редактор журнала
«ProОтель» Светлана Журавлева: «Возведение
гостиницы в пределах Бульварного кольца
обойдется инвестору в 2500-3000 евро за метр
площади. Мини-отель в центре города
экономически необоснован. Вложения
требуются такие же, как для бизнес-центра,
пятизвездочного отеля и жилого здания. Но
пятизвездочный объект окупится через 6-7 лет,
офисный центр - за пять, жилой дом - за пару
лет, при этом прибыль может достигать 50%, а
срок окупаемости мини-гостиницы может
растянуться на 8-9 лет при прибыльности
вложений на уровне 14-18%. Вариант с выкупом
жилых квартир под гостиницу в Москве также
невыгоден».
Выживет сеть
«Будущее за объединением в сети по 5-10 мини-отелей»,
- считает Морев. Сейчас помимо собственных у
него два мини-отеля в управлении. «Сеть
позволяет снизить затраты», - признает
Мусакин.
Владельцы питерских мини-отелей признают,
что пик входа на этот рынок уже прошел. «Но
отели будут открываться. В Питер приезжает 4
млн туристов в год, из них 3 млн будут жить в
гостиницах, которых по-прежнему не хватает.
Так что перспективы хорошие, тем более что
мини-отели любят иностранцы», - отмечает
Мусакин. «Рынок будет развиваться, только
если мы решим вопрос финансирования. Из-за
долгого срока окупаемости инвесторы не
спешат вкладывать средства», - считает
Ручкин. В Питере отельерам становится тесно,
и Морев изучает ситуацию за его пределами.
Рынок деревенских гостиниц еще не занят, а
экотуризм входит в моду.
Маленькие, но емкие
По оценке члена оргкомитета клуба отелей
The Hotels Club, генерального директора мини-отеля
«Шелфорд» Алексея Мусакина, в 2007 г. емкость
рынка мини-отелей Санкт-Петербурга
составила около $3 млрд.
Елена Мулярова, "Петербургский феномен", 05.05.08
Источник: Газета «Ведомости»