Можно ли заработать на рынке недвижимости, если денег немного.
С начала года Федеральная служба по финансовым рынкам России (ФСФР) зарегистрировала 70 новых закрытых ПИФов недвижимости (ЗПИФН). Сейчас идет их формирование, и частный инвестор может подключиться к процессу, купив паи из первых рук. В какие же ЗПИФН вкладывать деньги, чтобы получить максимальный доход при минимальных рисках?

Плюсы и минусы

Главным аргументом в пользу коллективных инвестиций в недвижимость через ЗПИФН обычно выступает возможность заработать на рынке недвижимости, не располагая суммой, достаточной для прямых инвестиций. Но это не единственное преимущество фондов недвижимости.

Президент Parex Asset Management Роберт Иделсон считает не менее важным плюсом ЗПИФН возможность заработать на рынке недвижимости, не прибегая к самостоятельному выбору и приобретению объектов и оформлению сделок - достаточно лишь оформить покупку долей фонда, а профессионалы уже сами будут заниматься составлением диверсифицированного портфеля из лучших объектов недвижимости и выполнением всех связанных с этим формальностей. Они также берут на себя обязательство продать всю приобретенную недвижимость по окончании деятельности фонда.

Есть у ЗПИФН преимущества и по сравнению с другими ПИФами. Как объясняет генеральный директор УК "Промсвязь" Ольга Огородникова, это большой срок инвестирования. "Многие частные инвесторы приобретают паи фондов на короткое время, причем не всегда удачно рассчитывают точку входа - таким образом, вместо дохода в долгосрочной перспективе получают лишь потери, - говорит она. - А для крупных инвесторов особо важным преимуществом будут защищенность их объектов недвижимости в ПИФе и отсутствие части налогов".

Минусы у инвестиций в ПИФы недвижимости тоже имеются. Среди них генеральный директор УК "Атлас Капитал" Светлана Ануфриева отмечает "закрытость" фонда на весь срок его работы и, относительно возможностей фондового рынка, достаточно умеренную доходность (в среднем 20-30 процентов годовых). "Однако на фоне зачастую высоко волатильного фондового рынка, где ожидания сверхдоходности сопровождаются повышенными рисками потери части вложенных средств, где сложно прогнозировать поведение рынка, поскольку он очень информационно зависим, а ПИФ в свою очередь жестко зарегламентирован в своих оперативных действиях, минусы ЗПИФов недвижимости оборачиваются плюсами для инвесторов, - уверяет она. - В числе таких плюсов - возможность оценить тот или иной проект с точки зрения его рентабельности и рисковой составляющей, прежде чем принимать решение об инвестировании. Дополнительным гарантом не только сохранности инвестируемого капитала, но и надежной защиты имущества фонда (в частности, от "недружественного поглощения") является жесткий контроль со стороны регулирующих деятельность УК структур за законностью совершаемых внутри фонда операций. Что касается рисков, то риски, сопровождающие деятельность ЗПИФов недвижимости, в большинстве своем сводятся лишь к возможному снижению уровня прогнозируемой доходности в результате удлинения сроков осуществления проекта. Тогда как в ПИФах фондового рынка возможен "уход в минус" самой инвестируемой суммы".

Выбираем профиль

Закрытые ПИФы, в отличие от открытых, создаются на определенный срок (чаще всего от двух до пяти лет) и предполагают целевое финансирование одного или нескольких проектов. Поскольку в течение срока действия ЗПИФН активы из фонда не изымаются, частному инвестору важно сразу сделать правильный выбор. Для этого в первую очередь нужно определить, какое инвестиционное направление фонда ему больше подходит.

"ЗПИФы недвижимости делятся как минимум на две большие группы, которые заметно разнятся по прогнозируемой доходности: девелоперские и рентные, - объясняет Светлана Ануфриева. - Девелоперские фонды ориентированы на возведение объектов жилой и коммерческой недвижимости, операции с земельными участками, спекулятивные операции с объектами недвижимости. Доходность таких фондов образуется в результате реализации возведенных или предназначенных к продаже объектов недвижимости. В зависимости от актуальности направления в тот или иной период времени формируется и величина доходности по фонду (средние показатели - 25-35 процентов годовых). Рентные же фонды извлекают доходность за счет периодических арендных платежей в результате эксплуатации внесенных в фонд объектов недвижимости. Здесь не возникает роста капитализации объекта, отсюда и доходность фонда невысока, но стабильна (средние показатели 7-15 процентов годовых)".

Какого инвестиционного направления будет придерживаться фонд, можно узнать из инвестиционной декларации, в которой указываются объекты инвестирования. Как объясняет Ольга Огородникова, в состав фонда могут входить разнообразные активы - не только объекты недвижимости. В состав активов ЗПИФа недвижимости УК "Промсвязь", например, входят как ценные бумаги РФ и иностранных государств, денежные средства, так и объекты недвижимого имущества и права на него: земельные участки (в том числе земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли поселений, земли лесного фонда, водного фонда), здания, сооружения, помещения, в том числе жилые помещения, административные, торговые, производственные, выставочные, складские, гаражные комплексы. Широкий набор инструментов позволяет диверсифицировать инвестиции пайщиков и существенно снизить риски.

При выборе ПИФа недвижимости стоит учесть и географию объектов инвестирования. По наблюдениям Ольги Огородниковой, покупка или строительство объектов жилого фонда в столицах уже не столь доходна. Рынок сильно перегрет, поэтому имеет смысл обратить внимание на другие менее крупные города с выгодным географическим положением. Этого мнения придерживаются и в других УК, например в "БКС-Фонды недвижимости".

ЗПИФН "Профи" УК "БКС-Фонды недвижимости" будет инвестировать средства пайщиков в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Набережных Челнах (Республика Татарстан). Фонд учреждается сроком на 3 года. Формирование ЗПИФНа завершится 22 апреля либо ранее, по достижении стоимости имущества фонда в размере 50 млн рублей. Минимальная сумма для инвестирования - 100 тыс. рублей. Инвестиционный доход пайщиков будет обеспечиваться разницей в стоимости строящихся объектов и объектов, сданных в эксплуатацию, а также за счет сдачи в аренду готовых объектов.