- должен быть составлен детальный контракт купли-продажи данной недвижимости или контракт узуфрукта (на получение права пожизненного пользования данной недвижимостью и доходами от нее). Чем больше деталей определено в контракте, тем он лучше подходит для описываемого метода. В договоре обязательно указываются границы недвижимости, продажная цена, способ оплаты, методы приобретения данной недвижимости продавцом и предыдущим владельцем. Контракт должен быть составлен на арабском, так как суды принимают на рассмотрение документы, составленные только на этом языке;

- покупатель должен выдать доверенность своему юристу на право представлять свои интересы в суде. Затем юрист обращается в суд и возбуждает судебный процесс, в результате которого выносится решение, что подпись в контракте купли продаже недвижимости или узуфрукта действительно принадлежит продавцу. Судебный процесс занимает 6-8 месяцев. Его результатом и становится «решение суда о законности подписи».

Этот метод - более слабая форма защиты права собственности на недвижимость, нежели государственная регистрация, но ею пользуются, чтобы избежать дорогостоящей и длительной государственной регистрации. Так полагает эксперт в данном методе Зейяд Ехия, глава юридического управления в Шарм-эль-Шейхе. Он же подчеркивает, что купля-продажа недвижимости в Шарм-эль-Шейхе и на всем Синае в чистом виде невозможна, потому что территория считается спорной. Передача собственности происходит только на срок 99 лет. Кроме того, иностранный покупатель обязан получить разрешение на многократный въезд от властей, курирующих юг Синая и расположенных в г. Эль-Тур около Шарм-эль-Шейха.

Но государственная регистрация имеет свои недостатки - длительный период запрета на продажу и сдачу в аренду недвижимости. Эрнандо де Сото, экономист с мировым именем, насчитал 77 бюрократических процедур в 31 ведомстве, которые необходимо пройти, чтобы зарегистрировать недвижимость. Эти процедуры занимают от шести до 11 лет и объясняют, почему в Египте зарегистрировано только 10% недвижимости. ВБ, впрочем, насчитал лишь семь процедур, занимающих 193 дня и стоящих только 1% от покупной цены недвижимости. ВБ поставил Египет в деле регистрации недвижимости на 101-е место из 177.

Кому верить? Никому. ВБ создает свои документы и дает оценки и рейтинги на основе ответов правительств. А они дают ответы исходя из положения, которое закреплено в законах, а не на практике. Материалы де Сото могли не учесть египетский рывок в реформах, но по-прежнему египтяне не спешат регистрировать свою недвижимость, даже в новостройках Каира.

Доходы и налоги

Прямого налога на недвижимость нет. Но если нет декларации о доходах от недвижимости, то с собственника взимается налог с предполагаемых доходов по оценке, определяемой с помощью специальных таблиц, которые правительство должно обновлять раз в 10 лет, но пока еще не обновляло.

В Египте налогообложение дохода от недвижимости подпадает под действие закона № 187 1993 г. о подоходном налоге. Сюда также попадают доходы от зарплаты, коммерческих и промышленных прибылей, движимого имущества и некоммерческой деятельности. Подоходный доход взимается по прогрессивной шкале. С суммы менее 30 000 египетских фунтов (3600 евро) дохода от недвижимости налог не взимается. Свыше этой суммы он разнится - от 10% до 48% в зависимости от вида недвижимости и размера дохода. Налогом облагается только половина дохода - считается, что другая половина тратится на поддержание недвижимости в состоянии, которое может приносить доход, по данным израильского исследовательского центра Info-Prod Research.

Согласно Global Property Guide закон 1997 г. № 8 «Гарантии поощрения инвестициям» имеет бреши и позволяет не платить налоги с получаемых арендных платежей за немеблированную или необорудованную недвижимость. Для этого есть основания. Налогооблагаемый доход от немеблированной или необорудованной недвижимости попадает в налоговую декларацию только вместе с декларацией о зарплате, полученной в Египте. Иностранцы, не получающие зарплату в Египте, вообще могут не заявлять об этом доходе, а египтяне могут, но не хотят и не заявляют.

Сборы, комиссии

При нормальной процедуре купли-продажи необходимо пройти регистрацию недвижимости в местном управлении недвижимости. Регистрационный сбор зависит от площади объекта, за 100 кв. м платят 500 египетских фунтов (60 евро), за 200 кв. м - 1000 египетских фунтов (120 евро), за 300 кв. м - 1500 египетских фунтов (180 евро) и за 1000 кв. м - 2000 египетских фунтов (240 евро). Платит регистрационный сбор покупатель.

Из-за сложной регистрационной процедуры и необходимости представления документов только на арабском языке российский и любой иностранный инвестор будет вынужден воспользоваться услугами местного юриста. Его гонорар составит около 3% от покупной цены недвижимости. Но здесь работают правила восточного базара. Услуги египетского риэлтора стоят от 2,5% до 3% от суммы сделки. Налог на продажу или передачу недвижимости составляет 2,5%. Платит его продавец.

Налогом на увеличение рыночной стоимости недвижимости облагаются земля и строения в пределах городских границ. Выплачивается продавцом в размере 2,5% от валовой прибыли, полученной от продажи недвижимости.

Большая стройка

Эксперты видят только три района, заслуживающих инвестиций. Это курорты Красного моря, курорты Средиземного моря и Каир.

Шарм-эль-Шейх был превращен в курорт Израилем, который в 1956 г. захватил этот район. В 1982 г. Египет получил его обратно со всей курортной инфраструктурой. Сейчас это жемчужина страны, принимающая туристов и международные конференции со всего мира - отелей разных классов здесь хватает. Закон запрещает высотную застройку, которая испортила бы естественную красоту курорта.

Развитие рынка недвижимости здесь шло в ногу с развитием туризма. На территориях гостиниц типа Ritz-Carlton (существующих или строящихся) продают частные виллы. Покупателям предоставляется возможность пользоваться всей инфраструктурой отеля. Так поступают и несколько севернее Шарм-эль-Шейха: в районе г. Набк закончено строительство курортов «Сиерра Залива Набк», «Резиденция Лагуна Виста», «Карлтон», «Хадава», а в районе г. Рас-Нусран возникает жилой массив Монтазах.

Хургада - самый популярный у россиян морской курорт Египта, хотя сейчас он уже перенаселен, а многие отели обветшали. Рыбацкая деревня в 500-х км от Каира превратилась в город с населением 35 000 человек и стала международным центром дайвинга. Пляжи тянутся почти 40 км вдоль берега Красного моря. Международный аэропорт связывает Хургаду с основными европейскими странами.

Эль-Гуна - самый престижный курорт и самый большой девелоперский проект рядом с Хургадой - занимает 37,8 кв. км. Здесь работает египетская группа «Ораском». 9 кв. км территории и 10 км пляжа уже освоено, построено 14 отелей, несколько гольф-полей, поло-клуб. Планируется открыть международную школу.

Залив Гамша в 60 км к северу от Хургады облюбовала девелоперская компания «Дамак». На освоение 320 кв. км планируется истратить $16 млрд. Девелоперский проект группы «Ала Харафи» из Кувейта «Порт Галиб» реализуется почти 300 км южнее Хургады около Марса-Алам, где уже действуют международный аэропорт, отели, спортивные сооружения. Готово к продаже 100 жилых помещений, 350 доделывается.

Средиземноморское побережье Египта пользуется популярностью у жителей Каира и Александрии. Во времена президента Насера небольшие участки на побережье можно было легко получить за бесценок. Поэтому сейчас ближайшее к городам побережье разбито на мелкие участки с уродливыми стандартными строениями разной степени изношенности, напоминающие российские пресловутые 6 соток. Но эти 6 соток обеспечивали отдых жителям перенаселенных и пыльных египетских городов.

В настоящее время на удалении от больших городов на средиземноморском побережье развиваются современные курорты, построенные по европейским стандартам: «Залив Алмаза» в 280 км к западу от Марасси обустраивает «Травко»; «Марасси» вблизи легендарного Эль-Аламейна, который развивается вдоль 7-километрового пляжа стараниями компании «Эмаар», известного девелопера из эмирата Дубай. Проект предусматривает строительство отелей, шикарных вилл, гавани для яхт и поля для гольфа.

Наиболее крупный из иностранных девелоперов, работающих в Каире, - «Эмаар». Под современную застройку пошли окраины Каира, где строятся по международным стандартам коттеджные поселки, поля для гольфа, спортивные и развлекательные сооружения, торговые пассажи и офисные здания. Та же компания планирует курортные застройки в предместьях Каира - Гардению и Палм-Хиллс.

Катамейя-Хейтс - территория на юге Каира с высокими ценами на землю. Ее облюбовали иностранцы из-за близости к району Маади - «немецкой слободе» Каира с международными школами, которые собираются перебираться в Катамейя-Хейтс. Немецкий и французский университеты и отделение английской школы уже переехали. Вторая очередь проекта - Катамейя-Дьюнс, сюда собирается переехать престижный Американский университет. Есть еще два новых престижных района - Мадинати с квартирами, 1 кв. м которых стоит $800, и Рехаб-Сити. В них селятся высокопоставленные египтяне.