Не только туризм, но и возможность сделать выгодное вложение в недвижимость привлекают иностранных инвесторов в Египет. Для британцев, например, эта страна в смысле инвестиций - вторая по популярности вне Европы (после США). Постоянно растущие, но сравнительно невысокие цены на египетскую недвижимость, уверенный экономический рост и падающая инфляция объясняют такую притягательность египетской недвижимости с точки зрения экономики. А неплохо сохранившиеся памятники одной из величайших земных цивилизаций и курорты на Красном и Средиземном морях располагают приобретать жилье для отдыха - благодаря неиссякаемому потоку туристов оно также может обеспечивать постоянный доход в виде арендной платы...

Низкий прожиточный минимум, а следовательно, и низкая стоимость местной рабочей силы выгодно выделяют содержание египетской недвижимости и управление ею среди других стран. Россиянам есть над чем задуматься. Правда, во всем этом море сладости не обошлось без нескольких ложек проблем.

Например, Арабская Республика Египет (АРЕ) постоянно продлевает чрезвычайное положение в стране, введенное еще 1967 г., и военное положение, введенное в 1981 г. Последнее продление военного положения заканчивается в этом году. Для туристов и инвесторов оно незаметно. Но при неблагоприятных условиях может привести к крупным неприятностям.

Многоликий Египет

Всемирный банк (ВБ) высоко оценивает Египет. В документах ВБ Египет в 2008 г. назван главным реформатором своего региона и даже всего мира. Египет резко улучшил свои оценки и рейтинги, которые отражает ВБ в ежегодном обзоре «Ведение бизнеса». Так, страна сократила минимальный капитал, требуемый для начала бизнеса, с 50 000 египетских фунтов только до 1000 фунтов (120 евро) и уменьшила вдвое требуемые на это продолжительность процедур и расходы. Снижаются расходы на регистрацию недвижимости с 3% от стоимости недвижимости до небольшой фиксированной суммы. В 2007 г. она равнялась 500-2000 египетским фунтам (60-240 евро).

По мнению ВБ, в Египте контролируется бюрократия, выдающая разрешение на строительство. Сокращены и упорядочены процедуры для экспортеров и импортеров. Учреждено новое частное кредитное агентство, которое должно облегчить получение кредита для заемщиков.

Посольство АРЕ на запрос о частных российских инвестициях в египетскую недвижимость ответило положительно, достаточно пространно, но обтекаемо: «Правительство Египта поддерживает частные инвестиции и принимает новые законы, стимулирующие их, дающие налоговые и таможенные льготы, гарантирующие и защищающие иностранного инвестора». Таковы положительные стороны современных египетских реформ.

В британском агентстве недвижимости Property-Abroad Limited, работающем в том числе на египетском рынке недвижимости, добавили конкретики. Основным титулом (документом, подтверждающим собственность) на недвижимость является ее государственная регистрация - это верно как для России, так и для Египта. Зарегистрированная недвижимость, по египетским законам, не может быть продана или сдана в аренду в течение последующих регистрации пяти лет. Существует ограничение для иностранцев - они могут иметь не более двух квартир на одну семью.

Но в Египте только 10% недвижимости имеет государственную регистрацию. Здесь не существует надежных баз данных, не публикуется официальная информация о ценах на недвижимость и отсутствует цивилизованный рынок недвижимости, а вместо него действует дикий восточный базар недвижимости. Широко распространена деятельность так называемых черных маклеров, специализирующихся на продаже недвижимости иностранцам. Как говорят сотрудники риэлторских компаний в Хургаде, «каждый второй местный житель готов продать вам недвижимость». И, кстати, все документы, имеющие юридическую силу, составляются только на арабском языке. В стране отсутствуют стандарты на строительство, каждая строительная фирма строит по своим нормам.

Однако все это не останавливает предприимчивых российских инвесторов. Кроме привычного авось реализацию египетских проектов подпитывает несколько соображений:

- в Египте широко пользуются суррогатами титулов на собственность, например «решение суда о законности подписи» (о нем ниже);

- после получения письменного разрешения премьер-министра Египта можно свободно распоряжаться даже зарегистрированной собственностью хоть на следующий день;

- ограничения для иностранцев распространяются только на жилую недвижимость. Коммерческая доступна в любых количествах, а жилая ограничивается площадью в 4000 кв. м. Для большинства российских инвесторов эти ограничения приемлемы;

- российских инвесторов, как и большинство других, интересует недвижимость в курортных зонах и в какой-то мере в Каире и Александрии, а там дикий базар недвижимости начинает потихоньку «приручаться».

Наконец, благодаря росту цен на рынке ликвидность египетской недвижимости сейчас высока и обеспечивается прирост капитала на вложенные средства.

По данным Елены Мишкиной, директора московского представительства компании Cheda, цены на недвижимость в Хургаде, например, растут на 40% уже третий год подряд. Некоторые удачно расположенные и качественные проекты подорожали за это время на 200-300%. Учитывая, что цены здесь по московским меркам совсем невысокие (около $39 000 за квартиру с двумя спальнями и гостиной на стадии строительства, от $55 000 - за готовое жилье в городской новостройке), интерес россиян Мишкина считает вполне обоснованным.

Более того, случались анекдотичные случаи. Однажды, рассказывает риэлтор из Хургады, владельцы строительной компании из Саратова отказались покупать виллу на берегу моря по той причине, что слишком дешево. Хотя им все понравилось, но цена - около $100 000 - была такова, что стыдно сказать в России. Впрочем, есть и более дорогое предложение. Например, в формирующемся курорте международного уровня Сахл-Хашиш в 18 км к югу от Хургады апартаменты на стадии строительства предлагаются по 2000 евро за 1 кв. м. Вдоль пляжа длиною 12,5 км на площади 32 кв. км к 2014 г. появится 20 5-звездочных гостиниц и восемь полей для гольфа. The Egyptian Resorts Company получила исключительные права на развитие этой территории.

Готовые виллы на берегу моря могут стоить и $700 000. Впрочем, виллами, по словам Мишкиной, здесь называют и просто двухуровневые апартаменты.

На курортах Египта покупают «дачи» для родителей, детей. Здесь можно приобрести апартаменты на территории того или иного отеля, в закрытых жилых комплексах - в некоторых из них приобретают недвижимость исключительно иностранцы, например в Эль-Каусере.

Елена Золотухина, агент по недвижимости, давно работающая в Хургаде, впрочем, считает, что столь высокий рост цен - по ее оценке, 60% за год - не будет бесконечным. До сих пор его подстегивали инфляция и подорожание цемента, арматуры. Но и падения рынка она не прогнозирует, цены будут расти нормальными темпами - на 5-15% в год. Тем более что курс доллара здесь устойчив - около 5,5 египетского фунта.

Суррогат титула

Широко используемый суррогат титула на недвижимость - так называемое «решение суда о законности подписи» - позволяет иностранцам покупать, продавать, сдавать в аренду недвижимость без ограничений. Этот метод в общем виде может быть представлен так:

- правительственный орган выдает документ, удостоверяющий, что данная недвижимость свободна от залога, не обременена сервитутами и другими обязательствами в пользу третьих лиц, а ипотека, если таковая была, выплачена полностью. Впрочем, сегодняшние ипотечные ставки - 12-14% годовых - обескураживают инвесторов, так как доходы от сдачи в аренду составляют от 4% до 10%. Свыше 10% - счастливое исключение;

- налоговые органы выдают документ, свидетельствующий о налогах, которые должны выплачиваться собственником данной недвижимости;