"Мы активно работаем над вопросом (создания фонда недвижимости. - "Профиль"). Здесь важно до его формирования тщательно выбрать начальный блок активов, которые затем будут "закатываться" в ПИФ. Предложений много - и в Москве, и в Сибири", - говорит Игорь Лосавио. Он также отмечает: чтобы грамотно распорядиться деньгами фонда, нужно правильно выстроить отношения с девелоперской компанией - все должны в достаточной степени доверять друг другу. Строители - управляющей, которая подписывает все документы по ПИФу. "В свою очередь, УК должна доверять девелоперам - ведь управляющий сидит в офисе и не хочет регулярно надевать сапоги и отправляться из уютного кабинета на объект проверять исполнение проекта. Да и понимание процесса у финансиста, как правило, все же не слишком глубокое, а часто и просто поверхностное. Посчитать DCF - пожалуйста, а вот разобраться со спецификой бетона, арматуры и штукатурки - уже сложнее", - иронизирует Игорь Лосавио.

"Закрытый фонд недвижимости (ЗПФН) - это отличный от акций и облигаций инструмент инвестирования. Его преимущества заключаются в том, что фонд вкладывается в определенный сегмент рынка недвижимости. Доходность ЗПФН может быть выше, чем у акций или облигаций, при этом данный вид инвестирования имеет меньшую волатильность", - поясняет член правления компании Parex Asset Management Елена Колман. Однако она тоже, как и Игорь Лосавио, отмечает некоторые риски, которые сопровождают инвестирование в эту отрасль. Одним из первых рисков является отсутствие реальной ликвидности в фондах, поскольку они рассчитаны на длительный период инвестирования, говорит эксперт. "Рынок недвижимости имеет свои тенденции и, к сожалению, процедура продажи недвижимости занимает больше времени, нежели продажа, предположим, тех же акций и облигаций. Также риском является динамика развития рынка недвижимости с возможностью краткосрочной волатильности в определенных сегментах. Естественно, присутствует также риск, связанный с выбором правильного управляющего фондами, выбирая которого нужно смотреть на экспертизу и на надежность фонда", - добавляет Елена Колман.

И Прибалтика, и Сочи

"В настоящее время у Parex Asset Management зарегистрированы закрытые фонды недвижимости на Украине и в странах Балтии. Доходность украинского фонда недвижимости "Parex фонд Украинской Недвижимости" со времени его создания - 60,3%, за 2007 год фонд показал доходность в 32,63%", - рассказывает член правления Елена Колман. Ожидаемая доходность указанных фондов на следующие несколько лет, по прогнозам Parex Asset Management, составит порядка 20-25%, а в некоторых сегментах, возможно, и выше. "Рынок недвижимости Балтии в настоящий момент имеет другую тенденцию, и в первую очередь негативную, связанную с нехваткой ликвидности, которая образовалась в результате опосредованного влияния рынка Subprime", - признает Елена Колман. Однако при этом на общем фоне рынок балтийской недвижимости выглядит для инвесторов привлекательным, поскольку другие инвестиционные инструменты по доходности упали на 20-30%. За последние 12 месяцев доходность фонда "Parex фонд Балтийской Недвижимости II" составила 10,76%. В компании Parex Asset Management рассматривается возможность создания еще одного закрытого фонда, который будет инвестировать в недвижимость стран СНГ. "У нас есть отработанная схема маркетинга - продвижения фондов для существующих частных и институциональных клиентов. В настоящий момент мы рассматриваем различные проекты в различных сегментах недвижимости в России и странах СНГ", - отметила Елена Колман. Она также не исключила, что Parex Asset Management может создать фонд недвижимости и в России.

Управляющие вкладывают привлеченные средства в совершенно разные девелоперские проекты. Было бы неправильно говорить, что основная их деятельность сосредоточена в Москве, Питере, Московской и Ленинградской областях. В последнее время появилось достаточно много альтернативных направлений для вложения средств. Так, практически сразу после того, как стало известно, что Сочи будет принимать зимнюю Олимпиаду в 2014 году, многие инвесторы начали вкладывать деньги в этот регион и в первую очередь - в недвижимость. В конце декабря прошлого года под управлением УК "АТЛАС Капитал" был сформирован ЗПИФ недвижимости "Красная Поляна". Этот проект предусматривает строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости в поселке Красная Поляна близ Сочи. "В фонд были внесены 8 гектаров земли, на которых уже ведется строительство", - рассказывает Светлана Ануфриева. В планах компании - реализация построенной недвижимости либо последующая сдача в аренду. Выбор будет зависеть от конъюнктуры рынка недвижимости Сочи. В настоящее время этот регион является крайне привлекательным: цены на землю с момента объявления Сочи олимпийской столицей выросли в разы. "Первоначально наши аналитики в качестве наиболее оптимистического сценария развития событий делали расчет, исходя из стоимости квадратного метра недвижимости на территории Красной Поляны порядка $8,5 тыс. На этой основе и рассчитывался бизнес-план, - вспоминает Светлана Ануфриева. - Однако совсем недавно аналитики проверили информацию на сайтах сочинских риэлтеров и обнаружили, что уже сейчас стоимость квадратного метра там составляет $9,6 тыс. Даже самые смелые наши прогнозы оказались ниже тех цен, которые в настоящее время актуальны для недвижимости в Красной Поляне". В дальнейшем управляющая компания намерена вывести паи этого фонда на Московскую межбанковскую биржу и на РТС. Привлекательность сочинской земли оценили и российские госкомпании - буквально на расстоянии нескольких десятков метров от объекта, в который инвестирует УК "АТЛАС Капитал", ведет строительство "Газпром". Эксперты не исключают, что для финансирования строительства объектов в Сочи средства через ПИФы будут привлекать и другие управляющие компании.

Не ошибиться с выбором

Как уже было сказано, на отечественном рынке работают порядка 1 тыс. фондов, поэтому у любого потенциального клиента возникает вопрос: куда лучше вложить и какую именно управляющую компанию выбрать? "Выбор УК - это действительно важный этап при планировании инвестиций. Стоит обратить внимание на несколько факторов: время работы на фондовом рынке, наличие рейтинга надежности, объем активов под управлением компании, показываемые компанией результаты (доходность фондов, качество управления фондами, качество оказываемых услуг)", - советует Дмитрий Климов. Вадим Прошкинас рекомендует при выборе УК обратить внимание на срок ее работы на рынке. Очевидно, что если УК действует много лет, это может говорить о ее стабильности. Немаловажным фактором при выборе, конечно же, является доходность, которую демонстрировала УК ранее. Безусловно, это не гарантирует доходности в будущем, однако данный момент является дополнительным фактором, подтверждающим эффективность УК. Если управляющая компания в течение ряда лет демонстрирует доходность ниже средней по рынку, то она вряд ли вызовет интерес у инвесторов. Стоит отметить, что особое внимание нужно обратить на доходность отдельных ПИФов - это тоже важный момент. Для сравнения данных следует обратиться к рейтингам ПИФов и УК. Немаловажный момент - стабильность показателей. Чрезмерная волатильность должна насторожить инвесторов. "При выборе УК стоит тщательно изучить профессионализм и известность ее управляющих. По сути, именно они будут работать с деньгами пайщика. Ему стоит изучить их публикации и комментарии в СМИ - это может помочь понять, насколько профессионален и вменяем управляющий", - советует Вадим Прошкинас. Один из важных факторов надежности и эффективности управляющей компании - ее инфраструктура. Например, если УК входит в инвестиционный холдинг, это означает, что она может привлекать дополнительные ресурсы для своего развития, причем не только материальные (например, использовать собственный спецдепозитарий), но и, например, аналитические. Еще одним фактором в пользу той или иной компании может стать наличие различных дополнительных сервисов, которые могут повысить эффективность инвестиций, например, возможность для бесплатной конвертации паев, получения кредитов под их залог, информационные сервисы и прочее. Но в любом случае выбор остается за клиентом. Как подчеркивают аналитики управляющих и инвестиционных компаний в своих рекомендациях, решение должен принимать сам инвестор, так как именно он выбирает для себя оптимальное соотношение риска и доходности вложений.