Метры для заработка

Одно из основных преимуществ жилищных сертификатов для частного инвестора -- возможность вкладывать относительно небольшие суммы. Ведь потребитель может купить один или несколько метров (сертификатов) и заработать на росте их стоимости. Вопрос лишь в доходности. "Времена, когда, инвестируя в дом на стадии котлована, можно было получить 80-130% прибыли при сдаче дома в эксплуатацию, прошли. Сейчас эта цифра находится в районе 20-35%", -- говорит руководитель проекта компании "Масштаб" Игорь Сим. Но это в любом случае больше, чем ставка по депозитам. К тому же, если рассматривать рынок Подмосковья, то можно найти города, где доход будет еще больше. Другое дело, что стоимость сертификатов теоретически может как увеличиться, так и уменьшиться. Номинал жилищного сертификата в денежном выражении подлежит индексации, порядок которой указывается в решении о выпуске. Индексация может быть привязана к различным переменным (индексам), и они не могут изменяться по воле эмитента. "Такими индексами могут быть инфляция, курс валют и пр., но, скорее всего, застройщики пойдут на привязку индекса к стоимости 1 кв. м", -- объясняют эксперты. То есть если спустя полгода после покупки сертификата 1 кв. м на данном объекте подорожал на 10%, то и стоимость ЖС выросла на столько же.

В глазах частных инвесторов у ЖС есть реальный конкурент -- паи закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН). Последние во многом даже интереснее частнику, так как являются более гибким инструментом и, соответственно, увеличивают шансы на доход. "Структура ЗПИФа предполагает некоторую диверсификацию вложений, в то время как жилищный сертификат предусматривает инвестиции в конкретный дом. Преимущество жилищного сертификата объяснимо скорее с позиции эмитента, которому таким путем легче привлечь средства вкладчиков", -- отмечает портфельный управляющий УК "Альянс РОСНО управление активами" Марианна Ткаченко.

Пока без ажиотажа

Для застройщика схема выпуска ЖС также имеет свои минусы. Один из основных проблемных моментов, способных отпугнуть от идеи эмиссии, -- высокий уровень требований, практически такой же, какой предъявляет к девелоперам ФЗ-214. Так, на момент регистрации выпуска ЖС застройщик обязан иметь готовую проектную документацию. А это опять-таки означает, что он уже до момента выпуска ЖС должен будет привлечь деньги для оплаты проектных работ и оформления прав на землю, что составляет значительную долю затрат на строительство. Еще один малоприятный момент состоит в том, что эмитент (застройщик) обязан выплатить обратившемуся к нему инвестору номинальную стоимость ЖС (с учетом индексации) в короткие сроки, определенные законодательством, на любом этапе строительства. "А в случае большого количества подобных обращений это может негативно сказаться на строительном процессе", -- замечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Более того, если у застройщика нет финансового резерва, это может привести к банкротству компании.

Видимо, такие опасения и предопределили активность застройщиков по выпуску жилищных сертификатов. Пока лишь питерская компания ЛЭК сподобилась на эксперимент с ЖС. Осенью 2007 года она осуществила выпуск сертификатов на четыре своих объекта -- монолитно-кирпичные жилые дома бизнес-класса. Стоимость 1 кв. м в них составляет от 40 до 50 тыс. руб. в зависимости от дома. Номинальная стоимость жилищного сертификата, выраженная в единицах общей площади жилья, соответствует 1 кв. м. Однако, к сожалению, даже этот пример нельзя считать началом работы жилищных сертификатов -- все ЖС были выкуплены одним-единственным инвестором по закрытой подписке.

Для частного инвестора ЖС -- безопасный и удобный способ вложения в недвижимость. Другое дело, что до тех пор пока на рынке новостроек процветают "серые" схемы, у застройщиков, к сожалению, слишком мало стимулов заменить их чем-то другим, требующим большей ответственности и больших затрат.