Логин or Регистр

Rambler\'s Top100 Кредиты Инв.проекты Венчур Представители Посредники Изобретения Партнеры Ссылки Форум Глоссарий Новости .

 ИДЕИ БИЗНЕСА  БИЗНЕС-КРЕДИТЫ  ГОТОВЫЙ БИЗНЕС  РЕКЛАМА  РАЗМЕСТИТЬ СТАТЬЮ

Банк бизнес-предложений


 

Лучшие бизнес предложения

   Кредиты малому и
  среднему бизнесу.
  Помощь в поиске
  залога (недвижимость)


Лучшие бизнес предложения
Наш опрос
Вам нравится вести бизнес в России?

Да, я всем доволен
Да, но нужны реформы
Нет, но нет выбора
Нет, я свернул бизнес
Не знаю
Я - наемный работник



Результаты
Другие опросы

Ответов: 24613
Комментариев: 7
Счетчики, рейтинги
Rambler's Top100

Яндекс цитирования

Самые популярные запросы
бизнес-план   готовый бизнес   интернет-трейдинг   как заработать   ипотека   инвестиции в недвижимость   прямые инвестиции   венчур   фондовый рынок   свой бизнес  недвижимость  
Последние бизнес-планы
  Бизнес план «Развитие мясного и племенного коневодства» - 850.00 руб - покупок: 36 
  Бизнес план «Организация предприятия по разведению кр. рогатого скота мясомолочного направления» - 850.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству строительных материалов» - 600.00 руб - покупок: 23
  Бизнес-план инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка» - 1500.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Организация современного хозяйства по выращиванию овощей в открытом грунте» - 750.00 руб - покупок: 35 
  Бизнес-план «Организация производства фанеры» - 750.00 руб - покупок: 19
  Бизнес-план «Разведение крупного рогатого скота» - 750.00 руб - покупок: 52 
  Бизнес-план «Создание деревоперерабатывающего комбината» - 700.00 руб - покупок: 34 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству клееного мебельного щита» - 600.00 руб - покупок: 43 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству пиломатериалов» - 750.00 руб - покупок: 29
Все по дате поступления
Как заставить площадь работать

Надежда Брешковская, 03.04.08

Эффективность инвестиций в коммерческую недвижимость зависит от профессионализма управляющих. «Ф.» выяснил их «секреты».
Функции управляющей компании (УК), работающей на рынке аренды офисных и торговых площадей, не ограничиваются эксплуатацией здания и его систем жизнеобеспечения, а также сбором платы за предоставленные квадратные метры. Главная задача УК – повышение доходности комплекса как отдельного бизнеса, а не просто объекта недвижимости.

Экономия на затратах. Самый простой способ достижения данной цели – сокращение эксплуатационных издержек. «Привлечение профессиональных УК, имеющих долгосрочные контракты с подрядчиками, например клининговыми фирмами или организациями, обслуживающими тепло-водопроводные системы, позволяет существенно снизить операционные затраты на эксплуатацию зданий, – говорит руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Ольга Широкова.

У крупных УК в управлении находится несколько объектов одновременно, и обычно во всех зданиях работают одни и те же подрядчики. Они, как правило, дают большой дисконт постоянному и крупному клиенту. Кроме того, достигается экономия на персонале. Для технического обслуживания дома необходимо создавать инженерную, аварийную службы и т. д. Когда у УК несколько объектов, эти подразделения централизованы и обслуживают все комплексы. Как рассказал директор отдела управления активами Knight Frank Russia Дмитрий Филин, в московском бизнес-центре «Гоголевский, 11» отказались от круглосуточной работы инженерной службы: ночью на аварийные ситуации стали реагировать охранники. В результате прямые расходы на персонал сократились на $35 тыс. в год.

В отличие от офисов, торговые центры работают без выходных и закрываются поздно. Поэтому затраты на электроэнергию в них значительные, к тому же тарифы ежегодно растут на 15–20%. Сократить платежи за электричество можно простым способом: оснастить здание датчиками, позволяющими снизить мощность освещения в светлое время суток. По словам Дмитрия Филина, экономия от такой нехитрой операции в одном из торговых центров сети «Мега-молл» составила $40 тыс. в год.

Правильная начинка. Но как бы УК или девелоперы, управляющие центрами самостоятельно, ни сокращали операционные расходы, при неудачном местоположении или концепции существенно повысить доходность объектов не удастся. Если плохую «географию» исправить невозможно, то концепция вполне поддается корректировке. Правда, при условии грамотного проектирования внутреннего пространства. «Планировка этажей и помещений должна быть оптимальной, а соотношение между арендуемыми и общими площадями (коридорами, холлами) – разумным. Но при этом и арендаторам, и посетителям центров должно быть в них удобно», – говорит управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец. В Москве немало торговых и офисных зданий, где это правило нарушено, а между тем реконструкция – дорогое удовольствие.

Планировки напрямую зависят от концепции, а она в идеале должна быть выработана перед проектированием здания. Хотя нередко концепция меняется уже в ходе проектных работ. И зачастую это помогает увеличить будущую доходность центра. «Изучив предварительный проект многофункционального комплекса, который будет возведен в «Москва-Сити», мы пришли к выводу: можно существенно повысить отдачу объекта за счет увеличения торговой зоны на 350 кв. метров, сохранив при этом комфортные условия для будущих посетителей, – рассказывает Дмитрий Филин. – По нашим подсчетам, это позволит увеличить операционный доход от аренды торговых площадей приблизительно на $300 тыс. в год».

Такие разные «якоря». В торговой недвижимости важной составляющей концепции является подбор арендаторов. По мнению специалистов, уже на стадии проектирования центра у УК должна быть полная ясность хотя бы с «якорями» (компаниями, привлекающими основные потоки посетителей). Это позволит спроектировать помещение с учетом их пожеланий.

Ошибки с выбором «якорей» могут плачевно сказаться на результатах работы всего центра, так как свою главную функцию они выполнять не будут. «Особенно тщательно необходимо подходить к выбору таких арендаторов, как продуктовые супер- или гипермаркеты, а также операторов развлекательной части торгового центра, – рассуждает главный исполнительный директор Finstar Properties Сергей Храмов. – Ярким примером удачной замены одного «якоря» на другой, более соответствующий предпочтениям потребителей, является ТЦ «Европарк». Гипермаркет «Ашан», сменивший ранее располагавшийся там супермаркет «Рамстор», многократно увеличил потоки посетителей и, как следствие, способствовал повышению доходности всего центра».

Но иногда оказывается, что «точками притяжения» покупателей оказываются вовсе не продуктовые гипермаркеты, а обычные магазины. Некоторые тонкости раскрыл управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович. Моллы, с которыми работает его компания в Москве и других регионах России, оснащаются специальными счетчиками, фиксирующими потоки посетителей. «И можно точно сказать, какие арендаторы генерируют основные потоки, – говорит Марк Афраймович. – Мы сопоставляем эти данные с величиной среднего чека магазина: возможно, в него заходят единицы, но зато все они совершают покупки и оставляют суммы, в разы превышающие дневной оборот «якорей». Если же это не так, пытаемся вместе с арендатором выяснить, почему, допустим, из тысячи человек, заходящих к нему, лишь сто приобретают товар. Узнав причины, пытаемся помочь оператору их устранить. Если ситуация все равно не меняется, расстаемся».

Но бывают случаи, когда посещаемость торгового центра снижается из-за обострения конкуренции в районе расположения. «Тогда есть только один способ увеличить поток посетителей и, как следствие, доходность – реконцепция объекта. В зависимости от сложившихся конкурентных условий, усилить в торговом центре, например, развлекательную составляющую, либо сделать акцент на специализации в той или иной области ритейла», – резюмирует Сергей Храмов. Как добавляет Михаил Гец, грамотная смена концепции может увеличить отдачу от объекта на 20–30% в год. Впрочем, в особо тяжелых случаях торговый центр может спасти только снос и новое строительство.

Важное знание. На рынке коммерческой недвижимости работает и «спекулятивный» способ получения дохода: покупка недооцененных активов. Как уверяет Михаил Гец, в столице сегодня можно приобрести офисные или торговые центры по относительно невысокой цене, которая впоследствии непременно вырастет. К слову, в последние два года в Москве существенно увеличилось количество сделок по покупке-продаже действующих объектов коммерческой недвижимости. Однако не так просто разобраться, недооценены ли они и насколько. На этой информации как раз и зарабатывают консультанты в сфере недвижимости. Впрочем, в основном в нее вкладывают деньги профессионалы – знатоки или специализированные инвестфонды. Случайных инвесторов на данном рынке нет. ИССЛЕДОВАНИЕ: на зависть Старому Свету

Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы считается самой высокой в Европе.

Международная консалтинговая компания Knight Frank недавно провела исследование рынков коммерческой недвижимости европейских столиц. Аналитики пришли к выводу: доходность от вложений в торговые площади класса А в Москве по-прежнему самая высокая в Европе – 8% годовых. В Лондоне, Мадриде, Стокгольме, Амстердаме, Милане и Риме этот показатель составляет 5%, в Париже – 4%, а в Дублине – всего 3,3%. В сегменте офисных центров российская столица также оставляет далеко позади европейские города: прибыльность 8% против 4,3% у ближайших конкурентов Дублина и Барселоны. А вложения в московские склад­ские комплексы класса А приносят инвесторам 9,5%, тогда как лондонские, мадридские и парижские логистические парки дают всего 6%, а в остальных столицах и того меньше.




ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ
новостей бизнеса и экономики,
выходящую совместно с бизнес
предложениями России и стран
ближнего и дальнего зарубежья.

Источник: Журнал «Финанс»

Copyright © Банк бизнес предложений. Все права защищены

Опубликовано: 2008-04-07 (1757 Прочтено)

[ Вернуться назад ]
Новые бизнес предложения

Новые бизнес предложения
Помощь в получении кредита просм: 8339 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Оренбург
Сумма:
700000
Оказываем помощь в оформлении и получении микрозаймов и кредитов для физических лиц, у котор...

Продам угольное месторождение просм: 423 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Новокузнецк
Сумма:
250000000
Разведанные запасы угля составляют 39 млн. тонн угля марок Т и А.Категории разведанности - B...

Ищу партнера в IT просм: 427 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Красноярск
Сумма:
5000000
ООО с инфрастуктурой ВОЛС. Техобслуживание ремонт ПК, оргтехники. Специалисты в наличии. Cво...

Оборудование. Найдем клиентов за % просм: 6416 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Волгоград
Сумма:
1
Мы занимаемся продвижением продукции наших партнёров по России и СНГ.
Мы берём проц...

Оптовые поставки венков просм: 360 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Владимир
Сумма:
0
Мы производители венков различной сложности. Качество очень хорошее, долговечны. Предлагаем ...

Кредиты действующему бизнесу просм: 7538 
Кредиты действующему бизнесуСтрана:
Россия
Город:
Москва
Сумма:
0
Профессионалы банковского рынка Москвы оказывают услуги получения кредитования действующему ...

Реконструкция производства картофеля просм: 7592 
Реконструкция производства картофеляСтрана:
Россия
Город:
Магадан
Сумма:
7000000
Местоположение бизнеса – РФ, Магаданская область.
Основные направления проектируемой ...

Кредит для инвестиционных сельхозпроектов просм: 200 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Кредит от одного до семи миллиардов рублей для инвестирования в сельхозпредприятия. Процентн...

Деньги на инвестиционные проекты просм: 267 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Деньги на инвестиционные проекты, модернизацию производства: от 5 млн.евро. до 1 млрд.евро. ...

Продается Автомойка (ППА на 5 лет) просм: 121 
Продается Автомойка (ППА на 5 лет)Страна:
Россия
Город:
Санкт-Петербург
Сумма:
1000000
Место нахождения: Санкт-Петербург, м.Лесная

Автомойка на 2 поста. Работает 24...

Все предложения RSS
Добавить новое
Подписка на новые
.

Copyright © 2005-2012 Банк бизнес-предложений bizbank.ru
При использовании материалов сайта, ссылка на www.bizbank.ru обязательна.
Любое частичное или полное, а также коммерческое использование материалов Банка бизнес-предложений
без согласования с владельцем сайта bizbank.ru запрещено.