Сдача жилья внаем ныне является довольно распространенным способом поправить личные финансовые трудности. Разумеется, это связано с определенным риском: жильцы могут оказаться ненадежными.
Квартиры сдают разными способами - по
объявлению в газете, знакомым, по договору с
фирмой... Последний способ кажется наиболее
безопасным, поскольку, согласно
действующему законодательству, именно
фирма отвечает перед наймодателем за
поведение жильца. Но во всех ли случаях?
Пожилые супруги Николаевы жили в
четырехкомнатной квартире вдвоем.
Содержать ее на две пенсии стало трудно; к
тому же была еще и дача - теплая и недалеко
от Москвы. Вот и решили жить на даче, а
квартиру сдать.
Договорились с организацией, нанимающей
жилье для своих сотрудников-строителей.
Договор заключили на год.
Квартиру сдавали чистую, со всей
обстановкой. Время от времени наведывались
посмотреть, как дела. И уже с первых визитов
возникло тревожное чувство, что с выбором
фирмы ошиблись: квартира на глазах
превращалась в то, что на современном
московском наречии именуется "бомжатником".
Тут и возник первый вопрос: если
расторгнуть договор до окончания срока его
действия, то какие могут возникнуть
сложности? Но расстаться с такими жильцами
супругам очень хотелось.
Однако не успели они выяснить этот вопрос,
как организация-наниматель сообщила им о
своем собственном намерении отказаться от
их услуг. А пока оговаривались условия
расторжения договора, квартира сгорела.
Как установили пожарные, причиной
несчастья послужило "неосторожное
обращение с огнем при курении".
Специалисты Московского общества защиты
потребителей, по просьбе погорельцев
обследовавшие квартиру, оценили ущерб,
причиненный жилищу и имуществу, в 350 тысяч
рублей. Кроме того, пожар тушили, не жалея
воды и затопили нижерасположенную квартиру,
хозяева которой потребовали (и совершенно
справедливо!), чтобы супруги возместили им
причиненный ущерб в размере 78 с лишним
тысяч рублей (по оценке специалистов).
Ситуация явно выходила из-под контроля, и
требовалось прояснить следующее:
1. Каковы правовые последствия
расторжения договора в одностороннем
порядке одной из сторон?
2. Кто должен возмещать материальный ущерб,
причиненный жилью и имуществу наймодателя
по вине жильцов?
3. Кто должен возмещать ущерб, причиненный
во время тушения пожара жилью и имуществу
владельцев нижней квартиры?
Условия о расторжении договора до конца
его исполнения по инициативе одной из
сторон должны быть определены в договоре.
Там же оговариваются и санкции, применяемые
в этом случае. А если эти вопросы не
урегулированы, то возникший спор
разрешается в соответствии с действующим
законодательством.
Согласно ст. 450, 619 ГК РФ, при существенном
нарушении одной из сторон условий договора
он может быть изменен или расторгнут по
требованию другой стороны.
Согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием
для расторжения договора послужило
существенное нарушение договора одной из
сторон, другая сторона вправе требовать
возмещения убытков, причиненных
расторжением договора. Под убытками
понимаются расходы, которые лицо, чье право
нарушено, произвело или должно будет
произвести для восстановления нарушенного
права, либо утрата или повреждение его
имущества (реальный ущерб), а также
неполученные доходы, на которые лицо
рассчитывало при заключении договора (упущенная
выгода).
В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред,
причиненный имуществу гражданина, подлежит
возмещению в полном объеме лицом,
причинившим этот вред. Поскольку договор
был заключен с фирмой, то и требования свои
надо предъявлять к ней. Произведя оценку
стоимости ремонта и утраченного имущества,
необходимо написать заявление в ее адрес с
требованиями возместить убытки на
основании этих экспертиз. Заявление надо
составить в двух экземплярах и вручить под
роспись представителю фирмы. Либо послать
заказным письмом с уведомлением о вручении.
Но если дело дойдет до суда, будет
правомерным требовать кроме возмещения
убытков еще и компенсации морального вреда.
Что касается жильцов залитой квартиры, то,
согласно ст. 1064 ГК РФ, вред должен
возмещаться причинителем вреда, то есть
фирмой. Им также необходимо составить смету
по восстановительному ремонту и
присовокупить свои требования к заявлению
пенсионеров. Согласно ст. 1082 ГК РФ, они могут
требовать возмещения как в денежной форме,
так и в натуре (то есть произвести ремонт
квартиры).
Сергей Хованов, адвокат