Одновременно был нарушен и принцип клубности: новые жилые комплексы предназначались для большого количества жильцов. Например, жилые комплексы «Онегин», «Коперник», «Фьюжн Парк», «Смоленская Застава», «Четыре Ветра», «Парк Палас» рассчитаны на 130 квартир и более. Риэлтеры начали настойчиво уверять, что уровень комфорта в таких домах выше, чем в малоквартирных. В чем-то они правы: безусловный плюс многоквартирных жилых комплексов — в продуманной инфраструктуре. Практически все они имеют комфортную внутреннюю среду: зеленые дворы с детскими и спортивными площадками и полным спектром сервиса — магазинами, ресторанами, кофейнями, барами, прачечными, химчистками, салонами красоты и фитнес-центрами.

Часть экспертов считают, что наличие собственной инфраструктуры для жильцов элитных домов не слишком важно, поскольку они имеют сложившиеся пристрастия к брендовым заведениям. Но другие принимают во внимание сумасшедший ритм жизни столичной элиты вкупе с транспортными проблемами. И констатируют, что наличие самодостаточной среды обитания в собственном доме или в шаговой доступности все же заметно прибавляет жилью привлекательности. Ныне в Москве на многоквартирные дома приходится больше 70% от общего объема жилья, которое позиционируется как элитное.

Таким образом, былые незыблемые принципы оценки класса жилья, когда важнейшей характеристикой являлась клубность, ныне отринуты. Риэлтерам выгодно трактовать понятие «элита» в более широком смысле. Иначе получится, что элитного жилья в Москве практически не строят. В результате и продавцы, и покупатели склонны смягчать критерии оценки: первым это нужно, чтобы продать жилье подороже, вторым хочется думать, что они приобретают квартиры high-класса.

Итог этого молчаливого «сговора» — структура и предложения, и спроса на поприще элитного жилья ныне меняется в пользу крупных жилых комплексов за пределами Садового кольца. Основная масса элитных новостроек сосредоточена в Хамовниках, на Якиманке и в районе Тверской. Бэушную «элитку» чаще всего предлагают на продажу в домах, расположенных в районе Пресни, Тверской, в Хамовниках. Дороже всего оценивают квартиры в элитных новостройках Арбата — более $24 тыс. за квадратный метр. На вторичном рынке лидером по цене за метр стал район Таганки ($15,8 тыс.).

Перспективными направлениями для создания новых элитных жилых зон называют Покровское-Стрешнево, Замоскворечье, Плющиху, окрестности Чистых прудов, Сретенки и проспекта Мира за Садовым кольцом. Четыре новых проекта будут реализованы и в Центре — близ Якиманки.

Цена вопроса

По понятным причинам в элитном сегменте жилищного рынка продавцы и покупатели не слишком охотно раскрывают суммы сделок. Поэтому даже базовые показатели этого рынка, такие как средняя рыночная стоимость квадратного метра, значительно расходятся в оценках экспертов.

По данным компании Knight Frank на конец 2007 года средняя цена квадратного метра жилья премиум-класса на первичном рынке Москвы составила $19,4 тыс., а на вторичном — $20 тыс. за квадратный метр. Оценка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» несколько иная: средняя цена на первичном рынке — $17 тыс., на вторичном — $13 тыс.

Это — средние цифры. Что касается максимальных, то в прошлом году, по данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», самая высокая цена продажи за квадратный метр в Москве составила $41,3 тыс. По такой цене проданы четыре квартиры дома №7 в Молочном переулке. В предшествующем, 2006 году самая дорогая квартира была реализована из расчета $28 тыс. за метр.

Что касается самых дорогих загородных особняков России, тут пальма первенства принадлежит семейной резиденции «Евразия» в поселке Горки-2. Она стоит больше $100 млн и занимает восьмое место в рейтинге самых дорогих домов мира, по версии журнала «Форбс». На участке площадью 5,4 гектара помимо самого особняка расположены лес, озеро, ручей, пруд, два гостевых домика, русская и турецкая бани, спорткомплекс, гараж на три машины и гостевая парковка на 20 мест. Самый дорогой дом в стране уже полгода ждет покупателя.

Ценовые прогнозы на будущее строить трудно. «Появление большого числа новых проектов положительно повлияет на рынок и способно сбалансировать рост цен, — считает Екатерина Тейн из Knight Frank. — За 2007 год средние цены на первичном рынке выросли на 23%, в то время как на вторичном — всего на 8,4%. В начале 2008 года темпы сравнялись, в январе-феврале цены и на вторичном, и на первичном рынке выросли в среднем на 3%. Если эти темпы сохранятся, то общий рост цен на «элитку» за этот год составит 18–20%».

Пока эксперты не видят предпосылок для резких колебаний цен на элитную недвижимость в этом году. Наиболее вероятными представляются два варианта развития событий. По одним прогнозам, стоимость жилья в элитном сегменте будет расти стабильно каждый квартал, как это было в 2007 году. Более радикальный вариант обещает активный рост цен в первой половине года, традиционное затишье летом и новый подъем рынка к концу года.

В любом случае цены на элитное жилье вызывают у рядового обывателя шок. Но ни в одном сегменте рынка цена предложения не имеет настолько условного характера, как в элитном. Здесь возможны скидки, сопоставимые с астрономической ценой квадратного метра — от 30% до 60%. Например, в прошлом году одна московская квартира, выставленная на продажу за $5 млн, была реализована за $3 млн.

Стоимость аренды московского жилья премиум-класса в прошлом году выросла примерно на 30%. По расчетам экспертов, в этом году темпы роста арендных ставок сохранятся на том же уровне.

Квартиры, пентхаусы и особняки

Цены на элитные квартиры в Москве начинаются примерно от $2 млн. Средняя площадь в новостройках равняется 160–180 кв. м, самые маленькие «элитки» могут занимать всего 60–80 кв. м. На вторичном рынке чаще всего на продажу выставляют трехкомнатные квартиры (примерно 45%.), двухкомнатные (21%) и четырехкомнатные (23%) квартиры.

С пентхаусами в Москве туговато. Этим термином, как правило, называют квартиры на верхних этажах. Самые дорогие пентхаусы предлагаются в «Арбатской Усадьбе» в Трубниковском переулке — по $48 тыс. за кв. м. Однако настоящих пентхаусов в классическом определении («роскошная квартира с отдельным входом на крыше высотного здания, откуда открывается вид на весь город») практически нет, поскольку высотное строительство в Центре столицы запрещено. Подальше от Центра кое-что, напоминающее пентхаус, найти можно — подобный формат жилья присутствует в составе комплексов Mirax Park, «Венский дом», «Времена года». На уровне класса де люкс оценивают коттеджные поселки «Корабельные сосны», «Резиденция Бенилюкс», «Николино» и «Николина Гора», «Лазурный берег» на Пестовском водохранилище, «Риверсайд», «Гринфилд», «Эрмитаж Village». «Ландшафт» на Рублево-Успенском шоссе, «Чехово» и «Миллениум» на Новорижском шоссе, «Пирогово» на Осташковском шоссе.

Европейский подход

Недавно фонд «Ипотечное Кредитование и Будущее», основанный ДжиИ Мани Банком, провел исследование, посвященное сравнению стиля жизни и взглядов покупателей недвижимости в Британии, и сравнил его с данными 30-летней давности. Судя по всему, социальные приоритеты сменились: британская молодежь в возрасте от 20 до 30 лет не следует традиционным ценностям семейной и общественной жизни и отдает предпочтение новым ценностям — независимости, современному стилю жизни и приобретению опыта. Кстати, средний возраст людей, совершивших покупку своего первого жилья, увеличился — с 27 лет в 1977 году до 34 лет в 2007 году. Для молодых британцев обретение собственного дома стало представлять меньшую ценность, чем прежде (12% в 2007 году против 30% в 1977 году), для англичан среднего возраста — большую (34% в 2007 году против 27% в 1977 году).

Британские ценности  

-	Важность для людей в возрасте 25 лет (в %)	-	Важность для людей среднего возраста (в %)
-	1977	2007	1977	2007
Покупка дома	30	17	27	34
Брак, дети	30	18	51	61
Друзья, досуг, путешествия	10	31	–	–