Нежилые предпочтения

"Жилая недвижимость, безусловно, лидирует по спросу, - утверждает Екатерина Белова. - Бюджет покупки в основном до 100 тыс. евро за квартиру и до 300 тыс. евро за дом либо виллу". Кроме того, в сегменте жилой недвижимости наблюдается значительный крен спроса в сторону первичного рынка. "Вторичные объекты мало спрашивают. И даже если клиент приходит с целью купить объект вторичного рынка, часто покупает новое жилье. С точки зрения окупаемости первичный рынок лучше, потому что нет проблем с историей объекта и можно сдать его в аренду через управляющую компанию, которую создает сам застройщик", - поясняет Марина Васильева.

Пока нежилые объекты покупают нечасто, говорят риэлторы. Однако повышение интереса к инвестиционным покупкам неизбежно приведет к росту спроса на коммерческие объекты. "Инвесторов интересует вложение средств не только в жилую недвижимость для отдыха или получения дохода от аренды, но также инвестиции в нежилой фонд для развития собственного бизнеса или сдачи объекта в аренду, что приносит большую прибыль, - утверждает Екатерина Белова. - Сейчас очень четко прослеживаются вложения в новые рынки, где еще нет большого потребительского спроса. Это связано с надеждами на их дальнейшее развитие и, как следствие, повышение инвестиционной привлекательности".

По словам Шамиля Музафарова, нежилой недвижимостью сегодня больше интересуются петербуржцы, которые уже владеют жилыми объектами за границей. При этом он отмечает интерес к индустриальной недвижимости: "Основные деньги идут в промышленную, а не в жилую недвижимость. Инвестиции в строительство, например, коттеджного поселка - более рискованное предприятие, потому что многие европейцы предпочитают жить в домах, выполненных по индивидуальному проекту. Стандартный коттеджный поселок такой возможности не дает, поэтому продать строящиеся дома бывает трудно". Кроме того, по мнению Музафарова, в пользу нежилых объектов говорит более высокая доходность по сравнению с жилой недвижимостью.

Марина Дацкевич утверждает, что трудно выделить лидирующий сегмент, интересующий покупателей нежилых объектов: слишком разнообразны вкусы и пристрастия. В заявках встречаются и склады, и лесопилки, и земельные участки под строительство, не говоря уже об объектах туристической инфраструктуры.

В ответ на ваш запрос

Спрос на рынке зарубежной недвижимости не всегда адекватен предложению. Для того чтобы торговать объектами в чужой стране, агентства заключают договоры с местными риэлторскими фирмами или с застройщиками. Причем нередко поиск подходящего партнера оказывается сложным делом. Таким образом, зачастую петербургские агентства могут предложить покупателю лишь те объекты, которые им буквально навязывают иностранные партнеры. Как правило, предлагают то, что хотят продать, говорит Марина Васильева. При этом в секторе коммерческой недвижимости нередко предлагают готовый бизнес - и непременно по максимальной цене. По словам Марины Дацкевич, для того чтобы агентство шло за спросом, а не диктовало покупателю, необходимо иметь множество партнеров, причем в большом количестве стран.

Как отмечают в Interestate, появились объекты, которые перепродают уже наши соотечественники. Например, в Болгарии и Черногории выставляется недвижимость, купленная два-три года назад. По словам Дацкевич, есть предложения от российских граждан по перепродаже квартир в строящихся дубайских небоскребах. На этом можно заработать еще до сдачи объекта, поскольку стройка длится долго. Соотечественники, которые выставили на продажу квартиры в Дубае, успели заработать до 50% годовых.

А вы не были на Таити?

Британскую точку зрения на перспективы мирового рынка недвижимости в 2008 году опубликовал Daily Telegraph. По мнению британских специалистов, среди наиболее инвестиционно привлекательных столиц мира - Рига, Таллин, Вильнюс, Бухарест, Братислава, Прага, Будапешт, Дублин и Лондон. Минимальная доходность в этих городах может составить 6-7% годовых.

Global Property Guide (без оглядки на российских граждан вообще и петербуржцев в частности), проанализировав ситуацию на мировом рынке недвижимости, выдала рекомендации по наиболее привлекательным в инвестиционном смысле странам. В частности, американские аналитики не советуют в 2008 году приобретать недвижимость в большинстве стран Европы, поскольку рынок там сегодня переоценен.

По данным американцев, недвижимость стран Балтии выросла в цене на волне экономического подъема, однако доходность объектов упала. Правильно оценены, по их мнению, некоторые районы Восточной Европы: несмотря на то что бум на рынке недвижимости там длился долго, он еще не завершен. Это делает интересной покупку объектов в Софии, Братиславе, Бухаресте, Будапеште. Например, София сумела сохранить инвестиционную привлекательность, несмотря на растущий интерес инвесторов к горнолыжным курортам в Болгарии. Будапешт хвалят за спокойную ситуацию на рынке. Братислава по-прежнему считается недооцененной, как и другие части Словакии. Также недооценены и потому пригодны для инвестирования, по мнению аналитиков, многие европейские морские курорты, в частности Греции и Турции.

Хорошую отдачу могут предложить "вновь открытые" Абу-Даби и Оман. Не возбраняется инвестировать в Иордан, пока низки цены в Аммане. Перспективным считается Египет: высокая доходность, низкие цены. Но инвесторов отпугивает непопулярность этого депрессивного региона. Вместе с тем американские аналитики не советуют инвестировать в Дубай с его непонятными сроками завершения строительства, по крайней мере отдельных объектов, а также в Южную Африку, где ожидается передел рынка после выборов 2009 года и цикличное охлаждение после пятилетнего роста.

Несмотря на рост цен в 2007 году, азиатский регион продолжает считаться перспективным, поскольку рынок все еще недооценен. Интересным представляется Китай, однако он закрыт для многих инвесторов: здесь не жалуют нерезидентов (за исключением девелоперов). Пик роста цен на недвижимость ожидается после Шанхайской олимпиады. Сегодня доходность от инвестиций в шанхайскую недвижимость оценивается в 8% годовых. Цены будут расти и в Австралии, а вот рынок Новой Зеландии собирается отдыхать.

Из-за торможения основных отраслей экономики США сегодня оказались переоцененными многие страны Карибского бассейна. Средняя цена 1 кв. м жилья на Карибах достигла 4 тыс. долларов. Лучшую доходность демонстрируют страны, где экономика растет, - Аргентина, Уругвай, Колумбия. С точки зрения сроков окупаемости с помощью аренды наиболее интересным признан остров Таити (семь лет). Второе по привлекательности место - Кишинев, столица Молдавии. Замыкает тройку лидеров столица Индонезии Джакарта. На постсоветском пространстве за Кишиневом следует Киев. Наименее вероятно отбить вложения в Монако (доходность 2,43% годовых) и Сингапуре (2,8% годовых) - для этого потребуется лет сорок.

Все пойдет в рост

По мнению петербургских риэлторов, относительно спроса на зарубежную недвижимость ситуация в 2008 году не изменится. "Спрос, несомненно, увеличится, вместе с ним возрастет и стоимость зарубежной недвижимости", - полагает Алексей Павлов. "Однозначно могу сказать, что спрос на зарубежную недвижимость будет расти, - говорит Екатерина Белова. - Но предполагается некоторая нестабильность как цен на недвижимость, так и спроса. Полагаю, что кризис США наложит свой отпечаток на рынки недвижимости".

Шамиль Музафаров уверен, что увеличится спрос на коммерческую недвижимость: "Будут покупать индустриальные объекты, объекты логистики, землю промышленного назначения под самостоятельное строительство".