Как считают эксперты, рост цен на земельные участки связан с явной нехваткой новых первичных выделенных земель и их постоянным удорожанием.

Однако, несмотря на острую нехватку предложения, эксперты и в этом году не ожидают серьезного увеличения его объемов. Почему? Все очень просто: лендлордам попросту невыгодно продавать землю сейчас, поскольку земельные активы постоянно растут в цене, при этом владение и эксплуатация обходятся недорого. Анна Завьялова, пресс-секретарь ОАО "Система-ГАЛС": "Земли сельхозназначения начиная с середины 90-х годов выкупались инвесторами у правопреемников бывших колхозов и совхозов. Как правило, без необходимости новые землевладельцы не спешили с переводом земель из одной категории в другую, так как ставка налога и кадастровая стоимость на сельхозземли были минимальными. К тому же в российском законодательстве нет прогрессивного налога на недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости. Таким образом, собственник земли не слишком обременен дополнительными затратами и может удерживать ее удобное ему время и дозированно выводить на рынок".

Инвесторы идут

В наступившем году эксперты ожидают серьезного увеличения спроса на земельные участки со стороны как крупных, так и мелких инвесторов. Тому есть несколько объяснений. Мария Литинецкая отмечает "юридический фактор": "Поскольку теперь возможно осуществить прописку на землях с назначением под дачное строительство, повысилась инвестиционная привлекательность сельскохозяйственной земли, на которой допускается данный вид разрешенного использования. Стоимость землеотводов гораздо ниже, чем участков с категорией земли поселений. Наибольшая инвестиционная привлекательность для строительства загородного жилья у участков с назначением под ИЖС".

Елена Борисова, начальник отдела земельных отношений компании "Комстрин", констатирует большой интерес к загородному строительству как у частных покупателей, так и у девелоперов: "Цены на жилье в Москве достаточно высоки, поэтому покупатели приобретают жилье в ближнем Подмосковье. Соответственно, многие девелоперы активно осваивают этот регион. Все больший интерес приобретает среднее и дальнее Подмосковье. Еще большее развитие эти районы получат благодаря строительству ЦКАД. Многие девелоперы будут развивать здесь промышленно-индустриальные центры и возводить жилье".

Евгений Туляков, юрист компании Tenzor Consulting Group, в своих прогнозах отталкивается от нестабильности фондового рынка: "Ясно, что в условиях повышенных рисков инвестиций в фондовые рынки вложение средств в земельные активы один из эффективных инструментов защиты. Рассматривать землю в качестве стратегического инвестиционного ресурса стали серьезные иностранные игроки, крупные и средние российские компании-девелоперы. Однако важно понимать, что инвестиции в земельные участки не краткосрочные, их окупаемость составляет не менее одного-трех лет".

Есть различные варианты получения доходности от земельного участка. Можно вовсе не производить дальнейших вложений, тогда владелец земельного участка сможет рассчитывать на доход в сумме ежегодного удорожания земельного участка. А можно увеличить капитализацию участка, переведя его, например, из одной категории в другую, более ликвидную. Также можно провести коммуникации или реализовать проект целиком - от покупки земельного участка до возведения на нем строений с последующей реализацией. Последний вариант, естественно, наиболее доходный.

Если структурировать спрос на землю определенной категории в зависимости от профиля компании, то крупным российским и иностранным торговым и логистическим компаниям наиболее интересны земли промышленного назначения недалеко от Москвы с целью дальнейшей постройки складской и торговой недвижимости. Компаниям-девелоперам, основной сферой которых является загородное многоэтажное строительство, могут быть интересны земли сельскохозяйственного назначения с целью дальнейшей смены категории земельного участка и его застройки.

Сегодня в зависимости от направления, расстояния от МКАД, окружения и площади участка цены за сотку следующие: для земель сельскохозяйственного назначения для сельхозпроизводства - от $900 до $7 тыс., для земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства - от $2,8 тыс. до $5 тыс., для земель населенных пунктов под ИЖС - от $6 тыс. до $25 тыс., для земель населенных пунктов под МЖС - от $10 тыс. до $12 тыс., для земель населенных пунктов под ЖС - от $16 тыс. до $20 тыс., земли промышленности - от $6 тыс. до $7 тыс., с подведенными коммуникациями - от $10 тыс. до $12 тыс.

Однако не все эксперты оптимистичны в своих прогнозах по поводу дальнейшего развития рынка. Анна Завьялова напоминает: "29 марта 2007 года было принято постановление правительства РФ №192; согласно ему контроль за использованием земельных участков сельхозназначения будет находиться в ведении Минсельхоза, который всегда отличался консервативностью в вопросах использования сельскохозяйственных земель. Среди возможных последствий этого решения - увеличение сроков и стоимости перевода вовлеченных в рыночный процесс участков, кроме того, сам процесс может быть на какое-то время вообще приостановлен, вполне вероятен и передел земельного рынка".