Ольга Побединская считает, что самый надежный способ инвестирования - покупка квартиры в элитном доме в историческом центре Москвы. "В данном случае окупаемость в большей степени зависит от роста цен на квартиры в этих районах и роста арендных ставок на подобное жилье", - говорит она. Запрет на точечную застройку на руку инвесторам. Они оказались не просто собственниками дорогих квадратных метров, но и одними из последних покупателей, кому посчастливилось приобрести новостройку в уникальных уголках старой Москвы. Максимально выгодная для частного инвестора цена может сложиться, когда потенциальный покупатель понимает, что существующее предложение - единственный вариант приобретения нового жилья в выбранном районе, комментирует Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group. Это одна из главных причин, по которой инвесторы не спешат фиксировать прибыль в краткосрочной перспективе.

По мнению Андрея Уфимцева, хорошо заработают те, кто вложит средства в недооцененные проекты. По его подсчетам, квартиры в ММДЦ "Москва-Сити" продаются минимум на 30% дешевле, чем могли бы. Например, в 2006 г. апартаменты в башне "Б" "Федерации" были проданы по $6000-8000 за 1 кв. м, хотя могли бы уйти по $10 тыс за 1 кв. м. Аналогично в башне "Империал" цены на апартаменты составляют $14-17 тыс за 1 кв. м, хотя реальная цена, по оценке Уфимцева, ближе к $18-20 тыс за 1 кв. м. "До покупателей не донесена идея привлекательности объектов ММДЦ "Москва-Сити" с точки зрения инвестиций, и они продаются, как обычные дома", - объясняет он.

Многие эксперты советуют для инвестиций выбирать жилье в домах бизнес-класса. Оно обеспечивает хорошую доходность и имеет более низкий порог входа, нежели элитное жилье, - минимальная цена за 1 кв. м составляет примерно $5000-6000, уточняет Константин Ковалев. "Жилье бизнес-класса, которое строит Mirax Group, за год дорожает до 20%", - утверждает Дмитрий Луценко, член совета директоров корпорации Mirax Group.

Сергей Лушкин обобщает: на каждую категорию жилья есть свой инвестор. Жилье экономкласса пользуется популярностью в силу меньшей общей стоимости, площадь квартир в панельных домах меньше по сравнению с монолитными объектами, которые обычно уже позиционируются как бизнес-класс. "Это логично, так как людей, обладающих стартовым капиталом в $200-350 тыс, значительно больше, чем имеющих более $1 млн", - говорит он. Хотя Ковалев отмечает, что на данный момент инвестиции в жилье экономкласса выгодны только в долгосрочной перспективе исходя из ожиданий роста цен в 2008 г. "Запас роста цены у панельных домов уже выбран", - не соглашается Наталья Ветлугина.

По мнению Ольги Якуничевой, перепродавать инвестиционные квартиры выгоднее до сдачи объекта госкомиссии, так как срок оформления в собственность довольно длительный, а цена такой квартиры практически равна цене жилья на вторичном рынке. Однако Ольга Юматова, аналитик компании "Пересвет-Инвест", считает, что при продаже жилья до госприемки цена за "квадрат" будет ниже, чем когда объект выйдет на вторичный рынок.

По словам Дмитрия Таганова, основной скачок цен происходит после вступления инвестора в права собственника. "Встречаются случаи, когда долевые инвесторы строительства переуступают права в новостройках по ценам ниже, чем продает объекты в этих же домах сам застройщик", - отмечает он. По мнению Бориса Флексера, на первичном рынке инвестор, купив жилплощадь на ранней стадии строительства и перепродав ее после сдачи дома, может заработать до 20%. "Раньше этот показатель доходил до 40% (и более), но изменилась политика девелоперов. Прежде важно было получать финансирование за счет продаж, потом появились отлаженные механизмы финансирования за счет привлечения банковских средств", - объясняет он. Таким образом, разница в 20% - это фактически стоимость банковских кредитов. Однако сейчас многие банки гораздо менее охотно кредитуют застройщиков, поскольку лишились западных денег из-за кризиса, и вполне вероятно, что покупатели "котлована" снова будут в чести.

"Когда строящийся дом находится на стадии котлована, большинство покупателей - это инвесторы, - резюмирует Ирина Дзюба. - Они покупают квартиры не для себя, поэтому им не нужно видеть дом как физический объект. На стадии первых этажей, когда появляются очертания жилого комплекса, активизируются люди, подыскивающие квартиры для собственного проживания. Далее доля инвесторов обратно пропорциональна количеству возводимых этажей. К моменту достройки жилого дома главные покупатели - это будущие жильцы". "Они не готовы рисковать в начале строительства и поэтому отслеживают весь процесс, включая мониторинг деятельности строительной компании, получают рекомендации", - отмечает Дзюба.

Инвесторы в Москве активны и на вторичном рынке. Рисков на нем меньше, но меньше и прибыль. Точно так же, как и на рынке первичного жилья, на вторичном рынке действуют свои правила выбора объекта инвестирования. Александр Скобкин перечисляет: наиболее востребованные квартиры характеризуются выгодным местоположением - это близость к центру, к метро, объектам социальной инфраструктуры, лесопарковым массивам и проч. Второй важный критерий - качество дома (состояние, период постройки, материал стен, комфортность и др.). Неплохой вариант - инвестиции в хороший "кирпич" или "монолит" в пределах Третьего транспортного кольца.

Но Скобкин советует избегать крайностей - вложений в слишком дорогие или, наоборот, слишком дешевые квартиры. "В первом случае продажа может затянуться на долгий срок и большая прибыль будет получена не скоро, во втором возможна быстрая, но сравнительно небольшая прибыль", - объясняет он.

Ирина Наумова, PR-директор ГК "Пересвет-Групп", напоминает правило, характерное для всех рынков: наиболее дешевый товар при росте спроса интенсивнее всего дорожает, но при спаде рынка стремительнее всего дешевеет. "Поэтому на этапе роста рынка лучше приобретать дешевое жилье, а на этапе спада - жилье в более дорогих сегментах", - советует она.

Константин Ковалев считает, что в будущем рост доли инвестиционных сделок будет напрямую зависеть от роста цен на рынке жилья - чем быстрее цены растут, тем больше желающих на них заработать. Борис Флексер предполагает, что "профессиональные" инвесторы скорее всего в 2008 г. не будут выводить деньги из недвижимости, поскольку уже первый месяц года показал рост стоимости 1 кв. м. "В целом за год рост цен может достигнуть 20%", - прогнозирует он. Дмитрий Таганов говорит о "стабильном планомерном росте цен, сопоставимом с инфляцией - не более 1% в месяц". Сергей Лупашко предполагает, что цены до конца года поднимутся примерно на 30%. "Как бы ни развивалась ситуация в нынешнем году, на банковском депозите и столько получить невозможно", - подчеркивает он.

По мнению экспертов БН "Агент 002", рассматривать происходящую ситуацию на рынке жилой недвижимости как однозначное повторение сценария 2006 г. пока рано. Поэтому покупка квартиры в инвестиционных целях будет скорее неким компромиссом, традиционным способом вложения средств, максимально безопасным, а не высокодоходным.

Снижение инвестиционной привлекательности московского рынка уже сейчас привело к тому, что частные инвесторы стали все чаще обращать внимание на регионы России. Среди наиболее привлекательных - Ярославская, Калужская и Ивановская области, где уже начато строительство крупных жилых комплексов. Интересны южные черноморские направления, например Геленджик с его активно развивающейся транспортной инфраструктурой, а также уральские и сибирские города, в частности Челябинск или Красноярск, считает Константин Ковалев.

Распространено также мнение, что страну после президентских выборов ожидает очередной виток инфляции и цены на недвижимость скорректируются, но какой именно будет эта коррекция - никто точно предсказать не решается. "Что касается частных инвесторов, то московская недвижимость гарантирует им как минимум сохранение капитала", - резюмирует Наталья Ветлугина.