Страница: 2/3
"Как правило, наиболее целесообразно на
дальних участках возводить загородное
жилье экономкласса. Подобные объекты
являются привлекательными с точки зрения
вложения средств, - говорит Сергей Салнис,
управляющий директор Vesco Realty. - В сегменте
объектов бизнес-класса и в категории
элитного жилья сегодня большой объем
предложения. В то время как на недвижимость
экономкласса, в особенности расположенной
на значительном удалении от МКАД,
существует большой неудовлетворенный
спрос".
"В целом рынок дальних дач можно
разделить на три категории: усадьбы,
коттеджи усадебного типа и поселки
экономкласса, - говорит Екатерина Тейн. - Они
не используются как место для постоянного
проживания. Следовательно, и аудитория
соответствующая. Это либо очень
обеспеченные люди, которые выезжают
отдыхать в свое поместье, подальше от всех,
либо люди, которые могут себе позволить
только дачу за 80 км от МКАД".
Дальние проекты могут быть интересными,
разнообразными и выгодными. При соблюдении
определенных условий (наличие грамотной
концепции и правильно сформированная цена)
спрос на дальние дачи есть. В настоящий
момент развитие многих подмосковных трасс,
таких как Новорижское шоссе, например,
позволило отодвинуть понятие "дальнее
Подмосковье" за черту 80 км. "Если
несколько лет назад на покупку домов далее
80 км от Москвы приходилось около 3%
покупателей, то сейчас эта цифра
приблизилась к 11%", - отмечает Светлана
Кондачкова, руководитель направления
загородной недвижимости "МИАН -
Агентство недвижимости". "Спрос на
дальние дачи растет вместе с уровнем
доходов москвичей, - уверен Сергей Салнис. -
Наиболее привлекательны дачи в рамках
организованных коттеджных поселков. В
настоящее время на долю подобных заявок,
поступающих к нам в агентство, приходится
20%".
"В зоне 80-150 км от МКАД спрос
ориентирован в основном на предложения
экономкласса, которые в большинстве своем
используются под дачи, - говорит Ирина
Мошева, руководитель проектов жилой
недвижимости компании RDI Group. - Данный спрос
имеет тенденцию к увеличению. В ближайшие
пять лет 30-километровая зона от МКАД будет
уплотняться и застраиваться более дорогим
жильем".
Дальние дачи шагают все дальше от Москвы.
По данным Blackwood, в настоящее время на рынке в
активной продаже насчитывается 13 поселков,
расположенных за 100 км от МКАД в Московской
и соседних областях. Можно сказать, что это
уже тенденция - выход подмосковного
коттеджного строительства за пределы
Подмосковья. "Дачи в пределах 150 км от
столицы будут пользоваться спросом, -
уверен Дмитрий Пиевский, начальник
департамента консалтинга компании "Комстрин".
- Но успех проекта во многом будет зависеть
от концепции".
Девелоперы начали все большее внимание
уделять идее, изюминке поселка. Центром
притяжения для жилого проекта мог бы стать
не только привлекательный ландшафт, но и
центр занятости, интересная и большая
развлекательная и/или спортивная часть. К
примеру, в настоящее время на рынке
появляются новые форматы поселков-курортов,
таких как "Конаково Ривер Клаб" в
Тверской области, "Экомир" в Калужской,
"Гагаринлэнд" в Смоленской. Общее для
них - развлекательная инфраструктура и
большая площадь. В "Конаково Ривер Клаб"
запланированы яхт-клуб, фитнес-центр, SPA,
ночной клуб, гостиничный комплекс. В "Гагаринлэнде"
на территории 500 га будут аэроклуб,
теннисные корты, спортивные площадки,
фитнес-центр, кинотеатр, пляжи и т. д. "Экомир"
(1500 га) будет состоять из комплексов имений,
развлекательного парка "Мировая
этнодеревня", агротуристического
комплекса, гольф-поля, конноспортивного
комплекса и охотничьих хозяйств.
"Имиджевая составляющая этих проектов
демонстрирует, что девелоперы все чаще
основывают проекты на определенной
ключевой идее, и покупателю предлагается
уже определенный стиль жизни", -
комментирует Мария Литинецкая,
исполнительный директор компании Blackwood.
Грамотная концепция дачных проектов
должна учитывать несколько важных
параметров: расположение, инфраструктуру и
цену. С расположением все ясно. Поселки с
красивыми природными характеристиками, в
первую очередь у воды, леса, будут
пользоваться, по мнению Дмитрия Пиевского,
гарантированным спросом: "Если выбирать
между поселком в поле за 50 км от МКАД или
домом у воды, но за 100 км, покупатели
предпочтут второй вариант".
Специфической чертой именно дальних
проектов станет близость к какому-то
достаточно крупному населенному пункту или
городу, инфраструктура которого сможет
восполнить отсутствие таковой в поселке.
Максимальная удаленность поселка от города,
по мнению Пиевского, - не более 15-20 км, это
расстояние, которое можно проехать в случае
потребности в медицинской помощи,
продуктах. При близком расположении к
большому областному городу коттеджный
поселок можно рассматривать и для ПМЖ.
В случае с дальними проектами вопрос
инфраструктуры стоит остро. Она должна быть,
это аксиома, но ее набор в каждом случае
определяется отдельно в зависимости от
цены проекта и маржи застройщика. В
поселках экономкласса инфраструктура не
блещет разнообразием.
Желание девелопера сэкономить на
инфраструктуре в поселке экономкласса
понятно, но ее наличие может привлечь
дополнительных покупателей, нацеленных на
более-менее постоянное проживание за
городом. "Вместе с тем, - отмечает Сергей
Салнис, - есть возможность оптимизировать
расходы на строительство удаленного
поселка за счет крупных масштабов
застройки и использования шаблонных
проектов. Это позволяет значительно
повысить конкурентные качества конечного
предложения и выйти на рентабельность,
сравнимую с показателями проектов класса
"бизнес" и de luxe".
Поселки бизнес-класса застройщики
стараются максимально насытить
развлекательной инфраструктурой,
поскольку именно эти составляющие выгодно
отличают дальние дачи от аналогичных по
цене поселков, расположенных ближе к Москве.
Например, проект "Московское море",
расположенный в 114 км от МКАД по
Ленинградскому шоссе, включает в себя яхт-клуб
"Марина Завидово", лесопарковую зону,
благоустроенный пляж, ресторан, русские
бани, конноспортивный клуб, поле для мини-гольфа
и крокета, площадки для волейбола,
теннисный корт, спортивно-оздоровительный
комплекс и т. д.
Золотая мечта девелоперов, работающих на
дальних рубежах, - построить усадьбы и
продать их вместе с 2-4 га как минимум за $1-2
млн. Заманчивая и выгодная идея. И такие
предложения постоянно появляются.
Застройщики и риэлторы не любят об этом
говорить, но известно, что подобные проекты
испытывают серьезные проблемы с
реализацией. Высказываются даже мнения, что
идея усадеб или ранчо, как их еще называют,
провалилась. И хотя цена в данном случае не
является столь важным параметром, платить
несколько миллионов долларов за 3 га земли,
на которой еще как-то надо будет
устраиваться, желающих немного.
Для сегмента "экономкласс" наиболее
важной составляющей, напротив, является
цена. Но относительно того, сколько должно
стоить домовладение, чтобы уложиться в масс-маркет,
у специалистов нет единого мнения. Разброс
от $150 тыс до $500 тыс слишком велик, чтобы
отражать реальную картину. В настоящее
время под ярлыком "эконом" на рынке
появляются проекты самого разного уровня. В
том числе малоликвидные, с непродуманной
концепцией и непонятной ценой.