Земля -- арендаторам

Как отмечают управляющие, на рынке земельных фондов в последнее время обозначился важный тренд: земли сельхозназначения приобретаются для использования по прямому назначению. Пока таких инвестиций немного. Этим занимаются управляющие компании "Финам Менеджмент" и "Регион Девелопмент". Первая компания сдает в аренду земли в Краснодарском крае и Ростовской области, вторая -- в Саратовской, Пензенской, Воронежской областях, Ставропольском крае.

К активному использованию сельскохозяйственных земель по прямому назначению сегодня есть все предпосылки. Как отметил гендиректор "Регион Эссет Менеджмент" Андрей Жуйков, в мире существует тенденция к сокращению посевных площадей из-за роста населения, развития городов, глобального потепления. По данным господина Жуйкова, 50 лет назад на одного жителя Земли приходилось 23 сотки земли, использующейся под выращивание зерновых культур, в 2000 году -- всего 11 соток. В течение ближайших 40 лет эта площадь сократится до семи соток.

Зерновые культуры являются основным биржевым товаром на пищевом рынке. Только за второе полугодие 2007 года цены на зерно на мировом рынке выросли почти в два раза. Рост не останавливается и в этом году. Как отмечает Андрей Жуйков, за последние 10 лет стратегические запасы зерновых значительно сократились. Поэтому сейчас для интервенций, которые могут привести к снижению цены на зерно в мировом масштабе, зерна просто недостаточно. Большое влияние на этот процесс будет оказывать и рост интереса в мире к использованию биотоплива, потребление которого растет более высокими темпами, чем потребление другого топлива. В Европе и США реализуются программы замещения различных видов топлива биологическим. Кроме того, по словам управляющих, в ближайшие годы на российском рынке можно ожидать консолидации в сельскохозяйственной отрасли, что вызовет дополнительный интерес к земле. Впрочем, управляющие предлагают сельхозпроизводителям использовать их земли, пока они переводят их в новую категорию. Как отмечает Станислав Бродский, "пока процесс не завершен и земля предназначена для ведения сельскохозяйственного производства, она, как правило, сдается в аренду фермерам или сельхозпредприятиям. Иначе, если в течение трех лет земля не используется по назначению, она может быть изъята у собственника".

Земли в ПИФ "Регион Земельный фонд" были выкуплены у агрохолдинга и переданы ему в аренду из расчета 10% годовых до конца года функционирования фонда. Аналогичную доходность заложили в фонде "Капитальные вложения" (УК "Финам Менеджмент"). Впрочем, Андрей Жуйков отмечает, что инвестирование на три-четыре года -- это скорее попытка поймать спекулятивный тренд. За это время может реализоваться тенденция к сближению цен в России и Восточной Европе. Это еще одна причина для использования сельхозземель по прямому назначению. Сегодня стоимость земель в Польше составляет около ?3 тыс. за га, в Чехии -- ?4 тыс. за га. Оценочная стоимость сельскохозяйственных земель в черноземной зоне России, судя по данным фондов, составляет $800-1000 за га, в Краснодарском крае и Ростовской области -- $1400-2000 за га. При этом за последний год стоимость сельскохозяйственных земель в Краснодарском крае выросла втрое. Если год назад земельные участки в фонде "Капитальные инвестиции" (УК "Финам Менеджмент") оценивались исходя из цены $430 за га, то теперь эта оценка составляет более $1,4 тыс. за га.