Страница: 2/3
За доступное жилье
Одним из следствий быстрого роста цен
стало повсеместное снижение доступности
жилья для большинства населения. Доходы
граждан растут намного медленнее цен, и
сегодня покупку жилья даже через ипотеку
может себе позволить все меньшее и меньшее
число жителей. К примеру, в США в 2000 году
средние цены на вторичное жилье составляли
примерно 3,5 годового дохода среднего
домохозяйства, а в 2005 году -- уже 5,2. В Испании
доступность жилья за десять лет упала почти
в два раза. Отсюда новая тенденция: в
развитых странах усиливается "борьба за
доступное жилье" и все активнее строится
социальное жилье.
-----------------
Для московского рынка недвижимости 150 тыс.
долларов -- это уже не деньги
С таким бюджетом можно рассчитывать на
покупку однушки только в городах ближнего
Подмосковья типа Люберец или Пушкина.
Посмотрим, что же можно купить, обладая
таким бюджетом, за границей. Итак, 150 тыс.
долларов -- это:-- трехкомнатная квартира в
Берлине;-- стометровые апартаменты на
первой линии от моря на болгарском курорте,--
квартира площадью 50-60 кв. м в центре Шанхая
или стометровая квартира на окраине;--
однокомнатная квартира в отдаленных
кварталах Бруклина, Квинса или Бронкса;--
студия в Тулузе.
-----------------
Отсутствие для большинства граждан
возможности купить жилье воспринимается во
многих странах как национальная угроза: так,
в начале 2008 года в Мадриде прошли стихийные
молодежные демонстрации под лозунгами
доступного жилья. В Испании человек со
средней зарплатой в 1500 евро не может
приобрести квартиру даже с использованием
ипотеки. Молодые люди вынуждены до 30-35 лет
жить с родителями, поздно заводят семьи -- в
результате низкая рождаемость и ухудшение
демографической обстановки.
Как реагируют правительства на снижение
доступности жилья? Самая естественная
реакция -- поиск ответа на классический
вопрос "кто виноват?". Власти ряда
европейских стран создали в 2006-2007 годах
правительственные комиссии для
расследования ситуации на рынке
недвижимости. Их интересует, куда делись
земельные участки под застройку, почему
себестоимость строительства так велика и
как противодействовать спекуляциям с
жильем.
Так, Британское антимонопольное
ведомство (Office of Fair Trading) в июне 2007 года уже
сделало заявление, что рынок жилья
монополизирован несколькими компаниями,
создающими препятствия для новых игроков. В
Испании в прошлом году принят законопроект,
направленный на ограничение спекуляций
недвижимостью и увеличение прозрачности и
устойчивости сектора жилой недвижимости,
особенно на побережье. Параллельно с
расследованиями и подготовкой карательных
мер власти активно поддерживают
разнообразные архитектурные конкурсы и
исследовательские программы,
разрабатывающие тему доступного жилья. 2
Однако поиск виноватых не снимает
усиления социальной направленности
жилищной политики. Яркий пример -- США,
страна с вроде бы самым либеральным рынком.
Здесь прямые вливания из федерального
бюджета в сферу социального жилья, по
данным вице-президента Ассоциации
строителей России Владимира Пономарева,
выросли за три года с 20 млрд долларов до 23
млрд. Примерно такая же сумма выделяется из
бюджетов штатов и муниципалитетов. Эти
деньги идут на подготовку территорий к
строительству, а также на субсидии на
покупку жилья или его наем для населения с
доходами ниже среднего. В частности,
распространенная в последнее время схема
предполагает, что на бюджетные деньги
выкупается земельный участок и к нему
подводятся коммуникации. После этого
участок выставляется на аукцион, где
частные застройщики конкурируют по двум
параметрам: какой процент жилья и по какой
льготной цене девелопер может продать
жилье американским "очередникам".
После длительного перерыва вновь начали
строить бюджетное социальное жилье в Нью-Йорке:
в 2006 году был объявлен первый почти за сорок
лет конкурс на проект такого рода. Согласно
новой программе доступного жилья,
инициированной мэром Нью-Йорка Майклом
Блумбергом, за шесть лет будет создано 145
тыс. единиц социального жилья.
С конца 70-х годов муниципальное жилье не
строили и в Британии. Однако премьер-министр
Гордон Браун в июне 2007 года представил
новую программу масштабного жилищного
строительства, в том числе и муниципального.
Министерство жилищного строительства
Великобритании объявило о резком
увеличении бюджета федеральной жилищной
программы: он вырос сразу на 3 млрд фунтов
стерлингов и в целом теперь превышает 8 млрд
фунтов стерлингов (16 млрд долларов). Часть
этих денег пойдет на помощь молодым семьям (субсидии
на покупку первого дома теперь составляют
17,5%). Социальное жилье планируется
возводить и в рамках анонсированной
программы по строительству десяти
экогородов, которые проектируются с учетом
энергосберегающих и экологических
технологий. По плану в Британии к 2020 году
всего будет построено около 3 млн домов, из
них 500 тыс. -- муниципальных.
В Испании в середине 2007 года
правительством принят законопроект,
согласно которому 30% строящегося жилья
предназначено для социального найма. Для
минимизации махинаций с социальным жильем
в условиях большого дефицита власти ряда
городов используют такую схему: "очередники"
собираются на городском стадионе и права
заселения в социальные квартиры
разыгрываются через жеребьевку.
Даже в Китае, где только в 1992 году
произошел переход от модели социального
жилья к рынку, сейчас происходит "откат".
В 2007 году власти приняли программу жилья
"бюджетного" класса. Государство будет
строить небольшие по площади квартиры (до 60
кв. м) и продавать их малоимущим на льготных
условиях и с запретом перепродажи в течение
пяти лет. В целом по этой программе
планируется построить более 10 млн квартир.
Удивительная синхронность старта мощных
программ по социальному жилью в очень
разных странах легко укладывается в единый
тренд. Маятник качнулся, и, похоже, рынки
входят в новую фазу развития. Если для
прошлого этапа, начавшегося в 90-е годы,
характерны повсеместная либерализация
жилищного рынка, приватизация социального
жилья и сокращение государственных
программ, то теперь недоступность жилья для
основной части населения диктует
необходимость более ответственной перед
обществом жилищной политики.
В унисон этому трансформируется и
политика в области градостроительства.
Здесь тренд схожий: от либерализма, от
примата частных девелоперских проектов -- к
формированию общественных
системообразующих пространств, улучшающих
качество жизни. Волна проектов,
предполагающих создание новых парков,
набережных, регенерацию промышленных зон,
сегодня охватила мировые столицы (пожалуй,
за исключением Москвы). Примером может
служить принятая в Лондоне в 2002 году
программа создания 100 общественных
пространств, причем 20 проектов реализуются
уже сегодня.
Бразильская квартира от норвежского
застройщика
Еще недавно в пособиях по инвестированию
одно из правил гласило: "Главное --
никогда не покупайте собственность вдали
от места, где вы проживаете". А сегодня
можно наблюдать взрывной рост
трансграничных сделок. Мировой рынок
недвижимости становится все более
глобальным и связным. Англичане скупают
Болгарию, Кипр и Португалию, казахи -- Дубай,
россияне -- Лондон и Черногорию. Один
знакомый москвич купил две квартиры у
норвежского застройщика в строящемся доме
на бразильском курорте Форталеса -- чем не
торжество глобализации! 3
Трансграничные сделки с недвижимостью
проводились всегда, но они исторически были
прерогативой состоятельных людей. Сейчас
ситуация изменилась в корне. "Средний
класс стал массово покупать недвижимость
за рубежом в семидесятые. Тогда Испания
открыла двери для иностранцев и
превратилась в дачу для всей Европы. Однако
в последние три-пять лет частные
инвесторы очень осмелели. Объем этого
рынка и география покупок невероятно
выросли. Сегодня только в странах
Средиземноморья развиваются сотни крупных
проектов, рассчитанных на иностранцев.
Самое правильное слово для этого -- »ажиотажј",
-- комментирует Джереми Оутс, управляющий
директор компании Knight Frank.
Причин для быстрой интернационализации
рынка недвижимости несколько. Одна из
главных -- общий процесс глобализации
экономики. Границы между странами все
прозрачнее, и покупка недвижимости за
рубежом становится обычной операцией для
среднего класса. Это легко можно увидеть на
примере расширения Европейского союза.
Десять лет назад для немца домик на
побережье Болгарии был экзотикой, сегодня
страна в еврозоне и риски намного меньше.
Способствуют развитию сегмента
зарубежной недвижимости и авиакомпании-дискаунтеры.
Из Германии в Испанию регулярным рейсом
можно долететь менее чем за 100 евро,
соответственно, приморская недвижимость
становится более доступной и географически,
и финансово. Вслед за покупателями на новые
рынки вышли и банки, предложившие удобные
ипотечные продукты, что еще больше
увеличило спрос. Наконец, чем полноводнее
поток покупателей из-за границы, тем
сильнее и жестче в странах и на курортах
конкуренция за иностранные инвестиции:
вкладываются деньги в инфраструктуру, идет
работа по обеспечению максимальной
безопасности для иностранцев, упрощаются
процедуры покупки недвижимости,
предлагаются все более выгодные условия по
покупке (к примеру, в Дубае для иностранцев
на сегодня отсутствуют налоги как на
покупку, так и на владение жилой
недвижимостью).
