Страница: 1/3
Мировой рынок жилья вступает в новый этап развития. Национальные правительства все чаще отказываются от либеральных рыночных догм и начинают проводить социально ответственную жилищную политику.
"На рынке недвижимости надулся пузырь. Даже люди с приличными зарплатами не могут себе позволить купить квартиру. Цены на жилье нереальны!" -- примерно так говорят москвичи о квартирном вопросе. При этом подразумевается, что в Москве ситуация уникальна и "там, на Западе", все не так.
Однако точно в таких же словах сейчас
обсуждают текущее положение на рынке жилья
в Париже и Мадриде, Детройте и Дубае. В 2000-2006
годах цены на недвижимость непрерывно
росли практически по всему миру, в
результате чего она стала малодоступна для
среднего класса в США и в Европе. Россия,
получается, все эти годы находилась в общем
потоке, только у нас общий тренд был усилен
местными особенностями: монополизмом и
низкими объемами строительного рынка,
крайне слабой жилищной политикой
государства.
Чтобы увидеть российскую ситуацию в
мировом контексте, медиагруппа "Эксперт"
подготовила книгу "Мировой рынок
недвижимости: города, тренды, цены",
представляющую сборник материалов,
описывающий рынки жилья 20 ключевых городов
и зон мира (книга выйдет из печати весной
этого года). Книга позволяет посмотреть со
стороны на российскую реальность:
действительно ли дорога московская или,
например, сочинская недвижимость? Какие
тенденции российского рынка неповторимы, а
где он движется в общемировом фарватере?
Выбор 20 непохожих городов и регионов
обеспечивает солидную базу для сравнения,
тем более что ситуация там по-разному
резонирует с нашей. Лондон, Париж, Рим,
Берлин нам интересны как столицы крупных
европейских стран. Дубай -- как стремительно
развивающийся мегаполис нефтяной страны.
Шанхай и Пекин -- как места невероятного
строительного бума. Болгарское побережье --
как прямой конкурент нашему Сочи. Алма-Ата --
как постсоветская столица, страдающая от
тех же проблем, что и МоскваИ
В этой статье, не претендуя на глубокое
проникновение в суть необъятного предмета
"мировой рынок жилья", мы представляем
некоторые тренды этого рынка.
Ралли завершено
Один из главных трендов последнего
десятилетия -- значительный рост стоимости
жилья в Европе и Америке. Подъем цен начался
в среднем в 1995-1997 годах (в зависимости от
страны) и резко ускорился после 2000 года. Так,
в Ирландии за последние десять лет (с 1996-го
по 2006 год) стоимость жилья увеличилась на
300%. За тот же период в Голландии, Швеции,
Великобритании, Франции и ряде других стран
цены в среднем удвоились. Удвоение, но уже
за пятилетку, с 2000-го по 2005-й, произошло в
Испании. Радует европейцев только Германия.
Жилье здесь практически не дорожало, потому
что страна имеет высокую обеспеченность
жильем, большой запас социального жилья и
рынок, не склонный к спекуляциям.
В США после того, как 2000-2001 годах лопнул
интернет-пузырь, спекулятивные капиталы
хлынули с фондовых бирж на рынок
недвижимости. В течение пяти лет на этом
рынке наблюдалось настоящее ралли, во время
которого цены удвоились. А за 25 лет
недвижимость в США подорожала более чем
втрое: если в начале 80-х средняя стоимость
домохозяйства составляла примерно 60 тыс.
долларов, то в 2005 году цифра была уже 200 тыс.
В противовес Европе и Америке стоимость
домов и квартир в Японии более десяти лет
подряд падала: рынок недвижимости никак не
мог оправиться от грандиозного кризиса
начале 90-х и только в последние пару лет
вышел из пике и стабилизировался.
-----------------
Основные тренды развития мирового рынка
жилья
-- Мировой рынок жилья становится
глобальным и связным-- Рынки европейских
стран и США после почти десятилетнего роста
цен находятся в переходном состоянии,
скатываясь в рецессию-- Центры строительной
активности переносятся в Азию и страны
Персидского залива-- Жилье в Европе и США за
последние годы стало недоступным для
значительного числа граждан-- В большинстве
стран запущены масштабные программы по
строительству социального жилья
-----------------
Похоже, однако, десятилетний тренд "на
повышение" завершен. В США уже с начала 2007
года цены понемногу опускаются. Это
полугодичное падение со значительным
снижением спроса переросло в августе в
сильный ипотечный кризис, который
распространился на весь мир в виде кризиса
ликвидности. За 2007 год объем продаж жилых
домов в США на вторичном рынке упал на 20%, а
по новостройкам -- на 24%. Значительное
удешевление недвижимости испытали города
Тампа и Майами (10-11% за год), Сан-Диего, Лас-Вегас
и Детройт (8-10%). Индекс цен на дома Standard
& Poors/Case-Shiller упал за год пока
незначительно -- всего на 6,7% (данные на
третий квартал 2007 года). Однако большинство
аналитиков уверены, что кризис только
начинается. В частности, увеличивается
количество исков о банкротстве
домовладельцев: в 2007 году более 2 млн семей
потеряли недвижимость, так как не могли
выплачивать ипотечные кредиты. В текущем
году банкротств будет не меньше. Такого
кризиса в США на рынке недвижимости не было
со времен Великой депрессии.
Вопрос о будущем европейских рынков жилья
можно сформулировать так: последуют ли они
за Америкой? До кризиса, по данным Deutsche
Bank Research, европейские рынки развивались
синхронно с американским. Особенно высокая
корреляция была в Британии, Голландии,
Дании, Ирландии, Испании, Франции и Швеции.
При этом, считают немецкие аналитики, цены
на недвижимость в некоторых странах Европы
явно вышли за пределы здравого смысла. "Инвестиции
в жилую недвижимость отличаются от
вложений в акции и облигации тем, что это не
только объект спекуляций, но и
потребительский товар. Поэтому,
рассматривая результаты завышения цен в
этом сегменте, нельзя ограничиваться
только простыми выкладками стоимости жилья
и арендными ставками. Нужно еще учитывать
фактор доступности жилья. А при нынешнем
уровне цен жилье во многих странах
становится недоступным для потребителей",
-- отмечается в отчете Deutsche
Bank Research.
Американский кризис уже двояко ударил по
европейскому рынку жилья: через кризис
ликвидности на финансовых рынках (в Европе,
в частности, выросли ставки по ипотечным
кредитам) и через ожидания рецессии в
американской и мировой экономике. Похоже,
Европа уже начала реагировать на
американскую историю. Цены на жилье во
второй половине 2007 года в Великобритании,
Ирландии, Испании и Франции незначительно
снижались. Французская национальная
федерация агентов недвижимости сообщила о
падении стоимости жилья на 1% в третьем
квартале 2007 года по отношению ко второму
кварталу -- впервые с 1998 года. Ирландский
исследовательский институт экономики и
социологии и ипотечный банк Permanent сообщили,
что стоимость жилых домов в Ирландии
опустилась на 1,9% в августе по сравнению с
аналогичным месяцем прошлого года. Средняя
цена дома в Испании снизилась на 0,3% в
сентябре к августу. 1
Эти цифры не выглядят фатальными, но надо
помнить, что рынок недвижимости весьма
консервативен и может достаточно медленно
реагировать на кризисную ситуацию (в России
в 1998 году после кризиса цены стояли еще
несколько месяцев при отсутствии спроса).
Поэтому более наглядными могут быть другие
показатели: объемы продаж, количество
выданных разрешений на строительство,
количество выданных кредитов, количество
банкротств домовладельцев. Так, по
сообщению Банка Испании, в июле прошлого
года количество выданных разрешений на
новое строительство снизилось на 38% за 12-месячный
период, что можно трактовать как реакцию
застройщиков на большую затоваренность
рынка готовых домов.
Что же все-таки будет с рынками
недвижимости Европы и Америки? Если бы дело
происходило лет двадцать назад, можно было
бы с достаточной долей уверенности
предсказать сценарий "перегрелись --
остываем". Рынок бы впал на некоторое
время в рецессию, цены бы несколько
опустились, после чего он бы вновь
восстановился. Однако в условиях большой
связности рынков и увеличившейся
зависимости от финансового сектора сделать
прогноз очень сложно. Кроме того, сбивает с
толку то обстоятельство, что параллельно
пузыри надулись и на других рынках --
энергоносителей, металлов, продовольствия.
Это может говорить о схожих причинах
механизма раскрутки цен, а значит, о том, что
вопросы будущего рынка недвижимости
зависят в значительной степени теперь не от
поведения местных игроков, а от политики
финансовых властей ведущих стран (ФРС США и
центробанков).
