Ипотеку одни винят в беспрецедентном росте цен на квартиры в 2005-2006 гг., другие (власти) продвигают как панацею от жилищных проблем россиян. Инструмент, позволяющий приобретать квадратные метры в кредит, наделяется в России сверхсмыcлами, оставаясь недооцененным на практике. Пока, по оценке «Фосборн Хоум», ипотечный рынок в России составляет менее 2% ВВП, тогда как в США - более 50%.

Правда, сейчас американцам мало радости от этого.

Рынок ипотеки в 2006 - первой половине

2007 г. наконец-то начал движение от количественного роста к качественному, радовались аналитики. Число банков, развивающих ипотечное направление, увеличивалось не столь стремительно, как в предыдущие годы, зато все более многочисленными и удобными для заемщиков становились программы кредитования.

Еще несколько лет назад получить кредит с нулевым первоначальным взносом было практически невозможно, а привлечь в качестве созаемщиков третьих лиц считалось дурным тоном. Дополнительные комиссии и услуги банка (открытие счета и т. п.) были дорогостоящими и сложными. В последние два года ипотека перестала быть пугалом для народа и стала привлекательным инструментом решения квартирного вопроса. Банки становились все лояльнее, программы - разнообразнее и выгоднее, ставки - ниже. Создалось впечатление, что так будет и впредь. Особенно после того, как ипотеку припрягли к нацпроекту.

По данным индекса рынка ипотечных ставок (ИРИС, средний показатель ипотечных ставок 50 ведущих российских банков), в конце первого полугодия 2007 г. процентные ставки по ипотечным кредитам составляли 11,2% в долларах и 13% в рублях. В конце прошлого года в Сбербанке России рублевые кредиты на недвижимость предлагаются по ставкам ниже, чем валютные.

Если граждане перестали бояться покупать жилье в кредит, то банки - кредитовать приобретение новостроек. Но на рынке присутствует и скепсис. «Существующие ипотечные программы позволяют лишь поддерживать уровень продаж, но едва ли они способны действенно стимулировать покупательскую активность», - говорит Дмитрий Таганов, аналитик корпорации «Инком». Столичные застройщики не считают долю ипотечных сделок внушительной. В «Дон-строе», например, ее оценивают не более чем в 5-10% от общего объема продаж. Для вторичного рынка в Vesco Realty наиболее щедрые оценки - до 40% сделок. Сдерживали потенциальных заемщиков уже не условия ипотеки, а высокие цены. Накоплений граждан недостаточно для приобретения жилья даже с ипотечной поддержкой. Хотя, по данным УФРС по Москве, в 2005 г. было зарегистрировано 2283 договора ипотеки, в 2006 г. - 4396, в 2007 г. - 5787: очевидный рост.

И тут до Москвы докатилась волна американского кризиса. Елена Шилина, старший вице-президент по развитию «Ипотек Банка», сравнивает происходящее с американскими горками: «В начале года банки вывели на рынок ряд достаточно агрессивных программ: кредитование в экзотических валютах, кредитование без первоначального взноса, снижение ставок, акции. Ипотека дешевеет. Потом кризис в США, проблемы с фондированием под ипотечные портфели. Конъюнктура рынка меняется - и вот уже ипотека дорожает». С 1 февраля Агентство по ипотечному жилищному кредитованию объявило о том, что требования к заемщикам будут ужесточены, будут изменены стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов.

«Влияние ипотеки на московский рынок недооценено, - считает вице-президент агентства «Бест» Михаил Гороховский. - Да, кредитов пока немного, но зачастую кредитные деньги стоят в начале альтернативных цепочек из 10-15 сделок, и они нужны рынку. Печально, что кредитов может стать меньше. Мы оказались неожиданно сильно зависимы от иностранных финансов».

Согласно проведенному в январе 2008 г. Swiss Appraisal опросу представителей более 80 банков (российских и зарубежных) и ипотечных брокеров 32% участников анализа финансируют свои ипотечные программы путем привлечения локальных финансовых средств, а также ресурсов частных клиентов, 68% финансируют ипотечные программы за счет привлечения иностранного капитала.

Впервые, соглашается с Гороховским Шилина, потребители и банки осознали, насколько ипотека зависима от долговых финансовых рынков. «Такая зависимость до последнего времени не была очевидна в России - банки выдавали кредиты на баланс, фондировались зачастую более короткими деньгами. А потребители рассматривали ипотеку как некий социальный продукт, ставки по которому будут только снижаться», - говорит она.

В Swiss Appraisal не усматривают прямой угрозы развитию российского ипотечного рынка. В то же время «мировой кризис ликвидности может негативно отразиться на деятельности 53% банков и ипотечных организаций в России, источником финансовых средств которых является иностранный капитал».

Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости «Агент 002», считает, что российский рынок недвижимости слабо связан с рынками остальных стран. «В основном спрос на жилье формируют покупатели, средства которых имеют российское происхождение», - уверена она. Правда, из-за кризиса в США дешевые заимствования из-за рубежа российскими ипотечными банками и строительными компаниями становятся затруднительными. Но главная проблема, по ее мнению, в том, что «двукратный рост стоимости в 2005-2006 гг. существенно уменьшил круг потребителей, имеющих доходы ниже среднего». И без снижения цены 1 кв. м как минимум на 15% от существующей этот круг вряд ли станет шире.