Внутреннее дело

По-видимому, январский рост цен и соответствующие ожидания на ближайшую перспективу связаны в большей мере с внутренними, а не с внешними факторами.

"Я оцениваю январский рост цен в 5%,-- говорит генеральный директор инвестиционно-строительной компании "Оргстройинвест" Светлана Третьякова.-- Прежде всего это связано с тем, что именно сейчас начинается освоение площадок, которые застройщики получили на аукционах два-три года назад. А аукционная система значительно удорожает стоимость земли. Если до этого доля города составляла в среднем 35%, то теперь -- примерно 45%. Поэтому застройщики закладывают разницу в цену новостроек, а уже строящиеся дома подтягиваются по уровню цен к новым проектам".

Второй очевидной причиной роста инвестиционных цен является прекращение точечной застройки и начало реализации программы реконструкции микрорайонов. Вот как описывает этот процесс руководитель ГУП "Управление перспективных застроек" Владимир Хайкин: "После активизации борьбы с точечной застройкой в Москве комплексная реконструкция кварталов стала едва ли не единственным резервом для жилищного строительства в российской столице. При этом произошло смещение акцентов от строительства за счет инвестора к строительству за счет средств городского бюджета. При принятии решения о реконструкции того или иного квартала за счет средств городского бюджета принимается во внимание такой показатель, как коэффициент реконструкции, который представляет собой отношение площади нового строительства к площади сноса. Город берется за те кварталы, коэффициент реконструкции которых больше двух. Кварталы с коэффициентом реконструкции меньше двух выставляются на инвестиционные торги. Таким образом, количество площадок в городе для инвесторов уменьшается, сам бизнес становится сложнее. Упор на комплексную реконструкцию приводит к тому, что доступ к строительству в Москве получают крупные, финансово-устойчивые компании. С одной стороны, это закрывает доступ фирмам-однодневкам, решая важную социальную задачу борьбы с мошенничеством и долгостроем. С другой стороны, ограничивает количество игроков на рынке девелопмента, что рано или поздно приведет к консолидации строительного бизнеса в российской столице. Кроме того, упор на строительство за счет бюджета уменьшает количество площадок для инвесторов, повышая их стоимость. А это, в свою очередь, приводит к росту итоговой цены на продаваемые на аукционах площадки".

В отличие от "предвыборных" и "кризисных" факторов, в данном случае мы имеем дело с долгоиграющей тенденцией, которая будет проявляться в будущем все сильнее.

Элитные требования

В секторе элитной недвижимости продолжается поступательный рост цен, сравнимый с другими секторами, но при этом эксперты отмечают возрастающие требования к качеству объектов со стороны покупателей.

"Одна из наметившихся тенденций 2008 года -- очевидные изменения в потребительских предпочтениях покупателей элитного жилья,-- говорит Аркадий Воловник, заместитель директора департамента инвестиций в недвижимость банка "Российский кредит" (УК "Уникор").-- Предпочтения выражаются в выборе квартир уже не в отдельно стоящих элитных домах, а в домах, объединенных в кварталы или целые микрорайоны. Именно такой формат жилья, на наш взгляд, станет наиболее востребованным в ближайшее время. Это обусловлено стремлением покупателей жить в социальной среде, соответствующей их статусу, в то же время их беспокоят вопросы обеспечения безопасности и наличие развитой локальной инфраструктуры. Если же говорить о стоимости элитной жилой недвижимости и жилья верхнего бизнес-класса по Москве в целом, за прошедший год был отмечен значительный рост именно в этих сегментах. Цены здесь выросли более чем на 20%, а в отдельных случаях был преодолен барьер 40%. В этом году, на наш взгляд, ситуация повторится. Уже сейчас на рынке ощущается острый дефицит квартир в элитном сегменте".

Соответственно, можно ожидать возвращения частных инвесторов на элитный рынок жилья.

"Инвестиционная привлекательность рынка в январе повысилась. В качестве прогноза можно сказать, что в годовом исчислении доходность вложений в недвижимость будет выше доходности вложений в банковские депозиты",-- утверждает Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль".

Загородный спрос растет

Городские тенденции превышения спроса над предложением проявляются и в загородном секторе, хотя и менее определенно.

"Характерной тенденцией развития рынка загородной недвижимости в январе текущего года стал существенный рост спроса (на 45%) на фоне резкого снижения объема предложения: с 12-13 тыс. объектов в декабре 2007 года до 7-8 тыс.-- в январе 2008 года (т. е. на 42%),-- констатирует Нина Кузнецова из МИАН.-- В большинстве случаев в январе были сняты с продажи земельные участки и дома (в основном в садовых товариществах), просмотр которых по вполне объективным причинам в это время затруднен. В сегменте организованных коттеджных поселков снижение предложения составило не более 2-3% по сравнению с декабрем".

При этом в начале года появилось значительное количество новых загородных проектов. "В сегменте загородной недвижимости наблюдалась активизация: в конце 2007-го -- начале 2008-го было заявлено и поступило на рынок значительное число проектов,-- отмечает Владимир Кузнецов из Welhome.-- Наиболее интересные из них -- начало строительства второй очереди коттеджного поселка "Горки-8" на 19 км от МКАД по Рублевскому шоссе ("Система-Галс") и -- в силу своих масштабов -- мегапроект Marshall Capital Partners на участке общей площадью около 500 га по Симферопольскому направлению. Средний показатель динамики цен на рынке загородной недвижимости за период с октября 2007-го по январь 2008-го составил порядка 11%: рост цен происходил в рамках планов девелоперов по повышению стоимости предложения в зависимости от стадии застройки проекта".

Динамика цен на жилую недвижимость в Москве