Прошедший январь оказался богат на макроэкономические и политические факторы, которые влияют (или, по крайней мере, могут повлиять) на московский рынок недвижимости. В числе таких факторов эксперты называют падение фондового рынка, грядущие президентские выборы не только в России, но даже в США. При этом в оценке и прогнозе рыночной ситуации наблюдатели единодушны: рост 3-4% в январе и примерно такие же ожидания на ближайшие месяцы.

Прошедший январь оказался богат на макроэкономические и политические факторы, которые влияют (или, по крайней мере, могут повлиять) на московский рынок недвижимости. В числе таких факторов эксперты называют падение фондового рынка, грядущие президентские выборы не только в России, но даже в США. При этом в оценке и прогнозе рыночной ситуации наблюдатели единодушны: рост 3-4% в январе и примерно такие же ожидания на ближайшие месяцы.

Рост средними темпами

"Новый год начался с бурного роста всех основных показателей рынка,-- констатирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании "Инком-недвижимость".-- Продолжался прирост объемов предложения, который к настоящему времени вышел на уровень середины декабря 2007 года. В январе произошел всплеск активности покупателей -- этот месяц стал рекордсменом по уровню спроса, большинство показателей оказались одними из самых высоких с начала прошлого года и остаются на стабильно высоком уровне. При этом и средние цены предложения продолжали прирастать достаточно средними темпами".

"Активизация спроса и продолжающееся снижение количества предложений не преминуло отразиться на увеличении стоимостных характеристик жилья: в Москве рост по сравнению с декабрем составил 1,6% на квартиры в новостройках и 3,6% -- на вторичное жилье,-- уточняет Нина Кузнецова, генеральный директор "МИАН-агентство недвижимости".-- В Подмосковье аналогичные показатели составили 2 и 2,3% соответственно. Отчасти на росте цен сказалось и снижение предложений, фиксируемое нами как в Москве, так и в Подмосковье. И первичный, и вторичный сегменты жилья продемонстрировали снижение количества выставленных на продажу квартир от 1-2 до 18% по сравнению с декабрем 2007 года".

Наблюдатели единодушно отмечают крен рынка в сторону продавца: прежде всего это выражается в уменьшении сроков экспозиции квартир. "На вторичном рынке жилья основной тенденцией декабря-января стало значительное сокращение срока экспозиции квартир: с 4-6 месяцев до 1-3 месяцев,-- говорит заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова.-- На рынке наметились тенденции, позволяющие говорить о наступлении рынка продавца. Даже низколиквидные квартиры вторичного рынка, которые в 2007 году могли экспонироваться 8-9 месяцев, стали пользоваться спросом. Покупатели стали более активными, а продавцы спокойными. Цены на вторичном рынке также начали расти, но несколько медленнее, чем цены на новостройки".

"Объем предложения весьма существенно снизился,-- соглашается Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG).-- Если осенью прошлого года на рынке экспонировалось 16-19 тыс. квартир, то на сегодняшний день -- не более 12-13 тыс. Основная причина такой ситуации -- рост спроса. Сказался так называемый отложенный спрос: те, кто выжидал дальнейшего удешевления квартир, осознали, что цены начали расти и тянуть с покупкой больше не стоит".

Таким образом, в начале года ситуация явно изменилась по сравнению с относительным затишьем, которое наблюдалось во второй половине минувшего года. Попытаемся разобраться в причинах изменения вектора.

Внешние факторы

В принципе рост цен в городском сегменте -- на 3-4% -- не так велик, чтобы можно было говорить о всплеске рынка. Однако надо иметь в виду, что фактически цены повышались только в течение второй половины месяца -- во время долгих новогодних каникул ни о какой активности рынка говорить не приходилось. А для двух недель 3-4% -- это все-таки значительный рост, хотя и не беспрецедентный.

Падение мировых фондовых рынков эксперты оценивают как фактор, способствующий повышению активности частных инвесторов в сфере недвижимости. "В течение последней декады января публикуемые в СМИ данные о кризисе на мировых финансовых рынках, отразившемся падением котировок на российские ценные бумаги, и ожидаемом перемещении инвестиций в недвижимость повлекли за собой существенное для начала года увеличение интереса к рынку городского жилья -- на 30-35% по сравнению с декабрем прошлого года",-- отмечает Нина Кузнецова.

Впрочем, говорить о прямом влиянии финансового кризиса на ситуацию с московской недвижимостью вряд ли корректно. Вот как видит ситуацию директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский: "Я не исключаю возможности перевода активов в недвижимость в том случае, если кризис на рынке фондовых бумаг будет затяжным и с рынка начнут уходить крупные участники. Играть на фондовом рынке можно, имея всего несколько тысяч долларов, а порог входа на рынок недвижимости куда выше. Кроме того, совершить сделку на фондовом рынке можно в течение нескольких минут, а на рынке недвижимости сделка занимает намного больше времени. Поэтому говорить о существенном влиянии кризиса фондового рынка на увеличение спроса на московскую недвижимость пока несколько преждевременно".

Возможного негативного влияния фондового кризиса на рынок недвижимости наблюдатели не отмечают. "Январские события на фондовом рынке, вопреки прогнозам значительного числа участников, пока не оказали негативного влияния на рынок недвижимости. Происходящее воспринимается участниками несколько настороженно, но на сегодняшний день статистически значимых изменений мы не зафиксировали,-- говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства недвижимости Welhome Владимир Кузнецов.-- Рынок элитной недвижимости в целом по-прежнему вполне стабилен и лишь в незначительной степени зависит от внешних событий: данный тезис подтверждает январский рост спроса в сегменте, динамика которого превысила даже показатели декабря".

А вот предвыборные ожидания наблюдатели относят к факторам, тормозящим рынок. "В целом наблюдается некоторая нервозность покупателей квартир как на первичном, так и на вторичном рынке, основной причиной которой является так называемый фактор выборов. Причем многие покупатели пытаются принимать решение о покупке с учетом выборов не только в России, но и в США и их влияния на курс доллара и макроэкономику",-- утверждает Татьяна Пальчикова.