-- Я живу и работаю в США, при этом я не
являюсь профессиональным игроком на рынке
недвижимости. В 2002-2003 годах здесь начался
настоящий бум из-за низкой ставки
рефинансирования, население принялось
брать кредиты и покупать жилье, особенно в
западных штатах. В 2004-м наступила фаза
жадности. Каждый стремился откусить свой
кусок пирога, а многие были убеждены, что
цены на недвижимость не могут упасть.
Наиболее интересные предложения были в
Аризоне -- цены доступные и гораздо ниже, чем
в соседней Калифорнии. Инвесторы в это
время шли именно сюда. При помощи кредита
купил квартиру стоимостью 200 тыс. долларов (около
2 тыс. долларов за 1 кв. м). Примерно 20 тыс.
внес собственных средств, а остальные взял
в банке под фиксированную ставку 5,5% годовых
на 30 лет. Я первоначально хотел сдать
купленную квартиру, но через пять месяцев
после покупки ее стоимость взлетела до 280
тыс., и я решил, что пора продавать. Конечно,
были расходы на оформление сделки, налоги,
покрытие кредита, но даже после этих выплат
у меня оказалась прибыль несколько
десятков тысяч долларов. Если бы подождал
еще немного, я, как и многие инвесторы,
сегодня много бы потерял.
Цены в настоящее время падают, и
появляются варианты очень заманчивые с
точки зрения инвестиций. Если человек
знаком с местным рынком, то можно начать
присматриваться, выбирать, ждать дна. Я вижу,
что очень хороший дом, который в 2003 году был
продан за 320 тыс. долларов, два года спустя --
за 480 тыс., сегодня вновь выставляют за 400 тыс.
Если его будут продавать за 350 тыс., то нужно
брать. Подержав его года три и затем продав,
можно будет на нем хорошо заработать.
-----------------------
Правила выбора
Еще до начала покупки инвестор должен
иметь подробную информацию не только о
приобретаемом объекте, но и сведения о
динамике рынка в целом. Каков исторический
рост недвижимости в выбранном регионе и
каковы прогнозы на будущее, какие факторы
влияют на стоимость недвижимости в этом
месте, какой прогнозируемый доход с аренды
-- ответы на эти вопросы следует найти еще до
сделки. В некоторых странах недвижимость
привлекает своей дешевизной, однако перед
приобретением нужно изучить налоговое,
земельное законодательство, знать размер
полных расходов покупателя, возникающих в
ходе сделки (нотариальное удостоверение,
госпошлины и др.). "Например, в Англии
очень сложно получить разрешение на ремонт
дома, даже если дом старый (именно старый, а
не имеет архитектурную или историческую
ценность). В Италии трудно получить
разрешение на строительство на свободном
участке земли, а в Испании вас будут ждать
серьезные доплаты при оформлении
недвижимости", -- рассказывает Елена
Логвина, руководитель отдела комплексных
исследований и прогнозирования рынка
холдинга "Миэль". Да и не только в
Испании. По данным Global Property Guide, в ряде стран
затраты покупателя на приобретение жилой
недвижимости (сюда входят расходы на
регистрацию объекта, комиссионное
вознаграждение риэлтера, затраты на
юридические услуги, налоги и другие
обязательные сборы) могут доходить до 25%
стоимости приобретаемого жилья.
-----------------------
Перегрелись
Пару лет назад если россияне и покупали
дом или квартиру за рубежом, то в 90% случаев
это была недвижимость либо в Испании, либо в
Черногории. Сегодня они по-прежнему в
фаворе, но больше в качестве заморской дачи
у покупателей, чем у инвесторов.
Среднегодовое количество сделок с
недвижимостью в некоторых регионах Испании
уменьшилось на 27%, а в целом по стране
продажи упали на 8,8% (по данным за первое
полугодие 2007-го). Согласно прогнозам
аналитиков Deutsche Bank, в 2008 году цены на
испанскую недвижимость снизятся на 2-8%. Они
также отмечают, что местный рынок
переоценен на 30%, что делает возможным даже
резкий спад стоимости. Сильно завышены и
цены на апартаменты и дома в Черногории,
уверяют эксперты. "Если еще два-четыре
года назад здесь можно было купить квартиры
и дома на вторичном рынке и перепродать их с
колоссальной прибылью, то сейчас это
невозможно. Клиенты не готовы платить
огромные суммы за жилье низкого качества в
стране с пока отсутствующей
инфраструктурой. Здесь есть великолепное
море и природа, но 5 тыс. евро за 1 кв. м в
новостройке, расположенной в 400 м от моря, --
это слишком", -- говорит Юлия Кайнова.
Наблюдается стагнация и в Великобритании.
В настоящий момент цены на жилую
недвижимость достигли такого уровня, что
стали недоступными для большинства граждан.
Кроме того, следует учитывать и последствия
ипотечного кризиса: около 37% жителей
Туманного Альбиона признаются, что готовы
уехать из страны только для того, чтобы
избавиться от ипотечных долгов (по
данным компании HiFX). Цены на недвижимость
для среднего класса здесь пока стоят, и
эксперты прогнозируют их спад.
-----------------------
Вечные ценности
Для покупателей недвижимости есть всегда
беспроигрышный вариант -- вложить средства
в элитный сегмент, уверяют эксперты. На нее
всегда есть спрос. "Всегда ценится жилье,
расположенное в столицах: как правило,
здесь сосредоточена деловая жизнь страны, и
спрос не снижается. Такая недвижимость
меньше всего подвержена колебаниям цен. Да,
порог входа в этот рынок довольно высок: в
Лондоне, к примеру, за элитную квартиру в
центре придется выложить около 3 млн фунтов,
в Швейцарии -- 1,5 млн евро. Но есть и более
бюджетные варианты. Это курортные зоны в
Болгарии (здесь хватит и 90-100 тыс. евро), в
Черногории (апартаменты в элитном
комплексе можно приобрести за 300-400 тыс. евро).
Не стоит ждать быстрой отдачи,
инвестировать нужно на два-три года как
минимум", -- советует Екатерина Тейн,
директор департамента жилой недвижимости
компании Knight Frank. С ней согласен и
гендиректор компании Vesco Realty Сергей
Леонтьев: "В таких городах, как Лондон,
Париж или Нью-Йорк, целесообразнее
вкладывать в элитные объекты, которые
обладают своей историей. Они всегда
востребованы". Еще лучше, если инвестор
найдет на рынке не просто редкий, а
неповторимый объект. "Это объекты,
стоимость которых во многом состоит из цены
земельного участка, на которых они
расположены (например, первые линии ведущих
улиц, квартиры в самых престижных кварталах),
где застройка ограничена", -- считает
Георгий Дзагуров, гендиректор компании Penny
Lane Realty.
Изменение цен на недвижимость, % (с
поправкой на инфляцию)
