На сколько вырастут квадратные метры в следующем году.
По мнению специалистов, рынок жилой недвижимости Московского региона на протяжении десяти месяцев находился в застое. Однако несмотря на "топтание на месте", на любой класс столичного жилья находился свой покупатель. "ЭВ" решил вспомнить основные тенденции уходящего года и заглянуть в ближайшее будущее жилищного рынка.
Перемены
В уходящем году эксперты выделили
несколько значительных перемен на рынке
жилой недвижимости. Во-первых, перевод цен с
долларов на рубли. Практически во всех
рекламных материалах цена указывается
только в российской валюте. По мнению
руководителя аналитической службы "МИАН
- агентство недвижимости" Алексея
Кудрявцева, переход на рубли, с одной
стороны, привел единицы изменения цен в
Москве к общероссийскому формату, с другой -
свел на нет выигрыш потребителя от
изменения курсовой разницы. В целом по
рынку квартир переход на рублевые цены не
повлиял на ценовую динамику. Рынок
загородной недвижимости
переориентировался на рублевые цены только
к концу октября.
Еще одним важным событием стал запрет
застройки Москвы точечными объектами. Как
пояснил аналитик, сейчас весомая доля предложения
объектов бизнес-класса и элиты
приходится на точечную застройку. Очевидно,
что сокращение количества площадок под
застройку приведет к ограничению
предложения и, как следствие, может
увеличить цены в этих сегментах.
4 июля 2007 года Госдума приняла Федеральный
закон "О государственном кадастре
недвижимости". Документ значительно
упростил и сократил процедуру подготовки
документов к сделке. Значительно повлиял на
рынок жилой недвижимости и мировой
финансовый кризис. В результате некоторые
банки приостановили выдачу ипотечных
кредитов, подняли ставки, что привело к
резкому сокращению в столице и Подмосковье
ипотечных сделок.
В 2007 году Москва впервые за несколько лет
уступила первенство по объему строящегося
жилья, добавил руководитель департамента
инвестиционного консалтинга компании "Домострой"
Сергей Куренков. С его слов, сегодня
лидерство принадлежит Московской области,
где введено 11% от сданной в эксплуатацию
общей площади жилья по России в целом.
Объемы строительства жилья в Подмосковье,
особенно в 30 км от МКАД, за последние годы
постоянно растет. Более половины
строящегося сегодня жилья составляют
монолитные и монолитно-кирпичные дома.
Высокие потребительские характеристики
подмосковных новостроек по более доступным
ценам привлекают потенциальных
покупателей и создают конкуренцию
московской недвижимости.
"На смену кирпичному домостроению
приходит монолитно-кирпичный способ
возведения домов. Например, в настоящее
время в городе Люберцы в продаже находится
10 объектов новостроек. Среди них 4 дома
монолитно-кирпичных, 4 панельных, и только
один возводится полностью из кирпича -
жилой комплекс "Наташинский парк", -
сообщил Сергей Куренков. По его мнению,
заметно сократилась доля инвестиционных
сделок на рынке первичной жилой
недвижимости.
Цены
Как сообщил Алексей Кудрявцев, за год в
среднем 1 кв. м новостроек в столице вырос в
цене на 7,3%. Гораздо быстрее росла стоимость
"квадрата" в сегменте качественного
элитного жилья - на 13%. Новостройки эконом-класса
подорожали за прошедшие 11 месяцев этого
года на 8%. Рост стоимости кв. м жилья в
типовых домах и объектах бизнес-класса
составил 3% и 5% соответственно. В Московской
области рост цен на новостройки более
низкий, чем в Москве. За 11 месяцев цены
выросли всего на 2,6% и по итогам ноября
составили $1848 за кв. м. По различным
направлениям показатели роста стоимости кв.
м в новостройках варьировались от 1,5% на
Ленинградском и Пятницком направлениях до
3,4% на Дмитровском шоссе.
По мнению Сергея Куренкова, стоимость
подмосковной панели с января по ноябрь
вообще не претерпела каких-либо изменений.
Однако возросла цена квартир в монолитных и
кирпичных домах. Покупатели
переориентировались на более качественные
дома, обладающие более высокими
потребительскими характеристиками.
Предпочтение отдается домам с охраняемой
огороженной территорией, подземным
паркингом.
С января по ноябрь 2007 г. прирост стоимости
квартир в монолитных и кирпичных домах
Подмосковья составил 5-10%. При этом
наименьшей коррекции подверглась
стоимость "квадрата" в 1-комнатных
квартирах. Практически на протяжении всего
года средняя цена кв. м в "однушках" не
менялась, а по результатам года даже
немного увеличилась.
"В первом полугодии, прежде всего в
сегменте эконом-класса, наблюдалось
понижение цены. Во втором полугодии в этом
сегменте мы увидели плавную тенденцию
роста. В результате к декабрю 2007 года
стоимость квадратного метра вернулась
примерно в те же позиции, где она уже была
год назад", - подчеркнула гендиректор УК
"БЕСТ-Недвижимость" Лариса Патлух.
А вот рынок аренды в этом году не уставал
ставить рекорды. Эксперты связывают это с
мировым кризисом. "На рынок аренды пришел
отток с рынка продаж - и это, безусловно,
спровоцировало рост арендных ставок. По
итогам года он составил 20-25%. Средняя
стоимость найма однокомнатных квартир
эконом-класса выросла на 17%, двухкомнатных -
на 27%, трехкомнатных - на 26,5%", - пояснила
Лариса Патлух.
Перспективы
По прогнозу Алексея Кудрявцева, к весне
следующего года ожидания столичных
потребителей в отношении снижения уровня
цен окончательно сойдут на нет. Цены на
первичную недвижимость (в связи с
ограниченным спросом со стороны инвесторов)
будут расти с незначительным опережением
темпа инфляции, примерно на 10-12% в год.
Поведение цен на вторичную недвижимость
будет во многом обусловлено стабильным
объемом предложения (на уровне 30-40 тыс.
квартир), который будет поддерживаться в
первую очередь желанием частных инвесторов
продать инвестиционные квартиры,
приобретенные в 2005 и 2006 гг. "Мы ожидаем
прироста среднего уровня в этом сегменте на
8-10% в 2008 г. Подмосковные квартиры будут
дорожать в среднем на 5-6% в год, с возможным
повышением до 10% по отдельным категориям и
объектам", - заключил аналитик. По мнению
Ларисы Патлух, цены в 2008 году будут расти на
уровне инфляции. Можно ожидать порядка 15%
повышения цены, но определяющим фактором
степени удорожания будет ценовая ситуация
внутри каждого из сегментов рынка.
С точки зрения инвестиций на сегодняшний
день наиболее привлекательными являются
вложения в коммерческую недвижимость,
например, в нежилые помещения в
новостройках. "В сегменте жилой
недвижимости частному инвестору имеет
смысл вкладывать средства только в том
случае, когда цена объекта на самой
начальной стадии сильно отличается от цены
уже возведенного объекта. Таким
потенциалом, на мой взгляд, сегодня
обладают подмосковные многоэтажки.
Сохраняется тенденция инвестирования в
загородное жилье и участки, так как
динамика роста цен на них не падает. На
загородном рынке сегодня выгодно
инвестировать в объекты эконом-сегмента и
земельные участки.
Предварительные оценки 2007 года позволяют
нам говорить о росте цен до 40% в сегментах
загородной и коммерческой недвижимости",
- заключил Алексей Кудрявцев.