Рынок ипотечного кредитования в России растет с каждым годом, соответственно, увеличивается и количество квартир, находящихся в закладе у банков. Часть из них выходит на рынок. Если Госдума по предложению сенатора Александра Починка примет закон об обратной ипотеке, объем этого рынка значительно увеличится.

Рынок ипотечного кредитования в России растет с каждым годом, соответственно, увеличивается и количество квартир, находящихся в закладе у банков. Часть из них выходит на рынок. Если Госдума по предложению сенатора Александра Починка примет закон об обратной ипотеке, объем этого рынка значительно увеличится.

Объем рынка

По данным Банка России на 1 июля 2007 года, задолженность россиян по ипотеке составила 374,4 мдрд руб. (более $15 млрд). Чаще всего залогом по данному виду кредитов становится купленная квартира или дом. Несмотря на то что жилье покупают для проживания, иногда приходится его продавать. И в этом случае клиенту банку предстоит прежде всего избавиться от залога.

"Сейчас заниматься реализацией заложенного по кредиту жилья приходится в двух случаях,-- рассказывает замначальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов,-- когда заемщик решает поменять заложенную квартиру на новую в связи с изменившимся семейным или материальным положением и, наоборот, когда не может платить по кредиту".

Вполне вероятно, что в скором времени к этим причинам реализации заложенного жилья прибавится еще одна. В конце ноября сенатор Александр Починок предложил запустить в России так называемую обратную ипотеку (он собирается внести законопроект в Госдуму в начале следующего года). Имея в собственности дорогую квартиру, ее владелец, нуждающийся в деньгах, мог бы заложить ее и получать внушительные ежемесячные выплаты под государственные гарантии. Сенатор предложил использовать такую схему в том числе и для молообеспеченных пожилых людей, вместо взятия их на опеку. Затем их родственники смогут "очистить" квартиру от залога либо продать ее. Соответственно, рынок заложенных квартир в случае принятия законопроекта существенно возрастет.

Аналитики затруднились оценить нынешний объем рынка заложенных квартир. Руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН--агентство недвижимости" Владимир Мильдзихов говорит: "Банки не афишируют эти объемы, так как данный показатель свидетельствует о количестве невозвратов по кредитам. Мы обращались в ведущие банки с предложением помочь в реализации залоговых квартир, но в большинстве из них нам ответили, что случаи дефолтов заемщиков единичны".

Как избавиться от залога

В соответствии с законом "Об ипотеке", если клиент в течение 12 месяцев просрочил платеж более трех раз (вне зависимости от суммы просрочки), банк имеет право начать процедуру востребования предмета залога. Обращение взыскания на предмет залога происходит в судебном порядке, если заемщик отказывается подписывать с банком соглашение об отступном. Реализация предмета залога осуществляется на публичных торгах в соответствии с законодательством РФ.

На практике же банки идут навстречу клиентам и прибегают к реализации квартиры в судебном порядке только в крайних случаях. "Для банка продажа квартиры -- такой же нежелательный способ погашения долга по кредиту, как и для заемщика,-- говорит зампред правления банка "Дельтакредит" Лора Фанзилберг.-- Наш бизнес -- это кредитование в целях улучшения жилищных условий населения, а не операции с недвижимостью. Во внесудебном случае банк помогает клиенту продать жилье по максимальной цене, чтобы у заемщика была возможность не просто погасить долг перед банком, но и остаться с деньгами. Конечно, такой способ возможен при условии, что после покупки жилья его стоимость значительно выросла".

На практике чаще всего реализацией залогового жилья занимаются сами заемщики. На продажу квартира выставляется с обременением в виде ипотеки (залога). Специалисты рекомендуют потенциальным покупателям заложенных квартир придерживаться определенных правил.

"Потенциальный покупатель должен выяснить, есть ли согласие банка-кредитора на отчуждение,-- рассказывает главный юрист по городской недвижимости компании "Миэль-Брокеридж" Ольга Балбек.-- При оформлении закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной с соблюдением условий, которые в ней установлены. Лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и несет все обязанности, включая те, которые не были выполнены первоначальным залогодателем. Поэтому покупателю заложенной квартиры нужно позаботиться о снятии обременения, если он не собирается отвечать по обязательствам продавца заложенной квартиры".

Снимается обременение в зависимости от технологии сделки и договоренностей с банком-кредитором, одновременно с переходом права собственности на квартиру или после заключения договора купли-продажи. То есть сначала проходит сделка купли-продажи, переход права собственности к новому владельцу, а потом снимается залог. Государственная регистрация снятия залога, так же как и сделки купли-продажи, длится от 5 рабочих до 30 календарных дней.

С залогом дешевле?

Банкиры отмечают, что цена квартиры зависит не от наличия или отсутствия на нее залога, а исключительно от рыночных условий. С другой стороны, руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев говорит, что заложенные квартиры продаются с небольшим дисконтом: "Снижение рыночной стоимости залоговой квартиры связано с тем, что, как правило, банки сначала просят погасить кредит и только потом снимают обременение. Получается, что покупатель отдает деньги до регистрации права собственности". "Если покупатель не готов брать целиком на себя риски, связанные с залогом, то он может требовать от банка подтверждение снятия обременения еще до фактического погашения кредита за счет его средств,-- рассказал зампред Городского ипотечного банка Роман Исеев.-- В этом случае уже банк рискует остаться без залога по кредиту, который может быть не погашен".

В то же время риэлтеры предупреждают, что цена сопровождения сделки, обремененной ипотекой, может быть выше из-за сложности ее проведения. "Лучше, если с продавцом или покупателем квартиры, обремененной залогом, будет работать опытный риэлтер, ипотечный брокер или юрист, знающий специфику таких сделок,-- говорит Ольга Балбек из "Миэль-Брокеридж".-- Такой тандем ускорит проведение сделки и минимизирует риски". Директор территориального отделения "Центральное" агентства недвижимости МИАН Павел Косов признается, что на такие квартиры сложнее найти покупателя. "Покупатель должен располагать свободными деньгами,-- поясняет эксперт.-- Но в целом стоимость таких квартир не отличается от стоимости квартир, не обремененных залогом".

"Сделки по покупке-продаже залоговой квартиры не рискованнее, чем прочие ипотечные сделки,-- говорит Вячеслав Шаламов из Банка Москвы.-- По таким сделкам банк выступает дополнительным контролирующим звеном, что практически исключает риски мошенничества. Если все подготовлено правильно, риск минимален".