Но есть в этой бочке дегтя своя ложечка меда. При использовании возвратного лизинга недвижимости у компании может возникнуть масса проблем с налоговиками, документами и регистрацией сделки, зато с рейдерами трудностей у лизингополучателя не будет. «При сделке возвратного лизинга недвижимость на время переходит в собственность лизинговой компании, поэтому она надежно защищена от внешних посягательств, в том числе и от недружественных поглощений», — уверяет Сергей Кирьянов из компании «ФинСтройЛизинг». С ним согласна Елена Буравцова из компании «Домострой». Она тоже считает, что возвратный лизинг можно рассматривать как защиту от недружественных поглощений. «В этом случае необходимо лишь наличие надежной и лояльной лизинговой компании, которая приобретет в собственность объект с последующей передачей его в лизинг продавцу», — добавляет Елена Буравцова.

Хотя, как отметил эксперт департамента корпоративных финансов инвестиционной компании «Финам» Роман Семчишин, возвратный лизинг недвижимости не является в области защиты активов от внешних посягательств чем-то уж совсем эксклюзивным. «Если объект недвижимости находится в собственности эффективного собственника, а история возникновения его права на объект прозрачна и легитимна и в компании работают вменяемые сотрудники, то рейд подобных объектов невозможен по сути», — уверен Роман Семчишин. Сделка sale-lease-back не подразумевает продажу дружественной компании или залоговые обременения. Реализация объекта производится тому, кому это необходимо, залог имущества недопустим по определению, а обременение возникает со стороны арендатора помещения после продажи. То есть бывший собственник «садится» на длинный договор с прописанными взаимными гарантиями и обеспечительными мерами. Поэтому, по мнению Романа Семчишина, в теории sale-lease-back может выступать такой же защитой от рейда, как и любая «перекидка» (перепродажа объекта промежуточному собственнику), просто потому, что в схеме присутствует продажа недвижимости и, соответственно, появляется «добросовестный приобретатель», к которому рейдерам трудно «подкопаться».

Когда нужен sale-lease-back

— Если динамично развивающаяся компания ощущает нехватку собственных оборотных средств, а другие источники финансирования уже исчерпаны.

— Если компания испытывает финансовые трудности, то получить кредит в банке часто бывает проблематично. В этом случае с помощью возвратного лизинга можно избежать вероятного банкротства и восстановить производство.

Источник: компания «Домострой».

Лизинг как симбиоз интересов

Собственник объекта (лизингополучатель) прибегает к возвратному лизингу недвижимости, реализуя задачи:

1) высвобождения собственных средств на активное развитие компании;

2) получения более высокого уровня доходности на собственный капитал по сравнению с «заморозкой» средств в недвижимости;

3) приобретения более длинных и дешевых денег, нежели при банковском кредитовании под залог недвижимости;

4) сохранения своего присутствия на проданных объектах, имея при этом длинный договор аренды с заинтересованным собственником и выгодной ставкой;

5) легальной минимизации базы по налогу на прибыль, отнеся арендные (лизинговые) платежи на себестоимость.

Приобретатель объекта (лизинговая компания), реализуя сделку возвратного лизинга:

1) приобретает ликвидный объект недвижимости с дисконтом, то есть ниже рыночной цены;

2) автоматически получает «якорного» арендатора, обеспечивающего стабильный, гарантированный и предсказуемый денежный поток;

3) получает доходность по подобным сделкам, превышающую доходность по долговым инструментам;

4) за счет использования лизинговой схемы получает возможность использовать ускоренную амортизацию и значительно снизить налог на имущество (если объект лизинга учитывается на балансе лизинговой компании).

Источник: инвестиционная компания «Финам».