Страница: 1/2
Сдав в возвратный лизинг недвижимость, компания получает не только значительную экономию на налогах и стоимости финансирования, но и целый «букет» проблем в придачу. Пока такие сделки привлекательны лишь для солидных компаний, имеющих штат квалифицированных юристов и консультантов.
Сделки по возвратному лизингу, или, как
еще их называют на западный манер,
контракты sale-lease-back, пока не получили
широкого распространения на российском
рынке. «Далеко не все лизинговые компании
предлагают такую услугу своим клиентам», —
признается генеральный директор компании «ФинСтройЛизинг»
Сергей Кирьянов. И связано это с тем, что
очень часто недвижимость является самым
дорогостоящим активом компании, а потому
организации для привлечения
дополнительных средств не всегда прибегают
к возвратному лизингу недвижимости. Хотя, в
общем-то, схема реализации сделки проста:
компания привлекает необходимые оборотные
средства, оставаясь пользователем объекта.
Для этого она сначала продает недвижимость
лизинговой фирме, а та передает объект
обратно продавцу, но уже в финансовую
аренду (лизинг). «Привлекательность данного
вида лизинга очевидна, и при
усовершенствовании законодательной базы в
части лизинга недвижимости количество
сделок будет только расти», — уверен Сергей
Кирьянов.
Заметная экономия
В общем-то, возвратный лизинг можно
рассматривать как альтернативу получению
ссуды в банке. Ведь, продавая здание, офис
или цех, компания сразу получает от
лизингодателя деньги, ну а потом постепенно
возвращает их в виде платежей по
лизинговому контракту. В случае с кредитом
выходит то же самое, только недвижимость не
продают, а оформляют в залог по кредиту.
Далее компания получает ссуду, а затем
постепенно расплачивается по ней. Так зачем
тогда «наворачивать» сложную схему с
продажей и лизингом, когда можно оформить
простой кредит? Оказывается, в этом есть
смысл. «Экономия средств за счет
возвратного лизинга по сравнению с
кредитованием в банке может составлять от 5%
до 20% суммы сделки», — поясняет Сергей
Кирьянов. Тогда как недвижимость — объект
дорогой, и размер займа получается тоже, в
общем-то, приличный. На данный момент на
рынке сделки sale-lease-back на суммы менее $500 тыс.
не проводятся. А много ли компаний готово
отказаться от экономии в $25—100 тыс.?
Более того, для сделок возвратного
лизинга недвижимости характерны плюсы
обычной финансовой аренды, такие как
ускоренная амортизация объекта сделки и
возможность списывать лизинговые платежи
на расходы. Ускоренная втрое амортизация
уменьшает базу по налогу на имущество в три
раза быстрее, чем обычно: стоимость объекта
лизинга по балансу уменьшается очень
быстро. А за то, что по бумагам немного стоит,
и налог большой платить не нужно. Что
касается списания лизинговых платежей на
расходы, то здесь уменьшается база по
налогу на прибыль. Чем выше лизинговые
платежи, тем меньше платит в бюджет
компания.
Тем не менее, несмотря на все плюсы,
возвратный лизинг недвижимости подходит
далеко не всем фирмам. «Возвратный лизинг
предпочтительнее прежде всего для тех
компаний, которые срочно нуждаются в
оборотных средствах, — объясняет Сергей
Кирьянов. — Поскольку организация, не
отвлекая из оборота собственные средства,
получает дополнительные деньги от
лизингодателя в размере от 70% до 100%
остаточной стоимости имущества, направляя
их либо на техническое переоснащение
производства, либо на текущие нужды
предприятия».
Как упоминалось выше, сделки sale-lease-back
заключаются лишь на крупные суммы — не
менее $500 тыс. Например, в 2005 году Олег
Тиньков в рамках сделки по возвратному
лизингу недвижимости продал фонду «Коммерческая
недвижимость» один из своих столичных
ресторанов. Аренду оформили на 10 лет, а
сумма контракта оценивалась экспертами в
$5—5,5 млн. Стоимость контракта sale-lease-back «Коммерческой
недвижимости» с торговой компанией DOMO в
Казани местные девелоперы оценивают в $30
млн. Не менее значительные цифры фигурируют
в гостиничном бизнесе. Контракт
возвратного лизинга между Heliopark Group и London &
Regional Properties оценивается экспертами в $20 млн.
Но почему контракты заключаются только на
крупные суммы? Ведь тому же малому
предприятию, которому в банке кредит
получить очень сложно, будет удобно
получить деньги, продав лизинговой
компании свою недвижимость. Однако, к
сожалению, сделки sale-lease-back слишком сложны в
оформлении и даже опасны для малого бизнеса.
Осилить возвратный лизинг недвижимости по
зубам лишь крупной компании, да и
лизингодатели не горят желанием «возиться»
с мелкими контрактами.
Проблемы на любой вкус
Все дело в том, что развитие возвратного
лизинга недвижимости сдерживает отношение
налоговых органов, которые, как отмечает
пресс-секретарь компании «Домострой» Елена
Буравцова, могут усмотреть здесь схему
ухода от налогов и легализацию доходов,
полученных незаконным путем. «Сложилось
мнение, что сделки возвратного лизинга
проводятся для экономии на налогах, поэтому
они тщательно проверяются, — рассказывает
Елена Буравцова. — Сделку легко могут
признать экономически необоснованной». Это
значит, что фискалы вешают на контракт
ярлык «уклонение от налогов» и обвиняют
участников в том, что они все затеяли не
ради развития своего бизнеса, а чтобы
меньше уплатить в бюджет. «В этом случае
лизинговой компании отказывают в
возмещении НДС или доначисляют налоговые
платежи с учетом штрафов, а клиент
компенсирует лизингодателю расходы по
сделке и теряет право на ускоренную
амортизацию и уменьшение налогооблагаемой
базы», — поясняет Елена Буравцова.
Еще один фактор, который негативно влияет
на популярность sale-lease-back, — состояние
сектора коммерческой недвижимости. «Рынок
коммерческой недвижимости сегодня — это
рынок продавца, — объясняет Елена
Буравцова. — Компания, имея помещение в
собственности, может получить кредит под
залог недвижимости на достаточно хороших
условиях». А сделки sale-lease-back — это
финансовая «скорая помощь», позволяющая
высвободить дополнительные оборотные
средства.
А еще сделки возвратного лизинга
недвижимости очень сложны в оформлении. «Например,
при заключении договора возвратного
лизинга недвижимость организации
переходит в собственность лизинговой
компании и, соответственно, нуждается в
государственной регистрации, —
рассказывает Сергей Кирьянов из компании «ФинСтройЛизинг».
— Эта процедура у российских предприятий
вызывает много вопросов, поскольку
инвентарный учет отлажен, как правило,
ненадлежащим образом». Зачастую в процессе
регистрации сделок с недвижимостью
возникают противоречия между данными,
представленными в устаревших документах, и
информацией, существующей по факту
совершения сделки, что ведет к
бюрократическим проволочкам. Решение
описанной проблемы кроется в более
тщательной проверке правоустанавливающих
документов на объекты недвижимости,
поясняет Сергей Кирьянов.
Еще одна проблема, которую хотелось бы
отметить, — то, что согласно федеральному
закону о лизинге земельные участки не могут
являться предметом сделки. «С другой
стороны, в соответствии с Гражданским
кодексом РФ покупатель недвижимости обязан
также приобрести
или арендовать территорию, на которой
расположено здание либо помещение, —
рассказывает Сергей Кирьянов. —
Складывается ситуация, при которой
лизинговая компания должна купить землю, но
сдавать ее в лизинг она не имеет права». На
практике лизингодатели обходятся двумя
способами: участок либо покупается и
передается в обычную аренду, либо
арендуется и передается в субаренду.
Стоп, захватчик, или Защита от рейдера