Стадии приобретения недвижимости в Италии иностранными гражданами таковы: продавец публично, например в СМИ, заявляет, что продает свою недвижимость, указывая ее характеристики и цену. Часто это делается задним числом, когда продавец и покупатель уже имеют неофициальную договоренность. Характеристики и цена в объявлении могут не соответствовать действительности. Покупатель - иностранец через агента (агентство) по недвижимости получает возможность осмотреть объект и встретиться с продавцом.

Неотменяемое предложение по покупке направляется продавцу агентом по недвижимости в письменном виде. Устная договоренность покупателя и продавца недвижимости не имеет силы, покупатель должен оставить продавцу депозит (около 5000 евро), подтверждающий серьезность его намерений. Принятый продавцом депозит гарантирует покупателю, что продавец не будет вести переговоры по продаже этой недвижимости с третьей стороной. Сумма депозита засчитывается в стоимость покупки.

В неотменяемое предложение по покупке, как правило, входят: описание объекта; обязательство покупки в течение определенного срока; заявление, что объект недвижимости осмотрен и что он удовлетворяет покупателя; цена и способ оплаты; обязательство сторон подписать предварительный контракт.

Предварительный контракт составляется любым нотариусом. При его подписании покупатель берет обязательства приобрести данную недвижимость. В предварительный контракт входит описание недвижимости, ее структуры (как зарегистрировано в реестре недвижимости). В нем продавец дает гарантию, что недвижимость не обременена финансовыми и юридическими обязательствами (долгами), и берет на себя полную ответственность за нее. Государственный нотариус, представляющий округ, где находится объект, готовит исторический обзор местного реестра недвижимости. В обзоре перечисляются все собственники объекта за последние 20 лет и приводятся описание недвижимости и ее юридический статус.

Предварительный контракт указывает официальную стоимость недвижимости и устанавливает дальнейшие сроки выплат, фиксируется дата публичного подписания нотариального контракта купли-продажи - последнего контракта во всей цепочки купли-продажи. Во время подписания предварительного контракта покупатель кладет на счет нотариуса депозит, составляющий 30% цены недвижимости, остальная сумма выплачивается в соответствии с оговоренными в контракте сроками.

В случае если покупатель будет не в состоянии выполнить условия предварительного контракта, он теряет выплаченные суммы. Если продавец решает после подписания предварительного контракта остановить сделку по каким-либо причинам, он будет обязан выплатить покупателю депозит в двойном размере.

На этом этапе заканчивается основная работа агентства недвижимости. Агентства получают около 3-5% + НДС от стоимости недвижимости от покупателя (введены законом, регулирующим правила работы посредника).

Нотариальный контракт купли-продажи подписывается сторонами в присутствии нотариуса, который в своем лице представляет государство и уполномочен министром внутренних дел. После чего подписывается акт о покупке. Подпись нотариуса под нотариальным актом, после подписей договаривающихся сторон, гарантирует подлинность факта перехода имущества от продавца к покупателю; нотариус собирает налоги государству, выплачиваемые при осуществлении купли-продажи.

В период между оформлением предварительного контракта и нотариального акта кадастровый геодезист контролирует недвижимость с техническо-кадастровой точки зрения, чтобы убедиться, что зарегистрированные данные (чертежи, планиметрия, данные о земельном участке) совпадали с реальными замерами. Если есть необходимость, результат работы отправляется нотариусу. Прежде чем составить нотариальный акт, нотариус наводит справки, касающиеся юридической стороны сделки, убеждается, что она проводится законно: объект свободен от выплат, не заложен, построен легально, не куплен кем-то другим, не обещан никому другому и т. д.

Во время чтения нотариального акта, составленного нотариусом на итальянском языке и переведенного официальным переводчиком на язык страны покупателя, нотариус убеждается, что каждый из участников сделки понял все детали. В момент подписания нотариального акта покупатель оплачивает переход имущества, услуги нотариуса, налоги и сборы государству. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в реестре. После подписания акта у нотариуса покупатель получает ключи, копию акта, заверенную нотариусом, после чего акт проходит государственную регистрацию в департаменте регистрации собственности. На это уходит до 45 дней без участия покупателя. После регистрации акта покупатель получает на руки еще один документ - выписку из реестра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости. Ответственность продавца и нотариуса регулируется законодательством Италии.

И о налогах

Закон о бюджете 2006 г. резко либерализовал уплату налогов на недвижимость. Статья 497 закона трактуется так, что при уплате регистрационного, ипотечного и кадастрового налогов стоимость жилой недвижимости и прилегающих к ней площадей будет определяться с учетом теоретической, так называемой кадастровой, стоимости, предварительно рассчитанной государством на основе определенных параметров, которая гораздо ниже рыночной стоимости. Оплаченная покупателем цена недвижимости, указанная в договоре, во внимание приниматься не будет.

Например, в договоре указана стоимость объекта - 1 000 000 евро. Его кадастровая стоимость - 500 000 евро. Регистрационный налог, применяемый в случае покупки "первого жилья", составит 3% от кадастровой стоимости, т. е. 15 000 евро, а не 30 000 евро при уплате налога с действительной стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Правда, этот закон касается только физических лиц, которые не представляют в данном случае профессиональные коммерческие фирмы.

Снижение рисков

Риски всегда сопутствуют инвестиционным процессам. Рисков много. Но один - операционный - можно снизить, следуя советам, вытекающим из положений итальянского законодательства о недвижимости, органов государственной регистрации и налогообложения. Его вскрыл итальянский нотариус Джиованни Льотта в своем отчете, представленном на форуме ЕС "Правила и законы, регулирующие сделки с недвижимостью".

Покупка недвижимости иностранцем в Италии невозможна без привлечения итальянских специалистов. Законы, регулирующие такие сделки, многочисленны, противоречивы, так как принимались в разное время, и написаны на итальянском языке. Здесь лучше не рисковать.

Существует закон, дающий преимущественное право на покупку недвижимости соседям - правда, только в сельской местности.

Преимущественным правом пользуются близкие родственники бывшего собственника. Закон может встать на их сторону, если они докажут, что были за границей и не могли знать, что их права ущемляются. Есть и множество других юридических проблем. Лучше нанять местного юриста.

Несмотря на компьютеризацию всех баз данных, связанных с недвижимостью, реестры различных служб не совпадают, например кадастрового и налогового. Старая недвижимость зарегистрирована на бумажных носителях и т. п. Кадастровый геодезист может провести тщательную проверку всех кадастровых реестров, межевых разграничений, пролегания электрических, канализационных сетей и сетей водоснабжения, состояния крыши, всех внутренних и внешних помещений и сооружений, обременения недвижимости и проч. Плата за его услуги окупится всегда.

Покупка недвижимости влечет за собой оплату налогов, которые варьируются в зависимости от типа недвижимости, а также от личности продавца и покупателя и многих других условий. В Италии помогает разобраться с налогами на недвижимость и оценить покупку специалист, которого там называют commercialista.

Но стоит принимать во внимание, что большинство собственников недвижимости в Италии проводят свои сделки не по законам, а по понятиям. Здесь на помощь стоит призвать здравый смысл и знание человеческой натуры