Инвестиции в итальянскую недвижимость на европейском рынке считаются более выгодными, чем в соседних странах с близким уровнем жизни и сравнимой культурной, транспортной, туристической инфраструктурой.

Чем привлекает

Во-первых, соблазняют цены. В настоящее время итальянская недвижимость дешевле австрийской, британской, немецкой, французской, швейцарской и недвижимости других европейских стран, сравнимых с Италией по качеству жизни. Причин этому несколько: итальянская строительная промышленность не зависит от импортных строительных материалов, все можно найти в стране. Строительство в Италии имеет богатую историю, и, как следствие, итальянские строительные машины, оборудование и технологии не имеют конкурентов, строительные рабочие и инженерно-технический персонал по показателю квалификация/стоимость занимают первые строчки в мировой классификации. Итальянские архитекторы - тут и говорить нечего, достаточно вспомнить, кто строил Московский Кремль и петербургские дворцы.

Во-вторых, итальянский рынок недвижимости вследствие либерализации законодательства страны распахнул свои двери перед иностранцами. Теперь итальянскую недвижимость может приобрести иностранец, не создавая исключительно для этого местное юридическое лицо, как это делается в большинстве стран. Это экономит время и деньги, кроме того, на физических лиц распространяется и более благоприятный налоговый режим.

В-третьих, благодаря притоку иностранных инвесторов цены на рынке недвижимости стали расти, делая ликвидность активов более высокой. В-четвертых, в результате постоянного роста цен на недвижимость обеспечивается прирост капитала на вложенные средства. Так считают, например, в Property-Abroad Limited, британском агентстве недвижимости, специализирующемся на Италии и других зарубежных странах.

Для российских граждан - собственников недвижимости в Италии может оказаться привлекательным тот факт, что итальянское посольство выдает и продлевает каждый год визы с многократными въездами в шенгенскую зону, дающие право владельцу находиться два периода по три месяца в каждом полугодии в Италии и других странах шенгенской зоны.

Собственности на недвижимость недостаточно, чтобы получить постоянную визу (вид на жительство). Для этого необходимо иметь в Италии собственную фирму. Регистрация фирмы нерезидентами в Италии упрощена по сравнению с другими странами ЕС. По здешним правилам фирма может считаться нормально функционирующей при нулевом балансе с одним работником, т. е. самим хозяином-иностранцем.

Между Италией и Россией существуют "Соглашение о поощрении и взаимной защите капиталовложений" и "Конвенция об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал и предотвращении уклонения от налогообложения". Также, по данным торгпредства РФ в Италии, у этой страны отсутствует соглашение с Россией о правовой помощи по уголовным делам.

Где выгоднее

Наиболее выгодной инвестицией будет приобретение земли с дальнейшим строительством и реализацией жилья. Кроме того, выгодны также инвестиции в земельные участки с целью сдачи их в аренду и другого применения.

Основное преимущество инвестиций в земельные участки и строительство жилья заключается в более низкой себестоимости первичного жилья по сравнению с готовым жильем на вторичном рынке. Вторым преимуществом будет возможность планировать вкладываемые средства в строительство. Третьим станет быстрый рост цен на землю после застройки. И последним преимуществом - по перечислению, но не по значению - будет быстрая окупаемость вложенных средств, так как сроки строительства в Италии достаточно короткие. Кое-где они достигают лишь нескольких месяцев.

Но и здесь есть свои подводные камни. Земля под застройку может продаваться с ограничением государством строящихся площадей. Регламентируются сроки представления строительных проектов и сроки строительства. Несоблюдение сроков может привести к крупным потерям. Но особым бедствием для инвестора может стать непредсказуемое или не учтенное инвестором изменение законодательства.

Так, например, одна крупная строительная фирма скупила под застройку земли в прибрежной зоне острова Сардиния, модном курортном месте в Италии. Но Региональный закон от 25 ноября 2004 г. № 8 ввел неотложные временные нормы пейзажного планирования - защиты территории региона, категорически запретив строительство в 2-километровой прибрежной зоне острова. Это вызвало невосполнимые потери фирмы и взвинтило цены до небес на вторичную недвижимость в этой зоне. Лоббисты фирмы и собственников вторичного жилья ведут настоящую войну за каждый голос в законодательном органе острова.

Но основной враг инвестора - кризис, возникающий в любой точке земного шара и оказывающий влияние на любые экономические показатели в какой угодно стране. Так, по оценке ЦБ РФ, разразившийся в США ипотечный кризис осложнил положение с ликвидностью на мировых финансовых рынках, сказавшись даже на российской финансовой системе.

Американцы - крупные инвесторы в итальянскую недвижимость. И при неблагоприятном развитии экономической ситуации у себя дома, чтобы поддержать свои финансы, американцы могут выбросить на рынок свою итальянскую недвижимость. Результаты могут оказаться плачевными. Но пока на итальянском рынке недвижимости влияние американского кризиса итальянское агентство Studio Immobiliare MetroQuadro не заметило, отмечая только постоянный рост продаж.

По мнению Agenzia Immobiliare Cortonese, при выборе выгодного вложения средств необходимо учитывать географический фактор. Привлекательность недвижимости зависит от места ее расположения, например в центрах городов (чем важнее город, тем привлекательнее), приморских зонах, респектабельных и престижных районах, курортных районах севера Италии рядом с озерами. Для русских инвесторов самым престижным местом недавно стала прибрежная зона острова Сардиния. Привлекательность недвижимости растет с юга на север Италии.

Как правило, рыночную цену недвижимости знают только продавец и покупатель, причина этому хорошо известна российским приобретателям недвижимости. В Италии тоже не любят выставлять сделки с недвижимостью напоказ, хотя законы этого требуют.

Правила для иностранцев

Покупая жилую недвижимость в Италии (идеальный инструмент для борьбы с инфляцией), нельзя рассчитывать на большие прибыли, но последующая перепродажа всегда принесет гарантированный доход, хотя выплата налогов на недвижимость в какой-то мере снизит его.

По сведениям итальянского национального совета нотариусов, местное законодательство позволяет иностранцам покупать недвижимость в Италии, но существуют определенные правила:

1) приобретатель должен легально находиться в Италии, иметь удостоверение личности, а также двух поручителей из числа граждан Италии. Невозможно анонимно приобрести недвижимость;

2) недвижимость должна быть публично объявлена к продаже;

3) оплата приобретений осуществляется строго через банк;

4) приобретатель должен открыть счет в итальянском банке;

5) приобретатель должен получить в местной полиции идентификационный налоговый код, который регистрируется в государственном реестре;

6) сделки должны быть нотариально удостоверены;

7) сделки должны быть зарегистрированы в специальных государственных реестрах и только с момента их регистрации приобретают юридическую силу.