ВИКТОР АНДРЕЕВИЧ: Как вы относитесь к планам крупных корпораций строить новые города?

– С моей точки зрения, экономика не позволяет во многих случаях реализовывать столь крупномасштабные проекты в обозначаемые сроки. В эпоху бума на рынках недвижимости Японии и США многие девелоперы имели аналогичные намерения. Например, тот же Дональд Трамп хотел построить возле Нью-Йорка новый город, но все эти планы не были реализованы. Пока с приобретенным инвестором земельным активом возможны спекуляции, этот участок имеет большую ценность, но как только возможность спекуляций пропадает, нужно вкладывать огромные средства в развитие территории, чтобы она обеспечила возврат инвестиций и принесла прибыль. Потому планы по застройке новых городов как минимум растянутся на очень долгий срок. И если можно будет «поднять» такие проекты, то только с привлечением соинвесторов и продажей подготовленных участков к застройке в розницу. Однако в любом случае сами корпорации вряд ли будут осваивать эти участки. Скорее всего, произойдет функциональное зонирование территорий, которые впоследствии будут проданы более мелким застройщикам. В принципе, во всем мире строительная деятельность относится к высокорисковому бизнесу, а девелопмент крупных территорий – это еще более рискованное предприятие, потому что в России сегодня почти нет специалистов, которые могли бы системно и эффективно планировать развитие территорий. И я боюсь, что даже в таких масштабных проектах не все нюансы просчитаны и учтены. До сих пор мы не видим практически ни одного поселка, где застройщик выполнил бы все свои намерения. В итоге в новых городах мы можем столкнуться с проблемами новостроек 1970 – 1980-х годов, когда только через несколько лет после сдачи жилого дома рядом с ним появлялась социальная инфраструктура.

ИВАН СЕРГЕЕВИЧ: Как вы относитесь к идее введения единого налога на недвижимость?

– Я считаю, что ввести этот налог можно без напряжения со стороны населения, сделав его социально дифференцированным, то есть вывести из-под налоговой базы норму жилья – 18 кв. м на человека. С моей точки зрения, это было бы логично. Такая система позволила бы защитить людей, обеспеченных жильем по социальной норме, но в то же время обеспечить наполнение бюджетов муниципальных образований и создать стратегическую мотивацию их руководства. Чем больше они будут вкладываться в инфраструктуру, чем больше будут привлекать инвесторов в создание недвижимости, тем дороже будет недвижимость, тем больше они получат налогов в бюджет.

«Ко»: Но в итоге могут пострадать малоимущие квартиранты?

– Это местный налог, поэтому муниципальная власть может решить данные проблемы в соответствии с социальной политикой. Должны быть предусмотрены меры, которые позволят чувствовать себя защищенными всем категориям граждан. Единственное, что должен сделать федеральный центр, это ограничить максимальную ставку налога, выше которой местные власти не смогут ее поднять.

ГЕРМАН АБАЕВ: Создадут ли конкуренцию российским девелоперам компании из Китая?

– Все зависит от того, о какой степени участия мы говорим. Как строительная и подрядная сила китайцы очень эффективны. Например, в Саратове все ремонтные и строительные работы граждане предпочитают доверять специалистам из Китая. Однако как инвестор ни одна китайская компания нашим структурам конкуренции не составит. Слишком непрозрачен отечественный рынок земли. Если мы хотим создавать доступный рынок жилья, надо, чтобы он был прозрачен, в том числе и для крупных китайских компаний-застройщиков – с целью развития конкуренции в этом секторе рынка.

МАРТИРОС МАРТИРОСЯН: Каким образом можно заработать на квартиру в Москве?

– Первый и самый распространенный инструмент – это постепенно увеличивать свою жилую площадь: вначале купить комнату в Подмосковье, дальше довести ее до однокомнатной квартиры, потом поменять на комнату в Москве. Следующий шаг – это уже увеличение площади жилья в Москве. Это самый консервативный и эффективный инструмент. Есть альтернативные инструменты, например, ипотека. Но надо понимать, что если два года назад ипотека была колоссально выгодна: вы выплачиваете 15% годовых, а рост цен составляет минимум 25%, то теперь ипотека подходит лишь тем, кто по-другому никак жилье купить не может. Есть еще такие способы, как практический обмен. Большинству людей вообще своя квартира не нужна, им достаточно ее арендовать и платить 4% годовых, покупка квартиры – это шаг в средний класс, потому что платить уже придется 10% годовых. Но за эти деньги вы получите новое качество жизни.

ИВАН: Когда вы последний раз покупали жилье для себя или своих родственников?

– Последний раз я покупал жилье для своих родителей, когда перевозил их в Москву в 1998 году. Это была двухкомнатная квартира в Измайлово, которая обошлась мне в $45 000. Сейчас мы планируем улучшить жилищные условия теще.

АННА: В последнее время некоторые агентства недвижимости открывают компании по продаже дорогих квартир под новым «элитным» брендом. Чем это объясняется?

– Риэлторские компании начинают понимать, что есть пласт людей, готовых платить за более качественную услугу. Конечно, проще создать одно элитное подразделение, чем всех сотрудников научить работать качественно. Это свидетельство слабого менеджмента, который не способен поднять весь бренд целиком. Сохранять такое количество агентов с большим опытом работы очень сложно. Пока агент не проработал на рынке пять лет, он еще не дорос до качественного сегмента. При этом сегодня 70% сотрудников в крупных компаниях – это новички. Поэтому чтобы получить качественную услугу, можно не обращаться в крупную компанию с раскрученным брендом, нужно просто идти в те компании, где работают специалисты с опытом работы более 7 лет. Тогда ваши экономические интересы будут эффективно защищены, и качество услуг и сервиса вас удовлетворит.

«Ко»: Каковы ваши личные планы на рынке недвижимости?

– Российская гильдия риэлторов остается моим детищем, которое по-прежнему нуждается в воспитании, это моя вторая семья, которой теперь необходимо перемещение в регионы, где бизнес вырос из коротких штанишек и требует новых профессиональных решений. Кроме того, и мое агентство недвижимости «Савва» нуждается в постоянном внимании и контроле. Сохраняя брокерское направление деятельности, мы активно развиваем консалтинговые услуги в сфере инвестиций в недвижимость и являемся очень эффективными консультантами, по крайней мере, на рынке жилья. Инвестиции – это сфера стратегических интересов. При этом я руковожу сектором инвестиций в недвижимость в Альфа-банке, где веду два крупных девелоперских проекта в области коммерческой недвижимости. Кроме того, мне по-прежнему интересна перспектива развития законодательства в области недвижимости, и я надеюсь продолжить работу в этом направлении.

РЕЗЮМЕ КОНСТАНТИНА АПРЕЛЕВА

ГОД РОЖДЕНИЯ: 1964

ОБРАЗОВАНИЕ: Московский энергетический институт (МЭИ) по специальности «атомные электростанции»

ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ОПЫТ: 2003 – НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ: вице-президент Альфа-банка 1992 – НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ: генеральный директор, президент агентства недвижимости «Савва» 1991 – 1992: директор Дирекции недвижимости Группы компаний «Савва»

СЕМЕЙНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ: женат, имеет сына

ХОББИ: горные лыжи, научная фантастика, аквариумистика

ИНИЦИАТОР создания Российской гильдии риэлторов,

АВТОР БОЛЕЕ 200 печатных работ и статей по проблемам развития рынка недвижимости;

КАВАЛЕР ОРДЕНА святого Константина Великого