ЕЛЕНА: Почему риэлторы за свои услуги берут 100% стоимости арендной платы? Может ли государство как-то вмешаться в этот процесс?

– Во-первых, нет четкой установки, что риэлтор должен получить 100% от величины месячной арендной платы за квартиру. Этот показатель зависит от того, какой набор услуг он предоставит клиенту, от сервиса и гарантий. Любой арендатор имеет право обсуждать стоимость оказываемых услуг с брокером по недвижимости. Если вы снимаете очень дорогую квартиру, то тем более не должны платить злополучные 100%. Во-вторых, комиссионные поступают двум риэлторам – представителю арендатора и арендодателя. С моей точки зрения, в эту область государство не может вмешиваться, потому что услуги агентов по недвижимости не являются вмененными, то есть в законе не написано, что любой человек обязан обратиться в агентство недвижимости, если он хочет арендовать квартиру. Это рынок услуг, и он не подвержен тарифному регулированию. В одной компании, действительно, стоимость услуг составляет 100%, и в ней предоставляется качественный сервис, в другой – 300 рублей, но при этом никаких гарантий клиенту не дают, кроме телефона сдающейся квартиры. С другой стороны, есть западные стандарты, по которым арендодатель выплачивает агенту 6% ежемесячной ставки аренды квартиры. Перспектива нашего рынка, возможно, будет такой, но для этого нужно совершенствовать качество договорной базы. Пока участники соглашений об аренде не всегда заинтересованы в раскрытии информации. Поэтому можно лишь посоветовать просто более тщательно оговаривать набор услуг и их качество, а также регулировать риски расторжения договора, повышая свою лояльность к контрагенту в договоре.

АНЖЕЛА: Покупая квартиру, никогда нельзя быть уверенным, что перед твоими окнами через год не развернется гигантская стройка. О каких гарантиях можно говорить в такой ситуации?

– Этот вопрос нужно задать риэлтору, который сопровождает покупку квартир в новостройке. Сейчас многие считают, что не нужно обращаться ни к каким посредникам, а можно сразу идти к застройщикам. Это неверный путь, потому что застройщик защищает только свои интересы, и очень часто возникает конфликт между застройщиком и его клиентами. Риэлтор, которого вы нанимаете для совершения покупки, обязан выступать на стороне клиента. На сегодняшний день застройщики могут не раскрывать покупателям квартир всю информацию о проекте, часто они просто не хотят учитывать интересы потребителя. Более того, они навязывают непрозрачные схемы внесения средств. Если посмотреть на международный опыт, то в Японии в начале 1990-х годов власти запретили застройщикам публиковать информацию о своих объектах, если она не соответствует действительности. Видовые характеристики квартиры – это не единственная проблема. При возведении поселков часто застройщики обещают построить всю необходимую инфраструктуру: школу, бассейн, детский сад, магазин, в итоге по окончании проекта ничего подобного нет, а на этих местах построены коттеджи. Здесь можно говорить о действии закона о защите прав потребителей. Однако не стоит забывать, что сегодня права застройщика также не защищены – все рычаги воздействия находятся у местной власти, которая предоставляет земельный участок и сопровождает его многочисленными обременениями. Поэтому строительство продолжает оставаться самым высокорискованным бизнесом и одним из самых нерыночных секторов нашей экономики.

ИВАН БРИЗОВ: В связи с «серыми» схемами как вы оцениваете ситуацию вокруг компании МИАН, которую обвиняют в незаконном уходе от налогообложения?

– В принципе, рынок недвижимости непрозрачен по разным причинам. С одной стороны, из-за желания инвесторов оптимизировать свои потери. Но с другой стороны, инвесторы несут большой объем дополнительных расходов, которые они не могут публично показать. Потому компании пытаются спрятать часть таких расходов. Для небольшой фирмы это возможно, но когда это заметный игрок рынка с большими оборотами, то возникают проблемы. В любом случае, рынок недвижимости рано или поздно перейдет в нормальное налоговое поле, но для этого надо многое изменить в процедурах предоставления земельных участков и согласования процесса их застройки.

МИЛЕНА СБРУЙКИНА: Сейчас активно застраивается центр Москвы, который в результате теряет свое лицо. Как с этим бороться?

– В экономически развитых странах таким инструментом является законодательство о функциональном зонировании территорий городов с точки зрения плотности, высотности застройки и функционального назначения строящихся объектов. Если кто-то пытается изменить нормы для каждой территории, то такие предложения обязательно проходят общественные слушания с участием населения, чьи интересы могут пострадать от подобных изменений. Только после общественного обсуждения что-то может измениться в законе. У нас такой законодательной базы пока нет. Вместо того чтобы прописать в законе нормы и ограничения, законодатель делегирует исполнительной власти все инструменты градостроительного регулирования. В этой ситуации нарушения прав жителей избежать трудно. В результате застройщик отдельно покупает участок, а затем уже договаривается с властью, увеличивая высотность. Нужно, чтобы изначально цена на землю определялась, исходя из тех ограничений, которые на застройщика налагаются. Другое дело, что точечная застройка в пределах уже сформированных жилых кварталов в принципе является нарушением прав проживающих там граждан. В рамках сложившегося квартала город не имеет права предоставлять площадки под застройку.