"Рассматривая возможности инвестиций в новостройки Подмосковья, инвесторам стоит посоветовать обращать пристальное внимание на транспортную инфраструктуру, на утвержденные планы строительства инфраструктуры и развития транспортных систем,-- говорит Борис Флексер.-- Порог вхождения зависит от класса приобретаемого жилья. Например, в Подмосковье этот порог может составить $120 тыс. Если говорить о категории "бизнес+", в которой можно получать более стабильный доход как от аренды, так и от продажи, то здесь эта сумма составит $350-500 тыс.

Если инвестор удачно подгадал с проектом класса "бизнес+", то на перепродаже квартиры он может получить 25-30%, а в Подмосковье -- порядка 15%".

Наиболее привлекательными для инвестирования Елена Комова считает объекты комплексной застройки в Балашихе (микрорайон Лукино), Котельниках и Железнодорожном. А инвесторам, которые не прочь рискнуть ради того, чтобы получить наибольшую прибыль, будут интересны новые форматы жилья. Речь идет о проектах многоэтажного строительства в "частных" городах, которые сейчас появились вокруг Москвы. Один из них -- проект строительства на юго-западном направлении по Калужскому шоссе (в рамках проекта А 101). Здесь предполагается возведение не отдельного района, а целого города со всей транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой.

"Такой подход девелоперов к комплексному строительству обещает частным инвесторам наиболее высокие дивиденды при инвестировании средств в эти проекты",-- отмечает Виктор Козлов.

На автономные городки обращает внимание инвесторов и Елена Комова. "Этот формат жилья пока недооценен. Например, квартиры в жилом комплексе "Рублевское предместье" сегодня стоят $3,3-3,5 тыс. за 1 кв. м, но после завершения первой-третьей очередей строительства цены на квартиры в таком комплексе вырастут на 30-40%",-- уверяет она.

Загородные барыши

В отличие от городских новостроек, цены на строящиеся коттеджные поселки стабильно растут, а значит, вложения в загородную недвижимость сегодня становятся наиболее выгодными. За год стоимость коттеджа увеличивается на 20-30%, а на некоторых престижных направлениях этот рост может быть значительно выше. По данным аналитического центра компании "Домострой", доходность операций купли-продажи составляла за последний год от 20% до 40% годовых в зависимости от выбранного объекта. Например, на Калужском направлении за год (август 2006 года -- август 2007 года) стоимость земельных участков в коттеджных поселках бизнес-класса выросла на 48%, что составляет больше $10 тыс. с сотки. Стоимость земли в поселках экономкласса увеличилась на 78%, что составляет около $1,5 тыс. с сотки.

Какой же сегмент загородной недвижимости сулит наибольшие барыши при меньших рисках? Руководитель салона загородной недвижимости "Резиденция" компании "Инком-недвижимость" Антон Архипов считает наиболее предпочтительным инструментом для частного инвестора недвижимость в недорогих коттеджных поселках эконом- и бизнес-класса, где стоимость домовладения составляет $200-500 тыс.

"Причин для этого несколько -- во-первых, относительно низкая цена входа, во-вторых, отличные перспективы сегмента. Спрос на дома в коттеджных поселках постоянно растет по мере роста благосостояния населения, при том что сам сегмент недорогого организованного загородного жилья развивался с большим запозданием. И хотя по ряду оценок дома стоимостью до $500 тыс. готовы купить порядка 60% москвичей, заинтересованных в приобретении загородной недвижимости, предложение здесь до сих пор в разы отстает от спроса,-- говорит Антон Архипов.-- Доходность в этом сегменте варьируется от 30 до 80% годовых. Такой разброс связан с целым рядом факторов, ведь, в отличие от городских типовых новостроек, загородная недвижимость более многогранна и порой способна преподносить совершенно неожиданные сюрпризы. Характерный пример -- поселок "Аврора", расположенный на Егорьевском шоссе. На момент начала продаж в декабре 2005 года это направление не пользовалось спросом, и контракты на строительство в поселке предлагались с большим дисконтом. Однако за полтора года ситуация изменилась, и цены на дома увеличились в два с лишним раза".

Оптимальный срок вложения средств для инвестора составляет два года -- столько времени в среднем уходит на создание поселка экономкласса. При этом срок экспозиции объектов составляет от двух до шести месяцев.

За последние несколько месяцев о многомиллионных инвестициях в создание недорогих коттеджных поселков объявили несколько крупных девелоперских компаний. Так что в 2007-2008 годах этот сегмент будет активно развиваться. "Можно смело прогнозировать, что как минимум в ближайшие два года частные инвестиции в этот сегмент будут приносить в среднем около 30% годовых",-- уверяет Антон Архипов.

А вот по мнению руководителя департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нины Резниченко, одним из самых прибыльных секторов инвестирования сегодня является загородная недвижимость класса business и business-luxe. Максимальную отдачу, по ее наблюдениям, показали такие проекты, как "Барвиха-club", "Новоархангельское", "Лапино" и "Соловьиная роща".

Но не каждый элитный коттеджный поселок способен принести желаемый доход, поскольку конкуренция в этом сегменте очень высока. "Высокую рентабельность могут демонстрировать только самые удачные элитные поселки, где внимание уделено мельчайшим деталям, начиная от освещения дорог и заканчивая общественными территориями, оградами, водоснабжением",-- предупреждает директор департамента реализации компании Villagio Estate, девелопера элитных загородных поселков корпорации "Инком", Павел Трейвас.

Цена риска

Со спекулятивными сделками на рынке новостроек сопряжены определенные риски, и чем выше доходность, тем более рискованным обещает стать подобное предприятие.

"Срыв сроков сдачи объекта -- один из наиболее распространенных строительных рисков. Он критичен для частного инвестора, потенциальная прибыль которого непосредственно связана с временными рамками проекта.

В эту же группу входит риск несоответствия итогового качества строительства заявленному на стадии котлована. Например, инвестор, купив на 50% построенный загородный дом летом, весной с удивлением обнаруживает текущий цоколь, гидроизоляция которого не была сделана должным образом,-- предупреждает Владимир Кузнецов.-- Еще один "строительный" риск -- это возникновение у застройщика проблем согласовательно-разрешительного характера на поздних стадиях строительства. Например, застройщик, изначально предъявивший покупателю ТУ на газ, при сдаче поселка не может добиться подключения в связи с тем, что уровень заглубления этажа с котельной оказывается ниже нормы".

Среди других рисков эксперты называют юридические риски (вексельные схемы оплаты, которые осуществляются по договорам инвестирования, соинвестирования, а также предварительной купли-продажи), рыночные риски (связаны с трудностями последующей реализации приобретенного объекта и являются следствием низкой компетенции инвестора в вопросах маркетинга), макроэкономические и политические риски (изменения в законодательстве, экономические кризисы, политические кризисы и т. п.).

Инвестиции в загородный рынок сопряжены со специфическими рисками. Как объясняет Павел Здрадовский, когда частный инвестор покупает землю без коммуникаций, газ и электричество, как правило, проходят по границе участка, что не гарантирует, что у покупателя будут необходимые мощности. Бывает, что, получив газ, он не получает достаточного количества электроэнергии, так как мощности на него либо не рассчитаны, либо их просто нет в достаточном объеме. И наоборот, если с электричеством все в порядке, то могут возникнуть проблемы с подачей газа. У покупателей квартир таких проблем нет -- они могут расходовать мощности в неограниченном количестве.

Среди других рисков Елена Комова также выделяет риск неадекватной оценки будущей ликвидности инвестиционного объекта и неверного прогноза оценки будущей стоимости объекта (при расчетах он должен быть максимально консервативным).