Рост идет в горы

Пока наибольшим спросом в Болгарии и Черногории у россиян пользуются курортные апартаменты, преимущественно в новостройках. Это обусловлено несколькими причинами. Как поясняет Юлия Титова, во-первых, это предполагает возможность выбора планировки, расположения на определенном этаже, вида из окна. Во-вторых, большинство застройщиков дают возможность беспроцентной рассрочки платежа до конца строительства. Таким образом, покупателю не приходится сразу отдавать всю сумму, а поэтапно выплачивать ее в течение года без удорожания недвижимости. В-третьих, строительство комплексов апартаментов ведется в соответствии с новейшими строительными технологиями, дома возводятся по системе кирпич-монолит, обязательно обладают повышенной тепло-, гидро– и звукоизоляцией, сдаются с полной отделкой. Стандартная комплектация практически всегда включает окна с двойным остеклением. Полы на кухне, в санузлах и на террасах покрываются керамической плиткой, в спальнях и гостиных — ламинат, паркет или ковролин, стены ровные, покрашенные акриловой краской в комнатах и отделанные керамической плиткой в санузлах. Ванная и туалетная комнаты полностью укомплектованы качественной сантехникой и аксессуарами. «Многие застройщики дарят новоселам кухонную мебель в подарок, а иногда электрооборудование для кухни (плиту, холодильник, вытяжку), а также встроенные шкафы в спальнях. Есть и такие, которые продают полностью меблированные апартаменты, готовые к проживанию. В этих случаях в комнатах стоят телевизоры и музыкальный центр, предусмотрено все, вплоть до стильных покрывал и штор», — рассказывает Юлия Титова. В большинстве случаев можно заказать полную обстановку, начиная от мебели и заканчивая столовыми приборами, за дополнительную плату. Покупателю-иностранцу не приходится сталкиваться с проблемами ремонта и обустройства новой квартиры, без хлопот и головной боли можно приезжать и отдыхать. Кроме того, многие застройщики и крупные агентства недвижимости предлагают возможность доверительного управления недвижимостью и сдачу в аренду апартаментов. К слову, сроки строительства в среднем что в Болгарии, что в Черногории занимают около года.

Как ни странно, частные дома покупаются россиянами реже, чем квартиры. Дело в том, что стоимость хорошего дома в Черногории зачастую превосходит ожидания покупателей из России. В Болгарии дома дешевле, но здесь с покупкой связаны дополнительные сложности. К тому же домов, находящихся на берегу моря, мало. По данным риэлтеров, дома на первой линии обычно превышают ценовой порог 1 млн евро. При этом за сумму 200 тыс. евро можно приобрести хорошие апартаменты с несколькими спальнями на первой линии. Кроме того, на выбор влияет и тот факт, что дом требует больших вложений, нежели апартаменты. Наличие бассейна и сада предполагает расходную часть на содержание в виде оплаты услуг персонала. А в случае с апартаментами эти расходы ложатся на всех владельцев недвижимости в комплексе.

В последнее время среди россиян стала популярной покупка мелких объектов коммерческой недвижимости в комбинации с покупкой жилья. Однако более распространенной практикой индивидуальных инвестиций является приобретение нескольких объектов жилой недвижимости зачастую в одном комплексе, первого — с целью личного использования, последующих — с целью сдачи в аренду.

Если говорить о географии предпочтений, то в Болгарии сегодня наиболее популярные раскрученные курорты — Солнечный Берег, Золотые Пески, Св. Константин и Елена, Св. Влас. Более отдаленные территории — Балчик, Каварна, Бяла, Обзор, Царево, Приморско — тоже начинают активно застраиваться, при этом цены здесь уже почти не отличаются от стоимости жилья, расположенного на известных курортах. Помимо приморской недвижимости набирает баллы и жилье на горнолыжных курортах — Банско, Пампоров, Боровец, они сейчас почти столь же популярны, как и на побережье. Причем если средняя стоимость жилой недвижимости на болгарском побережье составляет 1000 евро за 1 кв. м, то на горнолыжных курортах жилье обойдется дороже — около 1500 евро за «квадрат».

Самые недооцененные и интересные с точки зрения инвестиций объекты, как считает управляющий директор Quest Bulgaria Крис Гудалл, находятся вокруг Софии. Здесь средняя цена до сих пор держится на уровне 152 евро (306 долларов) против среднего по стране уровня 347 евро (700 долларов). «Районы вокруг Софии сегодня очень неплохое поле для инвесторов», — утверждает Крис Гудалл. Также, по его мнению, по-прежнему привлекательны объекты недвижимости в самой Софии, а также в ближайших к ней деревнях и Варне. А вот в отношении Банско он предупреждает, что цены, скорее всего, пойдут вниз. Здесь слишком много новых проектов.

Также эксперты не советуют соблазняться на невероятно дешевую недвижимость в глубинке — в маленьких городах и деревушках в отдалении от центра и курортов. Несмотря на то что дома здесь продаются по цене до 20 тыс. долларов, их приобретение интересно только в том случае, если покупатель хочет сбежать от шума цивилизации и жить со своей семьей в тишине и покое. Никакого заметного дохода такое вложение средств не принесет. «Жилье в глубинке тоже будет дорожать как ответ на удорожание курортной и столичной недвижимости. Но это будет происходить скорее по инерции, а не по объективным факторам», — считает Лариса Хорева.

В Черногории по спросу и плотности застройки лидирует Будванская Ривьера (Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Милочер, Св. Стефан, Петровац). Менее застроены и более перспективны участки на отрезке от Св. Стефана до Петроваца — Режевичи, Перажичи, Црвена Главица, города, расположенные в Бококоторском заливе, — Котор, Херцег-Нови, Тиват и их пригороды. В Черногории интересными для иностранных покупателей сейчас стали удаленные от побережья города, в которых немалым спросом пользуются исторические здания. Цена таких объектов растет с каждым годом. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в них составляет 2,5 тыс. евро. «Недвижимость в Будве и Бечичи приобретают россияне, а в Баре — итальянцы. За последние два года спрос на недвижимость Черногории особо не изменился. Но перспективы его роста велики», — замечает Елена Некрытова. Если говорить о ценовой категории, то наиболее востребовано жилье от 100 до 300 тыс. евро. Это прежде всего объекты на первичном рынке: коттеджи и апартаменты в элитных комплексах.