Разговоры о том, в какой валюте выгоднее осуществлять вложения в строящуюся жилую недвижимость, теряют свою актуальность. Девелоперы уверяют, что, кроме рублевых, никаких иных схем расчетов в столице уже не существует. Для покупателя национальная валютная система гораздо удобнее: можно смело сравнивать цены, не опасаясь подвоха из-за особого внутреннего курса, который еще недавно практиковали застройщики или риэлторы.
Не в ногу со временем
шагают лишь аналитики,
которые при расчете
показателей ценовой
динамики рынка продолжают
эксплуатировать доллары,
чем подчас вводят
покупателей в заблуждение.
Национальная затея
Три последних месяца
покупателей столичной
недвижимости приучают
мыслить патриотично. То
есть в национальной валюте.
"Согласно закону ФЗ N48-ФЗ
"О внесении изменений в
отдельные законодательные
акты Российской Федерации
в части установления
требований к указанию
стоимостных показателей",
с 1 июля все цены в рекламе
должны указываться в
рублях",-- напоминает
причину этого руководитель
аналитического отдела
корпорации "Инком"
Дмитрий Таганов. Напомним,
что поправка почти c
аналогичными требованиями
(об указании цен на товары
или услуги в рублях) еще в
декабре 2004 года была
внесена в закон "О защите
прав потребителей".
Однако в полной мере эта
норма начала работать
только в связке с законом
"О рекламе". Правда,
пока далеко не все
девелоперы освоились в
новых валютных реалиях.
Например, еще в первых
числах октября
исключительно долларовая
стоимость квадратного
метра фигурировала на
сайтах Capital Group и ГК "Конти".
Риэлтеры в этом смысле
оказались более лабильны.
Так, "Миэль", "Инком",
"Бест", МГСН
информируют только о
рублевых ценах. Впрочем,
законопослушание порой
доводится до явного
абсурда. "Уже довольно
часто встречаются случаи,
когда представители фирм в
ответ на вопрос
озадаченного клиента: "А
сколько это в долларах?"
с подчеркнутой вежливостью
отвечают: "Не знаем"",--
рассказывает Дмитрий
Таганов.
На самом деле табу на
упоминание в переговорах
продавца с покупателем
иностранных валют никто не
накладывал. Более того,
никто не запрещал
использовать эти единицы
измерений и в самой рекламе.
"В изменениях к закону
"О рекламе" говорится,
что в случае необходимости
стоимостные показатели
товаров в рублях
дополнительно могут быть
указаны и в иностранной
валюте",-- говорит Игорь
Иванов, коммерческий
директор финансово-строительной
корпорации "Лидер". А
необходимость в этом явно
есть. "С учетом того, что
российский рынок
недвижимости
сформировался на
долларовых ценах, для
покупателя они привычнее и
понятнее,-- выражает мнение
ГК "ДОН-строй"
руководитель отдела по
связям с общественностью и
СМИ Екатерина Куканова.--
Поэтому наиболее удобный
вариант -- когда стоимость
квадратного метра
опирается на доллар, при
этом все расчеты
производятся в рублях по
курсу ЦБ". Законной
возможностью не загонять
себя только в рублевые
рамки не преминули
воспользоваться многие
участники рынка
недвижимости. К примеру,
как в рублях, так и в
долларах указывают цены в
новостройках в компаниях
МИАН и Doki. Довольно
своеобразно
интерпретировали
допустимое послабление в
Mirax Group. В рекламном баннере
их ЖК Mirax Park обозначена
долларовая стоимость
квадратного метра, однако
сделано уточнение, что
расчеты производятся
только в рублевом
эквиваленте. Ход стоил того:
круглые $5000 (а такова цена
квадратного метра ЖК Mirax Park)
выглядят намного
симпатичнее своего
угловатого рублевого
эквивалента (124 546,5 руб. по
курсу ЦБ на 3 октября).
Не в курсе
Несмотря на то что
долларовые цены из поля
зрения не исчезли, их
непременное сопровождение
рублевыми эквивалентами
потенциальным покупателям,
обдумывающим варианты
приобретения квартир в
новостройках, только на
руку. До недавнего времени
отследить истинную
стоимость квадратного
метра в пределах одной
новостройки и сравнить с
ситуацией на других
объектах было довольно
нелегко. Рублевые цены
исконно указывали лишь
некоторые компании,
возводящие жилье нижнего
ценового сегмента (например,
СУ-155 или ДСК-1). Большинство
же остальных применяли
единицы, называемые ими "долларами".
Хотя на самом деле речь шла
об условных единицах, курс
которых существенно
варьировался в разных
компаниях. Поэтому для
корректного анализа
сначала требовалось путем
нехитрых, но кропотливых
манипуляций привести цены
к общему знаменателю.
Теперь, когда все цены
стали указываться в рублях,
таких проблем не возникнет.
Зато возникнут другие,
если покупатель захочет
взглянуть не на узкую
выборку сравниваемых
новостроек, а на ситуацию
по рынку в целом,
представленную в
аналитических отчетах. А
дело лишь в том, что
аналитиков переводить
расчеты в рублях никто не
обязывал. И большинство из
них так и продолжает
отслеживать динамику цен
только в долларах. Причем
если при росте курса
доллара либо существенных
изменениях цен на
недвижимость валютные и
рублевые тренды могут
совпадать, то на протяжении
нынешнего года ситуация
иная. С февраля 2007 года курс
доллара демонстрирует
стойкую отрицательную
динамику. На этом фоне
долларовые цены на
недвижимость медленно
продолжали свой рост. Так,
по данным Vesco Group,
новостройки бизнес-класса
в долларовом эквиваленте
ежемесячно дорожали на
0,1-0,7%. В то же время рублевые
цены в том же самом
сегменте вели себя совсем
иначе, показывая либо
отрицательные, либо
близкие к нулю изменения. В
сентябре
разнонаправленность
изменения долларовых и
рублевых цен продолжилась.
"В сентябре средний
уровень цен на жилье в
столице вырос на 0,2%,--
говорит руководитель IRN.ru
Олег Репченко, имея в виду
цены в долларах.-- Однако с
конца августа по конец
сентября доллар потерял
примерно 70 коп. (упав
приблизительно с 25,7 до 25
руб.), или почти 3%.
Получается, что при росте
долларовых цен реальная
стоимость недвижимости с
учетом снижения доллара
все равно оказывается в
минусе. В результате
возникает резонный вопрос:
а происходит ли сейчас
реальный процесс повышения
стоимости московской
недвижимости или нынешние
небольшие плюсы в
статистике -- по большей
части формальность?"
Ответ на это вопрос, в
первую очередь интересный
тем, кто рассматривает
приобретение недвижимости
как инвестиционный
инструмент, потенциальным
покупателям придется
искать самостоятельно: как
говорят в компании "Инком",
большинство аналитиков
рыночные прогнозы
продолжат делать в
долларах.
Расплата по-русски
Если отслеживать
динамику цен на рынке
недвижимости по-прежнему
можно в разных валютах, то
варианты выбора вида
валюты для оплаты
приобретаемой
недвижимости попросту
отсутствуют: квартиры в
московских новостройках
можно приобрести лишь за
рубли.
"Выбор рубля как
единственной валюты при
ведении расчетов обоснован
требованиями сразу
нескольких
законодательных актов,--
говорит Игорь Иванов.--
Статья 75 Конституции РФ
устанавливает, что
денежной единицей в
Российской Федерации
является рубль. В
соответствии с Гражданским
кодексом Российской
Федерации рубль является
законным платежным
средством, все расчеты и
платежи в России должны
проводиться либо в рублях,
либо с применением рубля в
качестве единого денежного
эквивалента. Таким же
образом оценивается
стоимость товаров и услуг.
В соответствии со статьей
140 части первой
Гражданского кодекса
Российской Федерации рубль
является законным
платежным средством,
обязательным к приему по
нарицательной стоимости на
всей территории Российской
Федерации. Статья 317 части
первой Гражданского
кодекса РФ устанавливает,
что денежные обязательства
должны быть выражены в
рублях. Однако
обязательство может
определять внесение в
рублях суммы,
эквивалентной
определенной стоимости в
долларах, евро или в
условных денежных единицах.
Подлежащая оплате в рублях
сумма может определяться
по официально объявленному
на день платежа курсу
соответствующей валюты,
внутреннему курсу,
установленному в
организации, или по условно
установленному
коэффициенту. Никаких
специальных актов,
протоколов и иных
дополнительных документов
и согласований для этого не
требуется".
На московском рынке эти
нормы действуют довольно
жестко. "Действительно,
покупатели иногда
высказывают пожелания
провести оплату в иной
валюте, но мы не можем им
идти навстречу,-- говорит
начальник отдела прямых
продаж компании "КомСтрин"
Диана Югай.-- Все расчеты
ведутся исключительно в
рублях". И не просто
рублях, а в рублях
безналичных.
"Сейчас первичный
рынок все активнее
переходит исключительно на
безналичную систему
расчетов,-- рассказывает
директор департамента
элитной недвижимости
компании "Миэль-новостройки"
Кайдо Карма.-- Это связано
как с ужесточающимся
контролем со стороны
фискальных органов, так и в
целом с переходом рынка на
официальные рельсы. В
рамках нашей компании,
например, с 2004-2005 годов все
взаиморасчеты проходят
только по этой схеме. Такая
система удобна и для
продавца, и для покупателя.
В том числе и в тех случаях,
когда у покупателя на руках
имеется денежная сумма в
иностранной валюте. С
банками, в которых открыты
расчетные счета нашей
компании, имеется
договоренность о льготном
курсе конвертации валюты
для наших покупателей. То
же самое касается и
безналичной конвертации,
удобной в том числе и для
нерезидентов Российской
Федерации".
Разворот рынка к долларам
и условным единицам
маловероятен, хотя процесс
полного перехода на рубли
растянется еще на два-три
года. "Инертность рынка в
этой области очень большая,--
говорит Дмитрий Таганов.--
Но в сильной стране должна
быть сильная валюта. И все
расчеты внутри такой
страны должны происходить
в собственной валюте".