Продолжать платить по старому ипотечному кредиту 16-18% годовых сейчас просто неразумно. Хорошо, что банки все чаще предлагают рефинансировать такие кредиты на более выгодных условиях. Выгодных не только клиентам, но и банкам, ведь они получают за это и проверенного клиента, и залог, существенно превышающий сумму кредита.

Экономика вопроса

До недавнего времени перекредитовать ипотечный кредит могли лишь избранные заемщики, да и то в редких случаях. Теперь же эта услуга становится все более распространенной, поскольку спрос на нее растет опережающими темпами. Ведь несколько лет назад ставки по ипотечным кредитам составляли 18-19% в рублях и 13-16% в долларах, теперь же они снизились до 12-13% и 9-11% соответственно.

Правда, прежде чем решиться на перекредитование своей ипотеки, клиенту стоит внимательно посчитать, стоит ли игра свеч. Как правило, реально ощутить выгоду от рефинансирования можно, если разница в процентных ставках составляет не менее 2-3 пунктов, а оставшаяся сумма кредита не ниже $50 тыс. "Например, вы вносили $1267 в месяц по кредиту на $100 тыс., взятому три года назад на 15 лет под 13% годовых,-- говорит заместитель председателя правления " Абсолют банка" Олег Скворцов.-- Перекредитовавшись под 10% годовых, стали платить $1107 (с учетом того, что часть долга уже погашена). За остающиеся 12 лет экономия составит около $23 тыс.". При этом, если сократить срок кредитования до 10 лет, ежемесячный платеж не будет существенно отличаться от первоначального ($1226 против $1267), зато заемщик сэкономит около $35 тыс. Если же клиент преследует цель уменьшить ежемесячные платежи, ему стоит растянуть срок кредитования. Правда, в этом случае уменьшится сумма общей выгоды. Например, если клиент продлит кредит до 15 лет с момента рефинансирования, ежемесячный платеж составит $994, но общая выгода уменьшится до $3470. А если продлить кредит до 20 лет, то выплата составит $892 в месяц, но переплата будет $31 500.

Стоит отметить, что банкиры не рекомендуют рефинансировать ипотеку, если срок кредитования уже подходит к концу. "Если осталось выплатить примерно 30% ссуды, перекредитование может быть не очень эффективным. На этом этапе аннуитетные платежи будут включать большую часть основного долга и меньшую -- выплаты по процентам",-- уточняет директор департамента развития ипотечных продуктов инвестиционного банка " КИТ Финанс" Елена Журавлева.

Для банкиров рефинансированный кредит -- менее рисковый актив, чем вновь выданный, ведь у этого кредита уже есть история, по которой можно оценить заемщика, да и залог по нему, как правило, заметно превышает сумму кредита. Вместе с тем с момента снятия обременения в одном банке и регистрации залога в другом банке кредит фактически ничем не обеспечен. Этот период длится около двух месяцев, и в это время банки вынуждены все риски брать на себя. Ряд банков предлагает заемщику заключить предварительный залоговой договор либо отдать в залог иной объект недвижимости, находящийся в собственности у клиента. Еще один способ, которым банк старается снизить риски,-- это различающиеся процентные ставки до и после оформления залога. До непосредственного оформления кредита заемщику придется погашать кредит под процентную ставку на 2-3 пункта выше стандартной.

Банки могут также поставить условие, чтобы рефинансируемый кредит был оформлен в определенном банке. "Это связано с попыткой уменьшить риски беззалогового периода и создать клиентам более комфортные условия кредитования. В этом случае между банками заключается соглашение, и на время перерегистрации залога процентная ставка по кредиту не повышается",-- поясняет заместитель директора департамента организации розничных продаж и активно-пассивных операций банка "Агроимпульс" Роман Родиков.

Теоретически рефинансировать ипотечный кредит можно сколько угодно раз. Однако стоит учитывать, что при очередном перекредитовании клиенту придется заново проходить процесс оформления кредита. "Процедура рефинансирования не бесплатная, так что при частом рефинансировании кредита экономия на платежах, если она не слишком велика, может быть сопоставима с расходами на процедуру",-- предостерегает генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов.

Поэтому всякий раз заемщику придется оплачивать стандартные для ипотеки комиссии: комиссию за рассмотрение заявки, плату за открытие и ведение ссудного счета, плату за аренду банковской ячейки и т. д. "Каждый раз следует обращать внимание на разницу процентных ставок, наличие дополнительных комиссий и других платежей, связанных с рефинансированием ипотечного кредита",-- предупреждает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. Поэтому если выплата всех комиссий перекрывает выгоду от рефинансирования, то клиенту лучше остаться при старом кредите. Тем более если разница в процентных ставках составляет менее 2 пунктов. "Заемщик взял осенью 2006 года сумму кредита $150 тыс. под 11% на 10 лет, а осенью 2007 года решил его рефинансировать под 9,5%. За этот год он уже выплатил банку около $14 тыс. в счет погашения процентов, и, если сейчас рефинансировать ссудную задолженность, она будет равна $140 тыс. Реальная экономия от такого перекредитования колеблется в районе $1000-1500",-- подсчитывает начальник отдела развития бизнеса Центра ипотечного кредитования банка "Сосьете Женераль Восток" Екатерина Забелина. А после оплаты комиссий банка, страхового полиса и регистрации договора ипотеки и без того малая выгода сойдет на нет.

Для банка, выдавшего кредит, рефинансирование -- это операция по досрочному погашению кредита. А некоторые банки могут вводить запреты на досрочное погашение или брать штрафы. Поэтому рефинансировать кредит можно, только когда эти условия изменятся. Например, Альфа-банк рефинансирует кредит только через полгода после обслуживания. А некоторые банки и вовсе запрещают последующее переоформление ипотеки.

К тому же пока что банки предлагают рефинансирование не на все виды жилой недвижимости. Наиболее охотно банки берутся рефинансировать кредиты на городскую недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. По мнению Романа Родикова, такая избирательность программ связана прежде всего с ликвидностью приобретаемой недвижимости. "Коттедж за городом стоимостью $1 млн продать гораздо сложнее, чем квартиру на окраине Москвы стоимостью $150 тыс. Поэтому банку выгоднее финансировать именно приобретение квартиры -- эта недвижимость на рынке является более ликвидной",-- говорит он.