По мнению экспертов «ОПОРЫ России», лучшим стимулом для российских застройщиков будет предоставление дешевых площадок под застройку. «Например, в Москве затраты девелопера на землю практически равны себестоимости строительства, а в некоторых случаях могут ее превысить»,— говорит директор по развитию компании «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов, имея в виду нынешнюю практику, когда за выделенную властями землю под строительство застройщик «берет» город в 50-процентную долю своего бизнеса.

Если же выделять землю застройщикам по кадастровой стоимости, ее доля в общей стоимости 1 кв. м составит порядка 5%. Так, по оценке столичного департамента земельных ресурсов, в Восточном округе кадастровая стоимость земли составляет 1,5–5,5 тыс. руб. за 1 кв. м. То есть гектар земли, на котором можно возвести от 8 до 16 тыс. кв. м жилья, будет стоить в среднем всего 35 млн руб. Если исходить из средней себестоимости 1 кв. м жилья эконом-класса около 35 тыс. руб., то затраты предпринимателя на строительство 16 тыс. кв. жилья составят порядка 560 млн руб. Таким образом, с учетом льготной земли себестоимость 1 кв. м составит около 37 тыс. руб.

А чтобы застройщик не использовал землю нецелевым образом, следует создать специальные структуры, куда бизнес будет вносить свою долю деньгами, а власти — участками под строительство по кадастровой стоимости. Когда же объект начнет приносить прибыль, то она будет делиться между сторонами пропорционально внесенным долям: городу — свои 5–6%, остальное — инвестору. Если сдавать однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м за 12 тыс. руб. в месяц, она окупится за 9–10 лет. Спрос обеспечен, считают в «ОПОРЕ России» — ведь этим летом однокомнатную квартиру в столице можно было снять не дешевле чем за 16–17 тыс. руб.

Бизнес ищет инвестора

ВОПРОС ЛИШЬ В ТОМ, захочется ли предпринимателям вкладываться в проекты с доходностью ниже рыночной.

«Не стоит полагать, что подобные проекты привлекут действующих застройщиков,— замечает генеральный директор компании „Миэль-Брокеридж” Наталья Кирпиченко.— А вот структуры, не ориентированные на быстрые деньги, вполне могут заинтересоваться доходными домами». Например, компании, планирующие выход на IPO. «Им нужны активы на балансе, а актива лучше недвижимости не найти»,— развивает мысль Кирпиченко.

Евгений Шлеменков уверен, что интерес к проекту проявят подрядчики, у которых нет серьезного административного ресурса, чтобы получить участки под строительство.

Однако сами подрядчики осторожно смотрят на перспективу вложений в строительство доходных домов. «Большинство подрядных организаций — небольшие компании, у которых немного свободных денег, а если брать кредиты, то это серьезно увеличит срок возврата инвестиций»,— считает владелец и генеральный директор ЗАО «Экологика» Анатолий Охотников. А вот владелец компании «Строительные направления» Андрей Кузьмин полагает, что в качестве инвестиций в строительство можно привлечь средства частных соинвесторов. «Это хорошая альтернатива банковским депозитам для граждан, у которых накопились свободные деньги,— говорит он.— Доходные дома могут гарантировать длительный стабильный доход, а наличие в проекте госструктур гарантирует его реализацию».

Впрочем, у экспертов вызывает сомнение сама возможность выделения льготных участков в Москве. «Массовым это явление быть не может,— уверен директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.— В лучшем случае выделят один-два участка, и на этом все закончится». «В столице к проекту проявляют интерес лишь муниципальные власти, тогда как столичные чиновники относятся к нашей концепции прохладно»,— соглашается Шлеменков.

Зато эксперту «ОПОРЫ России» удалось убедить в ее привлекательности региональных чиновников. Для них интерес в том, чтобы привлечь частных инвесторов к реализации нацпроекта «Гражданам России — доступное жилье». «Ведь доступное жилье не обязательно должно выступать в виде личной или муниципальной собственности, оно может быть и в виде доходных домов»,— такой довод приводит Евгений Шлеменков. Первые проекты доходных домов в рамках этой концепции будут реализованы в Серпухове, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону и Новороссийске (в последнем запланировано строительство девяти доходных домов). В частности, власти Серпухова будут предоставлять землю под застройку доходных домов бесплатно. Инвесторы уже нашлись: по словам эксперта, сегодня об участии в программе заявили три известные торговые сети. Правда, назвать их Шлеменков отказался.

Прогноз по году

СТРОИТЕЛЬСТВО ДОХОДНЫХ ДОМОВ в Москве и в других регионах — дело времени. Даже без преференций государства интерес игроков рынка недвижимости к арендному жилью будет расти. Сегодня девелоперы выделяют под аренду лишь часть площадей, но через три-пять лет, уверена глава департамента аренды компании IntermarkSavills Светлана Бологова, они всерьез возьмутся за реализацию полноценных проектов доходных домов. «К 2015 году их количество составит порядка 3% от всего жилищного фонда в стране, а к 2025 году — 25–27%»,— прогнозирует Наталья Кирпиченко. Получается, что уже к 2015 году будет построено около 90 млн кв. м доходных домов (для сравнения: за весь 2006 год в России введено около 50 млн кв. м жилья).

«Однако эконом-класс начнут строить лишь тогда, когда будут заполнены более дорогие сегменты, а это произойдет не раньше чем через 10 лет»,— рассуждает Наталья Ветлугина. В этом-то все и дело: на молодом российском рынке бизнес всегда развивался по аналогичной схеме — от дорогих сегментов к более дешевым. Достаточно напомнить, что супермаркеты, которые в середине 1990-х годов позиционировались как элитные магазины, сегодня стремятся в сегмент дискаунтеров. Сегодня по этому же пути идет гостиничный рынок. Наталья Ветлугина убеждена, что в соответствии с мировым опытом после насыщения дорогих сегментов жилья Россия придет к тому, что 40–50% наших соотечественников будут проживать в арендованных апартаментах.