Минувшей весной Минэкономразвития определило семь регионов, где будут созданы особые туристические зоны (ОТЗ). Именно туда пойдут госинвестиции на развитие инфраструктуры. Риэлтеры уверяют, что стимулирование туротрасли не сможет не сказаться на рынке недвижимости -- цены на жилье и землю пойдут вверх. Вопрос лишь в сроках и темпах роста

Из 20 регионов, подававших заявки на создание ОТЗ, Минэкономразвития (МЭРТ) отобрало семь: Иркутскую область, Республику Бурятия, Республику Алтай, Алтайский, Краснодарский, Ставропольский края и Калининградскую область. По оценке главы МЭРТ Германа Грефа, на создание инфраструктуры семи зон потребуется 325 млрд рублей, в том числе 44,5 млрд будет выделено из федерального бюджета. До конца 2007 года будут утверждены проекты строительства и подписаны первые инвестиционные соглашения, а с начала 2008 года начнется создание инфраструктуры. Компании, работающие в ОТЗ, смогут рассчитывать на то, что государство за свой счет построит дороги, проведет воду, протянет линии электропередачи. Частным инвесторам предстоит обеспечить наполнение зон отелями, санаториями, подъемниками, центрами развлечений. При этом резидентам турзон разрешат первые пять лет не платить земельный налог и налог на имущество. Кроме того, они будут платить единый социальный налог по льготной ставке 14% и смогут переносить больше чем 30% убытков на последующие налоговые периоды. По расчетам МЭРТ, реализация инвестпроектов повлечет за собой увеличение туристических потоков, подъем экономики регионов и закономерное удорожание недвижимости. Характерный пример, как одни только ожидания инвестиций разогревают цены на недвижимость, представляет собой Сочи, где стоимость 1 кв. м взлетела на фантастический уровень сразу после того, как город получил статус будущей олимпийской столицы. В последние два года во многих туристических зонах -- ныне особых -- началась активная скупка еще совсем недавно дешевой земли. Закономерно, что к моменту конкурса МЭРТ волна ценового роста уже набрала силу, а кое-где даже пошла на спад. Но это не означает, что второй волны не будет.

Бег впереди паровоза

Если говорить о лучшем моменте инвестирования в недвижимость особых турзон, то, судя по всему, этот период уже миновал. Все упомянутые регионы пережили как минимум одну фазу активного удорожания. Она совпала по времени с периодом максимального повышения цен на жилье в Москве (в 2006 году). Причины роста почти везде называют схожие: превышение предложения над спросом, удорожание стройматериалов и активное развитие ипотечного кредитования. Правда, есть и региональные особенности, накладывающиеся на этот "костяк".

Так, в Ставрополье первым толчком к росту цен стала продажа цементных заводов, находящихся в регионе. "У нас дефицит стройматериалов, особенно цемента. Заводов и так было мало, а когда их продали, это сразу сказалось на ценах. Буквально за год они на первичном рынке выросли на 90%. Вслед за ним потянулась вторичка", -- рассказывает директор одного из местных агентств недвижимости.

В Иркутске, по словам аналитика компании "Тысячелетие" Юрия Винникова, пик роста пришелся на прошлую осень: тогда за месяц 1 кв. м мог подорожать на 15%. С начала этого года на рынок пришла стабилизация. За первое полугодие цены поднялись на 10-15%, а объем предложения по сравнению с декабрем 2006 года вырос в три раза. Что касается рынка прибайкальской земли, то здесь ситуация очень сильно отличается в зависимости от конкретного населенного пункта. В поселке Листвянка, до которого от Иркутска можно добраться на машине за час, стоимость любой недвижимости растет на протяжении нескольких лет плавно и стабильно. И сегодня по ценам поселок значительно опережает областной центр. Дряхлый деревянный домик на участке в восемь соток стоит 3,8 млн рублей (примерно 140 тыс. долларов). Объект немногим лучше -- 5 млн. В то же время в поселке МРС на Малом море (шесть часов езды от Иркутска) участок с благоустроенным домом и гаражом стоит 90 тыс. долларов, а в небольших деревеньках, куда добираться не так удобно, дом с участком можно купить за 15-25 тыс. долларов. 1

В столице Республики Бурятия Улан-Удэ жилье подскочило в цене еще в 2006 году. А вот прибайкальская земля начала активно дорожать только с минувшей весны. Как только по местным деревням распространилась информация о том, что их территория стала особой туристической зоной, крестьяне стали быстро поднимать цену на участки. По словам директора АН "Квартал" Надежды Колесниковой, с начала года стоимость земли здесь выросла в 10 раз. Еще зимой домик с участком в восемь-десять соток продавался за 50 тыс. рублей. Сейчас -- 500 тыс. рублей. Владельцы более крупных наделов (несколько гектаров) срочно занимаются оформлением необходимых бумаг на свои участки и дроблением их для продажи. "Сейчас поднялся ажиотаж, все владельцы участков готовятся к продаже", -- рассказывает Надежда Колесникова. При этом, замечает она, большого спроса пока нет. Основные надежды возлагаются на москвичей и других дальних приезжих.

В Республике Алтай цены выросли за короткий срок. Если года два назад пай на сельхозземли можно было купить в прямом смысле за бутылку водки, позднее -- за несколько сотен рублей, позже -- тысяч, то в этом году его цена дошла до отметки 40 тыс. рублей. "Конечно, это недорого для 10-20 гектаров земли, но следует учитывать, что все интересные с точки зрения бизнеса земли уже давно куплены. А далеко за горами брать землю неперспективно", -- рассуждает руководитель фирмы "Бирюза" Данил Филоненко. Самой интересной категорией здесь остаются земли вне населенных пунктов (сельскохозяйственного назначения, выдаются под паи), где стоимость гектара в перспективном для туризма месте начинается от 1 млн рублей, отдаленные земли идут по цене от 400 тыс. рублей за гектар, земли вдоль Чуйского и Чемальского тракта -- от 2,5 млн рублей.

Калининград в ценовую гонку вступил несколько позже других регионов. По словам директора департамента маркетинга и развития корпорации "Петербургская недвижимость" Михаила Бимона, беспрецедентный для калининградского рынка рост стоимости жилья, доходивший в отдельных сегментах до 15% в месяц, пришелся на последние месяцы прошлого года и на январь 2007-го. Цена на вторичном рынке увеличилась с июля 2005-го по июль 2007 года в 2,8 раза. Сейчас удорожание замедлилось: на рынке затишье. Средняя стоимость 1 кв. м типового строящегося жилья -- 1408 долларов. В курортном городе Зеленоградске цены сейчас такие же, как в Калининграде. Второй туристический центр Светлогорск состоит из двух частей: Светлогорск-1 и Светлогорск-2. "Зона Светлогорска-2 является курортной и непосредственно граничит с морским побережьем. В ней расположены санатории, пансионаты, гостевые дома, инфраструктура, направленная на поддержку и развитие туристического бизнеса. Цена предложения здесь доходит до 5 тыс. долларов за 1 кв. м. В среднем цена предложения на 25-40% выше, чем в Калининграде. Зона Светлогорск-1 -- это город, население которого обеспечивает жизнедеятельность курортной зоны, и цены в среднем не выше калининградских", -- рассказывает оценщик Анна Рогова.

В Алтайском крае ситуация на рынке жилья и земли также далеко не однозначная. Так, в Барнауле еще в январе-феврале квартиры дорожали, а весной началась стагнация, вынудившая продавцов идти на уступки. "В начале года однокомнатная квартира в Барнауле стоила 1,8-1,9 млн рублей. Сейчас их предлагают за 1,5 млн, и можно добиться еще большей скидки". Риэлтер АН "Гарантия" Елена Казарикина объясняет это тем, что покупательская способность достигла потолка. Однако земля Алтайского края при этом продолжает набирать в цене. По словам Казарикиной, участок площадью 10 соток в пригороде Барнаула в начале года стоил 500 тыс. рублей, а сейчас аналогичные наделы продаются за 1 млн рублей. То есть только за полгода цены выросли в два раза. Продолжает оставаться высоким и спрос на коттеджи, особенно в поселках, обеспеченных инфраструктурой. Это закономерно, поскольку наибольшую ценность для инвесторов представляют, конечно, не городские квартиры, а участки, расположенные в таких туристических центрах, как Белокуриха.