30 км), но и на дальних (до 80 км) подступах к столице.

За несколько лет рынок проделал огромный путь. Вот как описывает этот процесс Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости "Новое качество": "Постепенная переориентация Подмосковного жилья из формата сезонного в формат круглогодичного изменила структуру строительства коттеджных поселков. На рынок стали выходить объекты, отвечающие требованиям современной городской квартиры. В 2005-2006 годах наблюдалась активизация покупательской деятельности и как следствие рост цен на домовладения, что, в свою очередь, способствовало повышению доходности проектов и увеличило популярность области у инвесторов и девелоперов. Количество выходящих на рынок объектов возросло, правда, в основном за счет бизнес-класса и класса "элита". Это привело к ужесточению конкуренции внутри сегментов и их насыщению". Сегодня поселки бизнес- и элиткласса занимают почти 70% рынка. Однако ситуация начинает меняться, девелоперы внимательнее присматриваются к более востребованным, демократичным сегментам. Характерной чертой рынка образца 2007 года становится поступательное сокращение доли проектов класса "элита" (стоимостью от $1 млн до $10 млн и даже выше) в общей структуре предложения.

Спросом продолжают пользоваться лишь уникальные концептуальные проекты. На этот статус претендует, например, Millennium Park - новый проект компании Villagio Estate на Новой Риге. Поселок разместится на 300 гектарах, 30 из которых займут парковые ансамбли; кроме того, впервые в Подмосковье по территории поселка будут проложены искусственные водные каналы общей протяженностью более 5 км и шириной до 12 м.

По мере освоения Подмосковья уникальным конкурентным преимуществом становится удачное географическое положение. Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty, считает, что в элитном сегменте хорошие перспективы "у поселков, находящихся вблизи водоемов и лесных массивов, например по Дмитровскому шоссе. Любители горных лыж приобретают себе коттеджи вблизи горнолыжных баз - рядом с "Сорочанами" и Яхромой. У поклонников водных видов спорта популярностью пользуются поселки с собственными яхт-клубами, например M.o.n.a.k.o.v.o., "Город яхт", "Зеленый мыс", "Лазурный берег".

Наиболее перспективным, но самым сложным с точки зрения реализации считается сегодня сегмент поселков экономкласса. "Довольно остро ощущается дефицит объектов высокого класса, оптимальных по соотношению цена/качество", - говорит Наталья Новикова. Причем этот объект должен находиться в зоне реальной доступности для проживания. А это условие практически невозможно реализовать в первую очередь из-за высокой стоимости земли. Так, уровень цен на не самых престижных направлениях впечатляет: одна сотка в 20-километровой зоне Горьковского шоссе обойдется покупателю более чем в $10 тыс., Волоколамского - в $16,5 тыс., а Осташковского - в $22 тыс. "Поэтому застройщики в данном сегменте чаще всего идут на различные компромиссы, от чего страдают качество и идея всего проекта", - считает Виктор Смоленский.

В этой нише позиционирует свой новый поселок "Загорское" на Дмитровском шоссе компания ООО "Русстройтрест - строительные инвестиции". По словам Дмитрия Гусева, генерального директора компании, "в проекте удалось обеспечить возможность комфортного отдыха и проживания без компромиссов по качеству материалов и расположению". Правда, минимальная цена контракта оказалась не самой низкой - от $290 тыс. Дмитрий Гусев полагает, что этот факт не отпугнет потенциальных покупателей: "В сегменте $200-400 тыс. за контракт мы наблюдаем высокую покупательную активность, при этом фактор чисто ценовой конкуренции сместился в более "низкий" сегмент, уступая место конкуренции по "интегральной полезности" и "эмоциональной привлекательности". Востребованной становится максимальная "наполненность" контракта, девелоперам приходится включать в контракт большое количество опций".

В стремлении удовлетворить требования более широкого круга клиентов девелоперы встали на путь развития различных форматов загородного жилья: дальние дачи, усадьбы, лэйнхаусы. В некоторых проектах разные форматы и классы жилья мирно соседствуют друг с другом, представляя собой новую форму поселений - мегапоселков (или мини-городов). Примером может служить "Остров Истра" от "Капитал Груп", "Остров Барвиха" Sinergo Development, "Рублево-Архангельское" компании "Нафта-капитал" и "Большое Домодедово" от Coalco.

Появление новых форматов, по мнению Дмитрия Олонкина, исполнительного директора компании "Жилторг", знаменует собой начало нового этапа развития рынка: "Скоро рынок будет поделен между двумя форматами загородного малоэтажного жилья - мегапоселками и камерными жилыми комплексами. Делению будут способствовать не качественные, а эмоциональные потребительские предпочтения тех, кому ближе экологически благополучный город или жизнь в красивом тихом месте с минимальным числом соседей и городским комфортом".

Смена ориентации

Девелоперы и мелкие инвесторы, оценивая перспективы вложений, большое внимание уделяют географическому положению участка. Как правило, выбор делается в пользу престижных и перспективных направлений. Однако два этих качества не всегда совпадают. Спекулятивный фактор престижности иногда увеличивает реальную стоимость земли в десятки раз. А перспективность является гарантией, что купленная земля не упадет, а вырастет в цене. Андрей Уфимцев считает, что "престижные направления, такие как Рублево-Успенское и Ново-Рижское шоссе, наиболее развиты и расположены в экологически чистых местах. Но они уже практически освоены, поэтому перспективными являются менее престижные, к примеру Дмитровское, Можайское, Минское и Калужское шоссе".

Киевское шоссе также называют среди недооцененных направлений. По мнению Натальи Новиковой, "со строительством новой комфортабельной трассы на этом направлении транспортная ситуация улучшилась, что сразу сказалось на темпах продажи коттеджей. Вполне возможно, что в ближайшие годы Киевское направление догонит по уровню цен лидеров рынка".

У южных направлений, особенно у Симферопольского и Новокаширского шоссе, тоже хорошие перспективы. Сейчас основной недостаток районов, расположенных вдоль этих трасс, недостаточно развитая инфраструктура.

Отмечая поступательное развитие новых направлений, эксперты тем не менее констатируют, что в последнее время наметилась тенденция к сокращению роста рынка коттеджных поселков. Девелоперы уже скромнее оценивают рентабельность своих начинаний: поселки экономкласса - продукт более трудоемкий. На этом фоне гораздо интереснее для бизнеса проекты в сфере коммерческого строительства и региональные проекты.

Вопрос о том, стоит ли простым гражданам вкладывать деньги в загородную недвижимость (землю или коттедж), если, конечно, речь не идет просто о страстном желании иметь дом, остается открытым. Никто из экспертов не дает гарантии, что "загородка" в качестве инвестиционного актива не поведет себя так же, как столичное жилье, всего за несколько месяцев превратившееся из прибыльного актива в убыточный.