Имея в собственности сотни гектаров, лендлорды получают тем самым возможность повысить стоимость своих активов за счет правильного анализа вариантов использования землеотвода и создания среды, повышающей стоимость объектов. А не строить многоэтажку на месте, идеально подходящем для элитного поселка, и наоборот. Будете смеяться, но именно так достаточно часто и происходит.

Также немаловажно то, что при наличии солидных территорий можно так спланировать объемы выводимого на рынок продукта, чтобы поддерживать наибольшую востребованность со стороны покупателей и снижать конкуренцию. Так как, безусловно, существует зависимость между ценообразованием и порядком вывода продукта на рынок, а также объемом потребительского спроса.

Например, коттеджные поселки на Новой Риге стали продаваться гораздо медленнее, чем три года назад. Это не потому, что на них нет спроса, просто в одном ценовом сегменте оказалось слишком много объектов с примерно одинаковыми характеристиками. Отсутствует диверсификация предложения. И это серьезно бьет по карману инвестора. А дело в том, что на данном направлении есть несколько лендлордов, которые, вероятно не договорившись о временных рамках вывода своих продуктов на рынок, дали покупателю слишком большой выбор, а теперь должны конкурировать между собой и, соответственно, недополучать намеченные прибыли.

Конечно, основные игроки рынка подмосковной недвижимости все это знают. Проблема в другом: как определить оптимальную продуктовую линейку, как предугадать потребительский спрос, будет ли у нас наконец бизнес-класс, для которого построено столько объектов, будет ли экономкласс покупать жилье в Подмосковье и какое, какие социальные объекты влияют на стоимость жилья, кто будет покупать или арендовать склады, офисы и торговые центры? Вопросов больше, чем ответов.

Помочь в данной ситуации могут риэлторские компании. Почему? Все очень просто: они непосредственно "стоят за прилавком", т. е. общаются с конечным потребителем продукта. Кто, как не риэлтор, знает, что хочет покупатель? Более того, то, что они (покупатели) декларируют как свои предпочтения, зачастую сильно отличается от того, что они в конечном итоге приобретают. Не учитывать этот фактор крайне рискованно.

Аналитические выкладки консалтинговых компаний о предпочтениях потребителей сильно отличаются от реальной ситуации. Если по аналитическим данным самой востребованной площадью дома считается 400 кв. м, то в жизни разбираются дома от 500 "квадратов". А уж о площади участков и говорить не приходится. Уже в течение долгого времени аналитики говорят о тенденции к увеличению площади участков, особенно в дальнем Подмосковье. Да ничего подобного! Покупатель отлично себя чувствует на 12-20 сотках. Он уже давно понял, что сотворить силами пожилых родителей, кормящих матерей и детей дошкольного возраста ландшафт на 40-50 сотках в 80-90 км от Москвы нереально. Такая же ситуация с многоэтажками и малоэтажками. Правильно ли определена наиболее востребованная площадь квартиры или таунхауса и правда ли, что люди хотят покупать панель? Следует серьезно подумать об этом в свете падения цен на дешевое жилье.

Пример Новой Риги показывает: рынок может потребить совершенно определенное количество определенного продукта в определенном временном интервале. Наша компания собирает эти данные методом вычитания проданного из непроданного ежемесячно. Знаете, что интересно? Есть некоторые объекты, в которых количество предлагаемого на продажу товара не уменьшается, а увеличивается. Что бы это значило? Очень просто: застройщик придерживает объекты с целью показать хорошую динамику спроса, а потом выбрасывает этот товар на рынок. В чем опасность? В том, что можно, основываясь на ложной динамике, сделать неправильные выводы по поводу успешности того или иного проекта и рассчитать неверный прогноз поступления денежных средств. Ну и еще много интересного можно обнаружить.

На мой взгляд, ни один аналитик - ни местный, ни иностранный - не сможет сделать точный прогноз на десятилетия. По моему мнению, лучший рецепт от данной болезни - собственные креативные идеи. Известно, что рынок идет за предложением, потребительский спрос можно сформировать. Правильно учитывая международный опыт строительства объектов недвижимости и местные предпочтения, можно создать продукт, основанный на грамотном зонировании территорий, продуманной социальной инфраструктуре и хорошей транспортной доступности, который стоит только предложить рынку - и, поверьте, он откликнется!

Есть факторы преодолимые и непреодолимые. К непреодолимым факторам относятся природные особенности земли, все остальное - факторы преодолимые. Например, те же дома под ключ. Почему в Подмосковье этот продукт не пользуется спросом? Да потому, что качество, мягко выражаясь, низкое, а цена высокая. Воруют, понимаешь ли. На мой взгляд, если предложить покупателям достойное качество ремонта по хорошей цене, отбоя от них не будет. И это относится ко многим другим позициям.

Что будет, если...

Чем грозит покупателям существующая неопределенность с развитием крупномасштабных проектов? Если крупные лендлорды будут грамотно осваивать свои земельные ресурсы, наш неструктурированный рынок наконец-то получит качественно новый продукт, и это будет не отдельно взятый объект, а развитые направления, где будут учитываться все потребности потенциальных покупателей. Мы получим пригород, где можно жить, который строится для заранее определенной целевой аудитории с учетом ее предпочтений и вкусов. Кроме того, грамотное мастер-планирование сможет повлиять на качество продукта и ценообразование на рынке в целом, так как, конкурируя между собой и обладая кроме земельных ресурсов денежными, лендлорды смогут наконец представить рынку качественно новый подход и продукт по адекватным ценовым характеристикам.

Однако если этого не произойдет и лендлорды будут выкидывать на рынок отдельные продукты без грамотного зонирования своих территорий в погоне за прибылью сегодня, то пострадают все участники рынка: собственник может недополучить прибыль, поняв однажды, что мог бы использовать земельные ресурсы более эффективно, а потребитель будет из окна элитного коттеджа наблюдать многоэтажные панели (я утрирую). А что будет с ценами, вообще непонятно.

Но, по моему мнению, данный вариант развития событий маловероятен, так как земельный рынок Подмосковья уверенно идет в сторону комплексного подхода к развитию территорий.

Автор - генеральный директор агентства недвижимости Tweed.