Потратить меньше - получить больше, так можно сформулировать первую заповедь инвестора. Легче всего ей следовать, вкладывая в недвижимость. Закончив участие в одном инвестиционном проекте в этой сфере, чаще всего инвестор снова вкладывает в недвижимость, а не покупает депозиты или акции, считают эксперты. Потому что перспективных сегментов на рынке недвижимости сегодня много.
Инвестиционно
привлекательными называют
примерно равные по стоимости
объекты в российских регионах и
в Европе. Так, за 100000 долларов
можно приобрести апартаменты в
испанском таунхаусе площадью 30
квадратных метров или квартиру
площадью 40 квадратных метров в
пермской новостройке. В
зависимости от выбранной
инвестиционной стратегии
уровень доходности может
составить 5-30%.
Оптимальная схема
инвестирования практически в
любом регионе – вложения в
современную недвижимость на
стартовом уровне с дальнейшей
сдачей в аренду. Но есть и другие
интересные варианты.
Инвестиционная
стратегия №1. Зарубежная
недвижимость
Россияне осваивают рынки
недвижимости многих европейских
стран – Испании, Турции, Кипра,
Франции, а также Финляндии,
Черногории. Приобретение
недвижимости в Европе приносит
стабильный доход, в Западной
Европе он составляет 5-7%, в
Восточной - немного выше.
Проявление интереса российских
инвесторов к зарубежной
недвижимости подогревает цены
на нее.
Как сообщают иностранные СМИ,
за прошлый год россияне вложили
свыше 700 миллионов евро в
приобретение собственности на
Лазурном берегу Франции. Причем
покупали не только квартиры и
виллы для личного пользования,
но и отели, промышленные
предприятия. Кроме этого,
сотрудники финской
консалтингово-риэлторской
компании зафиксировали
возросший интерес со стороны
россиян к приобретению участков
под строительство загородных
домов или уже построенных дач на
берегах финских озёр.
Причин того, что
недвижимость за рубежом
пользуется у россиян всё большим
спросом несколько – выгодные
инвестиции, вывод капиталов,
смена места проживания на
экономически и политически
более стабильную страну. Но
количество пермяков,
участвующих в инвестировании
зарубежной недвижимости, по
мнению Сергея Седова,
руководителя Пермского
Аналитического Центра, невелико.
Он считает, что на сегодняшний
день это единичные сделки, хотя
потенциально в перспективе их
объём будет больше.
Возможно, эта «не популярность»
связана с трудностями «перевода».
Ведь нужно либо довериться тому,
что предлагает агентство
недвижимости и покупать «картинку»,
либо ехать за границу, изучив
язык страны. После покупки
необходимо наладить управление
купленным объектом, что требует
затрат самого ценного ресурса –
времени. Избежать этого можно,
если воспользоваться
распространенными в данной
стране методами инвестирования.
В Европе распространены
закрытые фонды (closed - ended funds). В
частности они очень популярны в
Германии и позволяют даже
мелкому инвестору с 5000 евро
участвовать, например, в
приобретении крупного офисного
центра. Подобные вложения
являются долгосрочными и могут
быть рассчитаны на срок от 7 до 15
лет. Средний доход от таких
инвестиций колеблется от 8 до 10%
годовых.
Инвестиционная
стратегия №2. Москва
Покупка недвижимости в Москве
означает совершение выгодной
сделки. Потому что рост цен
практически в каждом из
сегментов этого рынка не
останавливается. В последние
годы самыми прибыльными были
инвестиции в жилую
недвижимость Москвы, однако в
настоящий момент доходность
здесь снизилась. Наиболее
перспективен сегмент
коммерческой недвижимости. Это
понимают и западные инвесторы,
вкладывая в строительство
гостиниц, офисов, складских
объектов в столице.
Насыщение рынка коммерческой
недвижимости Москвы аналитики
ожидают не ранее 2015 года. Только
в этом году анонсируется сдача
офисов общей площадью порядка
1,4 млн. кв.м. Аренда в офисах
растет большими темпами – в
офисах класса «А» на 18% (за 2006
год), в офисах класса «В» на 12%.
Кроме этого, выгодно
вкладывать в складские проекты.
По словам экспертов, они
представляют интерес не
столько с точки зрения
прибыльности, сколько -
стабильности и надёжности
этого рынка в целом.
Перспективной на московском
рынке складов является ниша
качественных складов класса А.
При объёме средств до 10 млн.
рублей и длительных сроках
инвестирования эксперты
советуют вложиться в долевое
строительство однокомнатных
квартир в секторе эконом-класса.
Ожидаемая прибыль – около 20%.
Менее прибыльным, но надёжным
вложением будет покупка дома в
коттеджном поселке эконом-класса.
Прогнозируемый средний прирост
цен в этом сегменте в 2007 г. —
порядка 15%.
Можно вкладывать средства в
земельные участки под жилищное
строительство. Наиболее
эффективными будут инвестиции
в крупные земельные участки в
Подмосковье – можно
рассчитывать на прирост до 25% в
год.
Инвестиционная
стратегия №3. Недвижимость в
российских регионах
Прежде чем вкладываться в
региональный рынок, нужно
получить о нем хотя бы общее
представление. Тенденция
такова. Рынки недвижимости
регионов, отстающие от Москвы,
активно развиваются. Появление
здесь крупных российских и
иностранных девелоперских
компаний стимулирует
развитие потенциала местных
участников рынка, что
благоприятно отражается на
инвестиционной
привлекательности объектов
недвижимости.
По словам вице-президента
Ассоциации строителей России
Владимира Пономарева, за первое
полугодие текущего года в целом
по России цены на жилье
увеличились на 13%, и ни о какой
стагнации не может быть речи.
Строительные компании в
регионах, по его мнению,
нуждаются в деньгах частных
инвесторов.
Эксперты советуют: разделить
«инвестиционный портфель» на
несколько составляющих.
Приобрести жилье бизнес-класса
и эконом-класса. Преимуществом
вкладывания в жилую
недвижимость бизнес-класса
станет больший рост цены
квадратного метра, эконом-класса
– возможность более быстро
продать инвестиционную
квартиру.
Просчитывая будущую прибыль,
учтите, что квартиры в
некоторых регионах, в процессе
строительства дорожают на 30 –
40%. Кроме этого, стартовый объем
вложений примерно 40-50 тысяч
долларов.
Если же оценивать потенциал
региональных рынков
коммерческой недвижимости, то
важно учитывать множество
нюансов, тщательно
анализировать транспортные
потоки и логистику. Главное - не
строить иллюзий. В последние
два года динамика роста
арендных ставок на офисы в
некоторых регионах опережала
московскую. Однако ёмкость
региональных рынков намного
меньше - следовательно, они
насыщаются в несколько раз
быстрее.
Инвестиционная
стратегия №4. Недвижимость
Перми
Пермь может похвастаться
хорошими темпами развития
рынка недвижимости. По мнению
экспертов, он отстает от
московского всего на 10-11
месяцев, полностью повторяя
столичные колебания.
По данным Пермского
Аналитического центра, сегодня
рынок жилой недвижимости
является интересным с точки
зрения инвестиционных вложений.
Крупным компаниям-инвесторам
он интересен в первую очередь
потому, что себестоимость
строительства сравнительно
ниже рыночных цен на готовые
объекты, и получить прибыль
здесь достаточно легко.
На данный момент аналитики
прогнозируют спрос на жилую
недвижимость эконом-класса, на
элитное жильё, а также на
загородную недвижимость.
Инвестиционные сделки в этих
сегментах принесут доход
порядка 15%.
Рынок офисной недвижимости в
настоящее время находится на
подъёме. По сравнению с
гостиницами или складами офисы
имеют меньшие сроки
окупаемости. Сегодня
оптимальный средний срок
окупаемости проекта - 5-7 лет.
Уровень доходности при
инвестициях в «готовый продукт»
составит 14-17%, при создании
девелоперского проекта -
порядка 20-25%.
Выбрать недвижимость для
инвестиций – значит
рассчитывать на определенный
уровень дохода. Главное выбрать
инвестиционную стратегию:
вкладывать в зарубежную
недвижимость с меньшими
рисками, но и меньшей
доходностью, или российскую - с
большими рисками, но и с более
короткими сроками окупаемости