Страница: 2/3
По словам Пожалова,
перспективы подмосковных
земель во многом зависят от
воли государства. "Дело в
том, что бизнес скупал те
участки, которые
государство должно было
зарезервировать под
строительство большого
количества
запланированных
федеральных трасс. Именно
поэтому был засекречен
проект ЦКАД", -
рассказывает эксперт.
Сейчас разрабатывается
проект закона по выплате
компенсаций частным
владельцам за выкупленную
землю. "Но, скорее всего,
государство не будет
включаться в гонку и
выкупать землю по рыночной
стоимости. Тогда, возможно,
рост цен замедлится или
просто остановится", -
добавляет Пожалов. По
мнению руководителя отдела
складской и
производственной
недвижимости Praedium Руслана
Суворова, уже сейчас
высокие цены на
подмосковную землю снижают
логистический потенциал
региона. "Экономика
складских проектов и так
трещит по швам, так как
девелоперы не могут
платить больше", -
отмечает он. В отличие от их
коллег на загородном рынке
жилья, которые часто сами
являются землевладельцами,
поэтому и готовы
застраивать участки
неликвидными коттеджами
бесконечно долго.
"Питерский" фактор
Если подмосковный
земельный рынок только
начал меняться под
влиянием
административного ресурса,
то Санкт-Петербург с самого
начала обязан чиновникам
завышением цен на
пригородные участки. "В
Петербурге сработал
политический фактор в
чистом виде. Например,
разговоры о разделении
столичных функций. Кроме
того, вся политическая
элита, которая переехала в
Москву из Северной столицы,
пытается улучшить жизнь
региона. Сейчас в
Петербурге те же проблемы,
с которыми столкнулась
Москва: нехватка мест под
застройку, большое
количество ветхого жилья.
Для того чтобы их решить,
зачастую используются
московские методы.
Например, в Петербурге
проводится реконструкция
кварталов по волновой
технологии", - говорит
Александр Пожалов.
По словам Николая
Казанского, директора
департамента
инвестиционного
консалтинга Colliers International (Санкт-Петербург),
подъем цен на питерскую
землю обусловлен
множеством факторов. "Среди
них - растущий
инвестиционный потенциал
города. Мы видим активный
интерес со стороны крупных
международных инвесторов,
от которых поступают
запросы на земельные
участки", - отмечает
эксперт. Так, по данным
генерального директора Setl
City Василия Селиванова,
около 437 га в районе Конной
Лахты и 269 га в районе
Северной долины под
малоэтажную жилую
застройку приобрел "Главстрой"
Олега Дерипаски, 46 га в
районе Ново-Орловского
лесопарка под жилую
застройку купил финский
концерн YIT, 220 га между
Пушкиным и Колпино, а также
285 га в районе Новой Ижоры
приобрел "Балтрос"
Владимира Когана и Давида
Трактовенко, а 41 га у
аэропорта Пулково под
жилую и коммерческую
застройку купил
израильский холдинг Fishman
Group. Кроме того, в Северо-Западном
регионе есть несколько
проектов, поддерживаемых
на самом высоком
федеральном уровне.
Например, строительство
Шанхайской индустриально-инвестиционной
холдинговой компанией
целого квартала "Балтийская
жемчужина" и создание
Охта-центра ("Газпром-Сити").
Приход крупных игроков в
Северо-Западный регион, как
и в случае с Подмосковьем,
стал причиной резкого
роста цен на землю. По
данным директора по
профессиональной
деятельности " Knight Frank
Санкт-Петербург" Николая
Пашкова, в настоящий момент
земля в пригородах
Северной столицы под
строительство складов
стоит $6000 - 10 000 за сотку,
земля в спальных районах
под многоэтажную застройку
обойдется девелоперу в $100
000 - 120 000 за сотку, а цена
земли в центре города может
доходить до $500 000 за сотку. С
такой оценкой согласен
Николай Казанский. "Разброс
цен на земельные участки
высок. В районе кольцевой
автодороги цена может
составлять $10 000 - 20 000 за
сотку. В то же время земля в
центре города может стоить
от $100 000 до $500 000 за сотку и
более", - говорит эксперт.
По словам руководителя
направления регионального
развития инвестиционно-строительного
холдинга Rodex Group Виталия
Бирюкова, стоимость
привлекательных участков
растет гигантскими темпами.
"С прошлого года цены на
интересные участки в
Курортном районе поднялись
примерно вдвое из-за
значительного дефицита
участков под застройку: до
$30 000 - 40 000 за сотку. Из-за
отсутствия предложения
крупных земельных участков
в этом районе практически
свернуто строительство
новых коттеджных поселков",
- отмечает он.
В Ленинградской области,
по словам Николая Пашкова,
основные предложения
сосредоточены на
Карельском перешейке. "Южные
районы пока менее
популярны и менее освоены в
плане девелопмента, хотя
сейчас ситуация начинает
меняться. В частности, уже
начато проектирование и
подготовка инженерной
инфраструктуры в рамках
масштабного проекта "Южный
Версаль", общая площадь
территории которого
составляет более 150 га. Есть
и ряд небольших проектов
коттеджных поселков,
которые с большой долей
вероятности будут
позиционироваться в
высоких рыночных сегментах",
- говорит эксперт. В
результате, по словам
Бирюкова, в этих районах
уже зафиксированы
рекордные $50 000 за сотку. "Сейчас,
когда цены на землю
достигли высокого уровня,
появляются проблемы при
реализации этих участков
девелоперам. Нередко
возникают ситуации, когда
стоимость участка под
складское использование не
позволяет проекту быть
экономически эффективным",
- говорит Николай Казанский.
По словам Николая Пашкова,
многие иностранные
инвесторы отказываются от
реализации проектов, так
как считают стоимость
земли чересчур завышенной.
"Отсутствие
градостроительной
документации и невнятные
перспективы с инженерной
подготовкой также
становятся основными
ограничителями спроса на
землю", - считает Василий
Селиванов. По его словам,
добросовестных инвесторов
отпугивает и большое число
посредников-спекулянтов,
"которые делают огромные
и необоснованные накрутки".
"Резких скачков цен,
скорее всего, не будет,
однако плавный рост
земельного рынка,
безусловно, продолжится",
- прогнозирует он. В свою
очередь Виталий Бирюков
считает, что этот рост в 2007
году составит 25 - 50%.
Приказано дорожать
Если в Подмосковье и
Ленинградской области
значительную роль сыграл
независимый интерес
крупных инвесторов к
столичным регионам, то для
того, чтобы развить менее
перспективные регионы,
потребовалось специальное
решение федерального
правительства. Примерно
так эксперты объясняют
резко возросший интерес к
земельным участкам в
Калининградской области.
"Надо иметь в виду, что
Калининград раскручивают
как новое место
внутреннего туризма,
потому что регион
позиционируют как часть
России, но при этом "туристическое
окно" в Европу. Этот
фактор, конечно, имеют в
виду московские компании,
активно работающие в этом
регионе, например, "Баркли",
ПИК, СУ-155", - рассказывает
Александр Пожалов.
По словам
зампредседателя комитета
экономического развития
мэрии Калининграда Натальи
Шарошиной, в 90-е годы самый
западный регион России
представлял собой
печальное зрелище. "Область
была оторвана от остальной
России, не было даже
уверенности в поставках
продуктов питания, поэтому
для того, чтобы хоть какой-то
бизнес здесь заработал,
нужно было ввести льготы",
- рассказывает она. В
середине 90-х годов первый
губернатор Юрий Маточкин
добился создания в области
особой таможенной зоны.
Однако настоящий рывок
регион сделал после того,
как в сентябре 2005 года на
пост губернатора области
был утвержден вице-спикер
Госдумы от фракции "Единая
Россия" Георгий Боос.
Источники "Ко" в
руководстве области не
скрывают: во многом их
успех объясняется тем, что
"губернатор - человек
московский". Так, за
последние два года в
отношении Калининградской
области было принято
четыре важных решения. Во-первых,
в регионе была создана
особая экономическая зона:
теперь компании-резиденты
будут избавлены от налога
на имущество и налога на
прибыль в течение 6 лет, а на
следующие 6 лет получат
скидку в 50% на эти налоги. В
зоне уже
зарегистрировались 47
резидентов, согласившихся
инвестировать в общей
сложности около $1 млрд. Во-вторых,
Калининградская область
была включена в список
туристических
рекреационных зон, одна из
которых будет создана на
Куршской косе. В-третьих,
регион стал участником
программы по добровольному
переселению
соотечественников, в ходе
которой предполагается
привлечь новые
квалифицированные кадры. В-четвертых,
именно в Калининградской
области будет создана одна
из четырех игровых зон.
Таким образом, регион вошел
во все самые значимые
государственные программы
последних лет. Кроме того,
концепция его развития
была отдельно рассмотрена
федеральным
правительством.