По оценке компании Vesco, наиболее доступным для частного лица все-таки является первый вариант – покупка жилья на первом этаже. Здесь не требуется многомиллионных вложений, а минимальный объем инвестиций составляет от $150 тыс. При стоимости нежилого помещения $3-4 тыс. за квадратный метр доходность от сдаваемых площадей в аренду может составить порядка 13-15%.

Ипотека: достаточно $ 20 тыс.

Но вернемся к городскому жилью. Как рассказала нам Ирина Радченко, президент Группы компаний «ЛАУРЕЛ», среди ипотечных заемщиков сформировался класс будущих рантье. Они приобретают квартиру «на будущее». Учитывается, что недвижимость с годами дорожает, значит, стоимость квартиры к моменту окончания выплат по кредиту будет существенно выше.

Схема такова. Клиент решил купить 2-комнатную квартиру рядом с метро, которая стоит 190 тыс. долларов. У него имеются накопления в размере 10% от стоимости  квартиры, и он берет кредит на 15 лет под 10% годовых. Ежемесячные платежи в банк составят $ 1838 долларов. За 15 лет пользования кредитом он выплатит банку $ 330 840 долларов. Если заемщик будет сдавать эту квартиру по $ 1000 долларов ежемесячно, его доход за 15 лет составит $ 180 000 долларов. Итоговая выплата за квартиру с учетом доходов с аренды  составит 150 840 долларов, то есть кредит ему в результате обойдется в 5,8% годовых.
В расчеты не принимаются выплаты по страховке и налог на сдачу в аренду. Но правильно выбранное ликвидное жилье в отличие от денежных средств инфляции не  подвержено, а значит, при реализации этой квартиры через 15 лет доходность этой операции будет существенно выше.

Впрочем, Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотека» Альфа-Банка, считает, что такая схема наиболее популярна за рубежом – где проценты по ипотеке низкие, а стоимость аренды высока. В некоторых же регионах России стоимость аренды квартиры может быть практически равна платежу по ипотечному кредиту.

ЗПИФы недвижимости: как правило, не менее $ 40 тыс.

Закрытые паевые фонды непосредственным образом связаны с вложением в недвижимость, а часто — с каким-то конкретным проектом. Это и считается признаком надежности – деньги инвестора идут на те же квадраты, только находятся в умелых руках управляющих компаний.

В пользу этой логики высказывается Леонид Масалов, генеральный директор компании «Автора Консалтинг». Для наглядности он сравнивает две схемы. Первая – покупка недорогой квартиры за $130 тыс. и сдача ее в аренду. Вторая – при той же первоначальной сумме покупка паев.

При первом варианте инвестор может получать ежемесячный доход от аренды в размере как минимум $600, что в год составит $7200. Доходность — 5,5% от суммы первоначальных инвестиций.

При втором варианте инвестор может рассчитывать на большее. В среднем,  управляющая компания заработает для своих пайщиков за год порядка 20-25% годовых, а это $26-30 тыс. при первоначальном вложении в $130 тыс. Даже после вычета 13% подоходного налога прибыль от вложения в паи перекроет доходность от сдачи квартиры в аренду в несколько раз.

Что касается входного билета в ЗПИФы недвижимости, то он остается традиционно высоким – как правило, не менее 1 млн. рублей, то есть около $ 39 тыс.

Заграница: начинать можно с $ 40 тыс.

Иногда в качестве инвестиционного проекта рассматривается покупка жилья в курортных местах России и за рубежом. Эксперты скептически оценивают перспективы отечественных курортов. Вряд ли тамошний уровень сервиса дорастет до западных стандартов (или хотя бы Турции и Египта) в ближайшие несколько лет. А значит, не будет и статуса международных курортов.

Что касается Сочи, то после одобрения города в качестве столицы Олимпийских игр 2014 г. цены на жилую недвижимость взлетели за неделю на 20%. Между тем, состояние жилого фонда там оставляет желать лучшего. Несомненно, олимпийские игры – грандиозное событие, рассуждает Алексей Кудрявцев (МИАН), но если в Турции за $ 200 тыс. можно приобрести весьма приличный коттедж недалеко от береговой линии, то в Сочи купить что-то подобное дешевле полумиллиона долларов нереально.

Явно интереснее проекты зарубежные. При определенной стабильности рынков они предлагают довольно широкий выбор вариантов – и по цене, и по географии. Эксперты считают, что наиболее доходной является недвижимость развивающихся стран, таких как Черногория, Болгария, Хорватия или Арабские Эмираты, где преобладает значительный рост цен. Он может составлять более 80% за год. Одним из выгодных объектов инвестирования продолжает оставаться жилье в мировых столицах, таких как Нью-Йорк, Лондон или Париж, где присутствует стабильный спрос, а текущая доходность может составить более 30%.

В то же время инвестиции в коммерческую недвижимость — не менее перспективные вложения, например в сегмент гостиничных площадей в наиболее востребованных зарубежных курортах. В последнее время устойчивый спрос на коммерческую недвижимость наблюдается в Болгарии, где можно приобрести земельный участок для возведения гостинично-курортного комплекса, либо уже действующий отель. Не менее популярным среди туристических мест остается Лазурный берег Франции, известные отели, расположенные здесь, представляют собой перспективный инструмент для инвестирования. Основной недостаток вложения средств в зарубежные рынки связан со сложностью оформления документов. В зависимости от страны, данная процедура может занимать от 6 месяцев до 2 лет. Одной из самых дешевых стран для вложений сегодня считается Болгария, и начинать играть на ее рынке можно уже, имея на руках всего лишь $ 40 тыс.

Сомнения и прогнозы

Иногда говорят, что состояние рынка настолько зыбко, что сейчас лучше не вкладываться никуда – просто подождать, а деньги отнести на срочный депозит в банке или держать в рублях/евро/долларах. Но в любом случае долгосрочная перспектива рынка недвижимости – рост цен на квадратные метры. Недвижимость остается надежным инструментом инвестирования на долгосрочную перспективу. В выигрыше, конечно, инвесторы, которые располагают «длинными» деньгами, имеют возможность «продержать» недвижимость весь полный цикл – «спад-стагнация-оживление-рост». Причем, временные рамки здесь могут быть заданы годами.

Величина «входного билета» для инвестора в разные сегменты рынка