Возможен следующий вариант выхода из ситуации -- изначально устанавливать выкупную цену и порядок ее уплаты в договоре лизинга.

В качестве преимуществ лизинга над покупкой недвижимости с точки зрения налогообложения могу отметить следующие. Лизингополучатель не отвлекает собственные средства, использует их более эффективно и соответственно повышает рентабельность капитала. Возможность выбора учета объектов основных средств на балансе лизингодателя либо лизингополучателя также способно улучшить финансовые показатели -- например, можно не платить большой налог на имущество, а равномерно распределить его в лизинговых платежах. Также при лизинге, в отличие от аренды, применяется ускоренная амортизация, за счет которой оптимизируются налоговые платежи по налогу на прибыль.

Деньги в хорошие руки

Важным участником сделки финансовой аренды являются кредитные организации, обеспечивающие лизингодателям необходимые заемные средства. Условия и особенности получения банковского кредита лизинговыми компаниями пояснил начальник кредитного управления ОАО "Банк Левобережный" Андрей Сергеев.

-- Первый принцип банка -- "знай своего клиента". В первую очередь мы изучаем весь юридический пакет документов лизингодателя, определяем направления деятельности и, что самое главное, полномочия. Следующий момент -- это оценка финансового положения компании, поскольку деньги мы даем только тем, кто умеет с ними работать и на них зарабатывать. Мы запрашиваем финансовую отчетность компании и, учитывая наш документооборот, проводим экспресс-анализ: для него требуется два баланса на две отчетных даты и расшифровки его основных статей. Если экспресс-анализ дает положительные результаты, финансовое положение изучается более глубоко: мы смотрим на активы, принятые лизинговой компанией обязательства перед кредитными организациями и, что самое важное, их соответствие финансовым потокам. Если эти показатели не вызывают сомнений, третье, что мы делаем -- обсуждаем детали предполагаемой сделки, в том числе предмет лизинга и чистоту документов по нему. Если говорить о недвижимости -- это право собственности, техническая документация, возможные препятствия для совершения сделки купли-продажи и дальнейшей лизинговой сделки. Также мы интересуемся потенциальным лизингополучателем, так как именно он является основным источником денежных средств для погашения кредита. Последнее -- это условия сделки. Сроки подписания и взаиморасчетов должны соответствовать срокам выдачи кредита и финансирования.

До того, как право собственности на недвижимость не будет оформлено на лизинговую компанию, деньги мы выдать не можем. Любой банк должен иметь гарантии либо в виде ипотеки предмета лизинга, либо другого залога -- без обеспечения кредиты не выдаются.

Таким образом, необходимыми условиями для выдачи заемных ресурсов являются удовлетворительное финансовое положение лизинговой компании, отсутствие просроченных задолженностей перед кредиторами, наличие собственных средств для финансирования сделки в размере не менее 20 процентов от ее суммы и возможность оформления в залог предмета лизинга. Поскольку существуют ограничения на объемы предоставляемых кредитов сроком более одного года, определенные Центральным Банком как норматив, сегодня Банк Левобережный может выделить на данные операции 300 миллионов рублей. Эта цифра на текущую дату и в течение года будет изменяться в большую сторону, так как капитал банка из года в год прирастает.

Хотелось бы отметить, что банкам гораздо удобнее сотрудничать с лизинговыми компаниями. В этом случае все работы по рассмотрению документов для осуществления сделки, изучению лизингополучателя, который порой бывает непрозрачен и нам непонятен, ложатся на лизингодателя. Те, кто успешно с этим справляются, получают у банка заемные средства, тем самым увеличивают активы и расширяют круг клиентов.

Не обижайте малышей

За счет того, что лизинг позволяет не отвлекать единовременно большие объемы оборотных средств, он является привлекательным инструментом для малого и среднего бизнеса. А как дело обстоит конкретно с лизингом коммерческой недвижимости? Способно ли его бурное развитие решить проблему нехватки площадей для таких компаний? Мнение по этому поводу высказали участники круглого стола. 4

Евгений Лошаков: "В моем понимании, оптимальным стимулом развития небольших компаний является Новосибирский технопарк. Представители среднего и малого бизнеса реализуют свои идеи на его территории, получая возможность снять или купить в лизинг офис, производственные, складские помещения. Конечно, стоимости аренды пока никто не знает, но, насколько я помню условия президентской программы, ставки там должны быть очень низкими, растянутыми во времени и будут включаться в себестоимость производства товаров. Я видел реализованные технопарки на территории РФ (например, в Казани), и там это действительно работает. Приходит частный предприниматель, у которого нет ничего, кроме идеи, специалисты технопарка помогают ему составить бизнес-план, предоставляют все необходимые возможности для получения кредитов, помещения и имеют определенный процент от выручки".

Андрей Сергеев: "Предприниматели и малый бизнес из года в год работают и зарабатывают деньги, тратя значительную часть средств на арендные платежи. Мало кому приходят в голову мысли, что потраченные суммы могут являться платежами по выкупу того объекта недвижимости, в котором они находятся. Лизинговые компании должны активнее доносить до них эту идею, и желающих взять в лизинг коммерческую недвижимость будет значительно больше. Что касается источников финансирования лизинговых операций, то, на мой взгляд, банки сейчас адекватно расценивают этот инструмент и готовы предоставлять заемные средства. Я считаю, что лизинг зданий и сооружений для многих предприятий малого и среднего бизнеса -- это шанс превратиться в активно развивающееся и даже крупное предприятие".

Участники круглого стола сошлись во мнении, что, хотя лизинговые сделки с недвижимостью не лишены сложностей, высокий потенциал данного инструмента очевиден и всплеск предложения грядет в скором будущем.