Участники рынка единогласно отмечают высокий уровень спроса на лизинг коммерческой недвижимости, в то время как предложение могло бы быть в разы больше

Лизинг недвижимости -- бесспорно востребованный механизм, и интерес к нему неуклонно растет. В России, по оценкам "Эксперт РА", в объеме нового бизнеса лизинг зданий и сооружений составил 2,29%, хотя в прошлом году был меньше одного процента. В сибирском регионе ситуация отличается. Здесь недвижимость выходит на лидирующие позиции, конкурируя с грузовым автотранспортом и строительной техникой. По оценкам "Эксперта-Сибирь", на данный момент около 20 лизингодателей работают с коммерческой недвижимостью на территории СФО. Из 23 компаний, исследуемых журналом в июле, за первую половину 2007 года семь заключали подобные сделки. Объем профинансированных в них средств составил 664 млн рублей по сравнению с 195 млн в I полугодии 2006 года.

Стоит отметить, что количество сделок с коммерческой недвижимостью в России не так велико, как в странах с развитым рынком лизинга, где эта цифра больше примерно в 10 раз. Причина тому -- ряд административных и законодательных преград, а также сложившиеся особенности российского рынка.

Целью круглого стола, проходившего в пресс-центре журнала "Эксперт-Сибирь" 16 августа, как раз и было обсудить особенности и наиболее актуальные проблемы лизинга зданий и сооружений. Своим опытом поделились как сами лизингодатели, так и участники рынка, на практике имеющие дело с финансовой арендой и коммерческой недвижимостью.

В борьбе за арендатора

Развитие услуг лизинга зданий и сооружений напрямую связано с формированием спроса на недвижимость в целом, объемами застройки. Данный вопрос осветил в своем выступлении генеральный директор управляющей компании "Апромако" Евгений Лошаков.

-- Под коммерческой недвижимостью я подразумеваю не только те помещения, которые сдаются и продаются на первых этажах жилых домов, не только проектные институты, которые сейчас арендуют как офисы класса C или D, но в первую очередь принципиально новые для города объекты, отличающиеся качеством и новизной инженерного оборудования.

Сегодня Новосибирск является третьим крупнейшим городом в Российской Федерации после Москвы и Санкт-Петербурга. Соответственно, развитие рынка, в том числе и недвижимости, здесь идет весьма быстрыми темпами. Заявлено очень много офисных, торговых и торгово-развлекательных центров. Крупные федеральные и международные компании открывают здесь складские помещения, размещают производственные мощности, строят заводы, на территории которых есть и административные здания. 1

В результате строительного бума часто возникает вопрос: а хватит ли на всю эту недвижимость арендаторов, хватит ли людей, которые будут ее покупать? В этом году запланирована сдача четырех бизнес-центров класса А, один из которых уже открылся. Их суммарная площадь составляет порядка 120-150 тысяч квадратных метров.

Новосибирск является очень привлекательной площадкой для инвесторов, которые уже сейчас готовы вкладывать деньги, в том числе в коммерческую недвижимость. Такое положение инициирует повышение спроса и на смежных рынках, в частности, лизинга зданий и сооружений. Соответственно, появляется конкуренция, новые игроки, которые строят, продают и эксплуатируют.

Чужие грабли

Существует мнение, что зачастую клиенты предпочитают лизингу аренду. Так ли это на самом деле, действительно ли лизинговая схема менее выгодна? Об этом, а также о механизме проведения сделки рассказала начальник отдела лизинговых операций ЗАО "Сибирская Лизинговая Компания" Ольга Петина.

-- Порядок проведения лизинговой сделки выглядит следующим образом. Сначала проводится анализ финансово-хозяйственной деятельности клиента и принимается решение по сделке на финансово-кредитном комитете компании. В случае положительного результата мы приступаем к заключению договоров купли-продажи и лизинга. Затем проходит оплата аванса лизингополучателем нам, а нами -- продавцу недвижимости, после чего идет регистрация договора в юстиции. Ввиду того, что мы используем финансовые ресурсы банка под конкретные сделки, нам необходима также регистрация залога. Далее происходит финансирование и окончательный расчет с продавцом недвижимости.

Одним из камней преткновения в сделках с недвижимостью является земля, которая не может быть передана в лизинг. Когда она продается, особых проблем не возникает -- мы просто покупаем ее вместе с объектом недвижимости. Сложнее ситуация, когда требуется аренда муниципальной собственности и, следовательно, все идет через земельный комитет. Это сильно удлиняет сроки оформления сделки. 2

Еще один нюанс связан с тем, что объект недвижимости обязательно должен выбирать сам лизингополучатель. В противном случае в итоге несвершившейся сделки или дефектов в реализации договора претензии могут предъявляться лизингодателю: вы предложили продавца -- вы и виноваты.

Если сравнивать лизинг и аренду недвижимости, я считаю, что первый намного эффективнее для организаций, находящихся на обычной системе налогообложения. Арендные и лизинговые платежи для офисного помещения в центре Новосибирска примерно равны. Отличие в том, что по истечении срока лизинга вы получаете в собственность здание, которое уже выросло в цене. Более того, лизинговые платежи фиксируются с учетом стоимости недвижимости в настоящий момент, а арендные с каждым годом увеличиваются на определенный процент. Поэтому при сопоставлении лизинга и аренды плюсов, несомненно, больше у первого.

Платить и не переплачивать

Традиционно считается, что развитие лизинга недвижимости тормозит несовершенство налогообложения. Свое мнение высказала ведущий аудитор ЗАО "БДО Юникон ГИД-Аудит" Татьяна Жигулина.

-- В первую очередь хотелось бы отметить, что в настоящее время в Российской Федерации созданы благоприятные условия для развития лизинга недвижимости. В основном -- благодаря использованию ускоренной амортизации имущества и отнесения лизинговых платежей на расходы с последующим уменьшением налогооблагаемой прибыли.

При рассмотрении операций с лизингом недвижимости стоит остановиться на трех основных налогах: на добавленную стоимость, на имущество и на прибыль.

Что касается НДС, то в соответствии с Налоговым кодексом лизингодатель имеет право предъявить его к вычету по предмету лизинга в тот момент, когда имущество принимается к учету в качестве объекта основных средств. Такой порядок позволяет лизингополучателю снизить платежи в бюджет, предъявив к вычету НДС с полной стоимости объекта и в дальнейшем уплачивая его только в части лизинговых платежей, что не требует дополнительного отвлечения средств.

Налог на имущество уплачивается той стороной, на балансе которой числится предмет -- это устанавливается по взаимному соглашению лизингодателя и лизингополучателя и прописывается в договоре.

Остановлюсь более подробно на налоге на прибыль.

Если предмет учитывается на балансе лизингодателя, клиент признает расходы в сумме лизинговых платежей в полном объеме. Однако здесь возникают проблемы у лизингополучателя, если условиями договора предусмотрен выкуп объекта. Специалисты Минфина и налоговых органов считают, что независимо от того, у кого на балансе числится предмет лизинга, должна быть уплачена выкупная цена -- расходы лизингополучателей на приобретение амортизируемого имущества. И если в договоре она не выделяется, фискальные органы считают это безвозмездной передачей имущества, в результате чего возникают налоговые риски в части доначисления доходов у лизинговой компании. Существует также точка зрения, согласно которой выкупная цена в полном объеме учитывается в составе лизинговых платежей и формирует стоимость объекта. 3