Сделки с объектами федеральной недвижимости стоимостью свыше 150 млн будут заключаться только с разрешения правительства и инвестиционного конкурса. 21 августа впервые официально опубликовано постановление правительства РФ "О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества".

Эксперты утверждают, что установление четкого порядка заключения инвестиционных контрактов путем проведения аукционов должно препятствовать заключению сделок "по договоренности" с должностными лицами государственных органов.

"В настоящее время ситуация с подконтрольными ФГУПам объектами недвижимости абсолютно непрозрачна и представляет собой идеальное поле для различного рода злоупотреблений", - считает главный аналитик УК "КапиталЪ" Сергей Карыхалин. Как отмечает аналитик сектора недвижимости Инвестиционного департамента "Собинбанка" Вадим Горбунов, "наибольшую возможность для злоупотреблений имеют сделки, проводящиеся с имуществом, которое находится в собственности субъектов федерации". Отсутствие ясной процедуры приводит к многочисленным нарушениям прав собственника-государства: не проводится независимая оценка государственного имущества, инвестиционные контракты заключаются без собственника. По словам главы Росимущества Валерия Назарова, в 2006 году было зафиксировано 8 тыс. фактов изъятия федеральной собственности без ведома государства. "Была в регионах и другая схема: заключался договор аренды без согласия собственника, а потом можно было приобрести объект на том основании, что объект находился в управлении арендатором", - добавляет старший инженер Инжиниринговой Компании "2К" Борис Циркель. В Москве на протяжении нескольких лет федеральная собственность передается инвесторам только на основании итогов аукциона. "Конечно, коррупция может проникнуть куда угодно, но пока проведение открытого конкурса - один из самых прозрачных вариантов. Он может обеспечить достаточную ясность в отношении дальнейшего использования объекта", - утверждает он.

Аналогичное постановление правительства уже принималось в прошлом. В соответствии с постановлением правительства РФ от 06.06.2003г. № 333 согласование сделок с имуществом стоимостью свыше 150 млн. рублей проводилось на основании решения правительства, самого премьера либо по его поручению кого-либо из вице-премьеров, напоминает Циркель.

Теперь правительство будет контролировать инвестиционные проекты в двух случаях: если стоимость недвижимого имущества превышает 150 млн. рублей; и если стоимость недвижимого имущества и суммарный объем капитальных вложений, необходимых для реализации инвестиционного проекта, в совокупности превышают 500 млн. рублей.

Процедура заключения инвестиционного договора выглядит следующим образом. После оценки государственного имущества или прав собственности будет определен объем расходов на проект, установлена минимальная цена на право заключения договора и распределены доли в готовом объекте. Затем инвестор, победивший в аукционе, должен получить разрешение правительства на капитальные вложения.

Помимо контроля над объектами федеральной недвижимости, данное постановление правительства призвано привлечь внебюджетные инвестиции для капитального строительства объектов федеральной собственности, принадлежащим государственным учреждениям и ФГУПам.

По сравнению с предыдущим, настоящее постановление правительства содержит некоторые нововведения. "В нем перечислены необходимые для согласования документы и прописаны сроки, в течение которых должно быть принято решение о согласовании с Росимуществом. Возможно, это позволит более оперативно решать вопрос о согласовании таких сделок", - полагает Елена Рябкова из юридической компании "Интерцессия".

Также в предыдущем документе не была закреплена обязательность проведения торгов (конкурса или аукциона) для заключения инвестиционных сделок. Настоящее постановление предусматривает обязательность проведения аукциона для заключения инвестиционного контракта.

Разница между конкурсом и аукционом заключается в том, что если по результатам конкурса договор заключается с лицом, предложившим наилучшие условия, то по итогам аукциона договор заключается с лицом, предложившим наибольшую цену. Также в случае проведения аукциона инвестор не только вкладывает свои средства в объект, но также должен заплатить за право заключения инвестиционного контракта. "Сама по себе идея обязательности проведения торгов для заключения инвестиционного договора представляется разумной, поскольку после реализации инвестиционного проекта в отношении объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности, инвестор приобретает право собственности на часть такого объекта или преимущественное право на долгосрочную аренду его части", - считает Рябкова.

Еще одна особенность - постановление распространяется как на здания, строения, так и на земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и закрепленные за федеральными государственными учреждениями и унитарными предприятиями. Постановление дает возможность государственным учреждениям, имеющим земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, с согласия Росимущества заключать инвестиционные договоры для осуществления строительства, в т.ч. жилых домов.