Большая часть девелоперов, например «Система-Галс», «Новая площадь» и «Пересвет-инвест», решили продавать квартиры по договору долевого участия. Главное неудобство этого механизма для застройщика заключается в том, что он должен построить и передать жилье гражданам в определенный срок, а в случае задержки выплатить неустойку из расчета 1/350 суммы сделки за каждый день просрочки. Олег Филиппенков считает, что работа по этим условиям — настоящий мазохизм.

Некоторые застройщики, решившие работать «по-белому», стали привлекать средства, создавая на базе своих компаний жилищные кооперативы. В частности, именно осуществляет продажи «Капитал груп». «Главный минус кооперативной схемы в том, что граждане после волны развала жилищных кооперативов не очень доверяют этому институту»,— полагает директор по работе с доверителями юридической фирмы «Мегаполис лигал» Александр Трифонов. Так, явными мошенниками оказались жилищные кооперативы ЖНК-200 в Нижнем Новгороде и «Содействие» в Твери. Были проблемы и у членов крупного столичного кооператива «Строим вместе».

Первым, кто рискнул опробовать схему продаж при помощи жилищных сертификатов, стал ЛЭК. Вопрос в том, не является ли ЛЭК еще большим «мазохистом», чем компании, работающие по закону №214?

Без риска и пыли

В ЧЕМ СУТЬ СХЕМЫ ЛЭК? Каждый сертификат — это настоящая эмиссионная ценная бумага, номинированная, правда, в квадратных метрах. Минимальная площадь жилья, которую можно приобрести по этой схеме, законом не определяется: сам ЛЭК установил цифру 0,1 кв. м. «Это эффективный инструмент привлечения покупателей,— считает Филиппенков.— Приобретать жилье небольшими частями очень удобно». Правда, как предупреждает заместитель генерального директора компании «Новая площадь» Евгений Фетисов, при использовании этой схемы покупатели не смогут взять ипотечный кредит.

С другой стороны, замечает руководитель отдела аналитики корпорации «Инком» Дмитрий Таганов, несмотря на стагнацию рынка, сегодня значительная часть людей по-прежнему рассматривает недвижимость как объект для инвестиций. Но купить целую квартиру под силу далеко не каждому рядовому инвестору. А с помощью сертификатов вложиться в недвижимость может почти каждый. Если 1 кв. м в «Диадеме» стоит $4,6 тыс. (и это без учета скидки), то входной минимум составляет всего $460.

Владелец сертификата ничем не рискует (разумеется, до тех пор, пока компания, продавшая бумагу, сохраняет платежеспособность). Согласно условиям договора, держатель может в любой момент вернуть сертификат застройщику. Причем ЛЭК обязуется выкупить бумагу по первоначальной цене с процентами. Поскольку российское законодательство не регулирует размер таких начислений, ЛЭК здесь опять действовал самостоятельно и решил выплачивать проценты из расчета ставки рефинансирования ЦБ (в настоящее время 10% годовых). «Если бы мы брали средства в банке, то выплаты по кредиту обошлись бы нам примерно в те же 10%. А для клиентов эта ставка привлекательнее, чем начисления по банковским вкладам»,— объясняет вице-президент ЛЭК по финансам Вячеслав Мишин.

Во власти спекуляций

ПРОБЛЕМЫ С ДЕРЖАТЕЛЯМИ небольших партий жилищных сертификатов неизбежны, уверены конкуренты ЛЭК. Например, как быть с микроинвесторами, которые могут «довольствоваться» всего 1–2 кв. м? Ведь когда у квартиры есть такой «миноритарий», ее уже не продать клиенту, который хочет купить ее целиком. «Сертификат выдается на метры в доме, а не на площадь в конкретной квартире. А зарезервировать определенную квартиру клиент может, только приобретая 30% ее площади,— парирует Вячеслав Мишин.— Причем по окончании строительства человек, зарезервировавший квартиру, должен выкупить оставшуюся часть площади». ЛЭК, в свою очередь, прекратит начислять по сертификатам проценты через полтора года после завершения строительства. Таким образом, на стабильном рынке держать бумаги дальше станет невыгодно.

Проблема в том, что в случае дальнейшего падения рынка недвижимости люди могут захотеть сдать сертификаты раньше, чем ожидает ЛЭК, и потребовать деньги вместо квадратных метров. «В первую очередь эту схему нужно рассматривать как спекулятивный инструмент для частных инвесторов»,— подчеркивает руководитель отдела новостроек бюро недвижимости «Агент 002» Дмитрий Иванов. При резком снижении цен на жилье самый разумный для держателей сертификатов вариант — вернуть их застройщику. Ведь тому придется выкупать ценную бумагу по старой цене, да еще и с процентами. На эти деньги клиент сможет купить жилье более высокого качества или большей площади у того же ЛЭК.

Во что может вылиться для застройщика массовый возврат сертификатов, посчитать несложно. Чтобы единовременно выкупить весь выпуск сертификатов на 8 тыс. кв. м, ЛЭК потребуется около $37 млн, не считая набежавших процентов. По расчетам СФ, это составит 20–30% годовой прибыли компании. «При своих объемах строительства ЛЭК, конечно, найдет способ вернуть деньги, где-нибудь перекредитоваться,— говорит Евгений Фетисов.— Но это будет достаточно серьезный удар».

Предвыборное воздержание

ЧТО МОЖЕТ ОЖИДАТЬ ЛЭК? Надеясь хоть как-то повлиять на ситуацию, российские девелоперы популяризируют идею, будто сложившаяся ситуация с ценами — обычное сезонное затишье, а осенью жилье вновь будет дорожать. Однако, по словам генерального директора аналитического агентства RWAY Александра Крапина, цены на московскую недвижимость начали падать еще осенью 2006 года и с тех пор уменьшились на 10–15%. Похожую тенденцию показывает и петербургский рынок, с отставанием на два-три месяца.

Дать точный прогноз развития ситуации с ценами достаточно сложно, тем более что честно корректировать свои прайс-листы застройщики не спешат, опасаясь неконтролируемого обвала рынка. Тем не менее Крапин уверен, что коррекция цен продлится примерно до весны 2008-го и они снизятся еще примерно на 10–15%. С этой оценкой согласен и председатель экспертного совета ИК «Финам» Сергей Хестанов: «Пока лучше воздержаться от вложений в недвижимость. До президентских выборов (намеченных на март 2008 года.— СФ) я бы советовал подержать средства на банковских вкладах, а потом „перекинуться” на фондовый рынок».

Так что затея с сертификатами рискует остаться экспериментом, причем весьма дорогостоящим. Да и само руководство ЛЭК не исключает, что, если схема не оправдает себя, компания вольется в ряды «мазохистов», то есть начнет работать по закону №214 о долевом строительстве. Кстати, квартиры в той же «Диадеме» уже продаются — и не по сертификатам, а по старой доброй вексельной схеме.