Петербургский застройщик ЛЭК, рассчитывая ускорить приток частных инвесторов, первым в России задумал продавать жилье не целиком, а по квадратным метрам. Однако потребителя, который может клюнуть на это предложение, не назовешь лояльным.

«У нас очередь из покупателей стоит, но мы специально продаем небольшими партиями, чтобы не обрушить рынок»,— уверяет президент петербургской строительной группы ЛЭК Олег Филиппенков.

«Партий» ЛЭК должно хватить надолго. Общий размер портфеля компании — 4 млн кв. м жилья, из них 1,5 млн кв. м приходится на 104 строящихся объекта. Остальные 2,5 млн кв. м будут построены на 11 участках, которые находятся в собственности ЛЭК и ждут своей очереди. Однако такой вот парадокс: хотя в руководстве компании говорят о потоке страждущих, в офисе продаж менеджеры первым делом спешат пообещать потенциальному покупателю (в данном случае корреспонденту СФ) 15-процентную скидку. Информацию о продажах квартир в ЛЭК не раскрывают, но сбыт небольшими партиями и забота о стабильности рынка не слишком-то стыкуются с предлагаемыми скидками.

Вполне возможно, что дела у ЛЭК идут не хуже, чем у других застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга, ведь сегодня дисконт на некоторые жилые объекты доходит до 25–30%. Строители расплачиваются за сверхприбыли, полученные в 2006 году, когда цены выросли вдвое. По официальным данным самих игроков, объемы продаж в 2007 году упали по сравнению с предыдущим на 10–15%, по неофициальным — более чем на треть.

Филиппенков убежден, что подобрал ключик к кошелькам напуганных частных инвесторов. Он решил воспользоваться новым маркетинговым инструментом: с осени ЛЭК начинает продавать квартиры по квадратным метрам. Пока только в одном доме — клубном проекте «Диадема» общей площадью 8 тыс. кв. м, строящемся в Петербурге, на улице профессора Попова. Однако если продажи пойдут, то подобная схема будет использована и на других объектах. Но, похоже, инструмент скорее принесет ЛЭК новые проблемы, чем решит старые.

До «Пятерочки»

СЕЙЧАС ЛЭК является крупнейшим застройщиком Санкт-Петербурга, занимая около 15–20% рынка жилого строительства. И в будущем планирует довести свою долю до 30%. При этом если обычно соотношение собственных и привлеченных средств в проектах девелоперов составляет 30 к 70, то, по словам Филиппенкова, у ЛЭК все ровно наоборот. Две трети строительства компания финансирует самостоятельно.

Очевидно, запас прочности можно объяснить капиталом одного из владельцев — Андрея Рогачева, который более известен как основатель продуктовых сетей «Пятерочка» и «Карусель». Компания ЛЭК появилась на свет в 1989 году, то есть ровно за десять лет до «Пятерочки», и стала первым бизнес-проектом будущего российского миллиардера от розницы. Партнером Рогачева был Павел Андреев, долгое время руководивший ЛЭК.

Начинала компания с разработки приборов для экологических исследований (собственно, аббревиатура ЛЭК означает «лаборатория экологического контроля»), а в 1992 году «лаборанты» попробовали свои силы в реконструкции нескольких ветхих зданий в городе на Неве, после чего решили переключиться с заботы об окружающей среде на более прибыльную жилую недвижимость. Как утверждает Филиппенков, последние несколько лет объем возводимого компанией жилья ежегодно увеличивается вдвое. И 2007 год не должен стать исключением: по его итогам компания собирается сдать 360 тыс. кв. м. Однако продавать квартиры сегодня гораздо сложнее, чем строить. Тем более что именно сейчас власти решили наконец покончить с «серыми» схемами продаж жилья.

Время разбрасывать камни

ЕЩЕ ГОД НАЗАД подавляющее большинство компаний работали по так называемым альтернативным схемам: вексельной, паевой, с помощью договоров инвестирования и предварительной продажи и т. д. Общий смысл схемы, по словам директора юридической компании Corpus Juris Дениса Балакина, сводится к тому, что клиент приобретает некий документ, в котором, как правило, записаны не номер и параметры его будущей квартиры, а сумма, внесенная им в кассу строительной компании. По сути это было джентльменское соглашение между покупателем и застройщиком. Последний планировал что-то построить, но при этом не нес за обещанное практически никакой ответственности. В частности, ЛЭК до сих пор работает по вексельной схеме. С одной стороны, жилая недвижимость превращается в рынок покупателя, что не позволяет застройщикам и дальше диктовать правила игры. А с другой — использование альтернативных схем становится все опаснее.

Первой ласточкой стали проблемы агентства МИАН (см. СФ №30/2007). Федеральная налоговая служба обвинила компанию в уклонении от уплаты налогов на сумму 1 млрд руб. при помощи вексельной схемы (камешек в огород практически всех крупных застройщиков). Так что если сегодня доля «альтернативных» сделок на рынке уже сократилась, по мнению экспертов, до 40–50%, то в будущем она, скорее всего, станет еще меньше.

Теперь, согласно федеральному законодательству, существует всего три механизма привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов: договор в соответствии с законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», жилищные кооперативы и жилищные сертификаты.