Федеральная налоговая служба (ФНС) разместила вчера на своем интернет-сайте "Обращение в связи со сложившейся ситуацией на рынке недвижимости". Целевая аудитория - покупатели недвижимости. Им налоговики предложили сообщать в ФНС информацию о применяемых на рынке недвижимости схемах ухода от налогов.

"ФНС обращается ко всем, кто располагает информацией о применяемых на рынке недвижимости схемах, с предложением о предоставлении налоговым органам на условиях конфиденциальности информации об организациях, применяющих подобные схемы, и о раскрытии содержания данных схем", - призывают налоговики. Электронный адрес для стукачей: mns114@nalog.ru.

Финансового поощрения не обещано: "Эффект от пресечения неправомерного использования налоговых льгот на рынке недвижимости для граждан выразится в обеспечении соблюдения прав, предоставленных покупателям законодательством". О негативных последствиях, к примеру о потенциальном росте цен как на услуги риэлторов, так и собственно на недвижимость, который может последовать за ликвидацией налоговых схем, ничего не говорится.

Налоговики мобизуют покупателей квартир на борьбу с риэлторами.

Дело МИАНа

О нацпроекте "Доступное жилье" в России не слышал разве что глухой. Заявлено и увеличение объемов жилищного строительства, и переселение граждан из ветхого фонда, и стимулирование программ ипотечного кредитования, и многое другое.

Свою лепту в обеспечение граждан не столько доступным, сколько законным жильем решили внести и налоговики. По крайней мере, одним из мотивов призыва стучать на "подозрительных" продавцов недвижимости ФНС объявило то, что "проведение налоговыми органами на основании полученной от граждан информации ряда последовательных действий, направленных на возврат сложившихся между покупателями и продавцами недвижимости правоотношений в русло действующего законодательства, заставит заинтересованные компании увеличить прозрачность своей деятельности, что, в свою очередь, может позитивным образом повлиять на приток инвестиций в строительный бизнес".

Другой фактор, вдохновивший налоговую службу написать обращение, - недавно одержанная в суде победа над одним из крупнейших российских риэлторов - ЗАО МИАН. 20 июля 2007 года Арбитражный суд Москвы вынес решение по иску ЗАО МИАН к управлению ФНС Москвы.

Компания оспаривала результаты выездной налоговой проверки за 2002--2003 годы. Налоговики утверждали, что компания использовала схему ухода от налогов при продаже квартир в новостройках. Суд с ними согласился. Схема такова: для получения прав на квартиры в строящихся домах покупатели должны были заключить с компанией договор инвестирования на строительство и приобрести векселя у зависимой от ЗАО МИАН организации (ООО "ТПС Интерстейт бюро", которую возглавляла финдиректор МИАНа), а затем передать их в качестве оплаты по договорам инвестирования (векселя учитывались по цене значительно ниже номинала). Позднее договор инвестирования расторгался и заключался договор об уступке прав требования на квартиры, в соответствии с которым покупатели приобретали права на получение квартир в собственность.

Такая схема, по мнению налоговых органов, позволяла ЗАО МИАН выводить часть выручки от продажи квартир из-под налогообложения. В результате компания недоплатила в бюджет налог на прибыль и НДС примерно на 1 млрд рублей. Суд признал, что "фактически денежные средства, инвестированные в строительство, принадлежали МИАН", а также "ряд действий заявителя и взаимосвязанных с ним лиц в своей совокупности приводит к неуплате налогов".

"В настоящее время ФНС аккумулирует и анализирует информацию о налоговых схемах, применяемых компаниями, занятыми в сфере строительства и продажи недвижимости", - предупредили вчера налоговики. И объявили, что дело МИАН еще не закрыто.

По информации пресс-службы ФНС, налоговые органы в настоящее время проводят проверки финансово-хозяйственной деятельности ряда организаций, входящих в группу компаний МИАН за 2004--2006 годы, а также других компаний, занятых в сфере строительства и продажи недвижимости.

Как отмечается в официальном заявлении руководства группы компаний МИАН, "группа считает претензии необоснованными и намерена продолжать отстаивать свою позицию в судебном порядке".

Простукивание квартир

Эксперты согласны с ФНС в том, что те или иные серые схемы применяют большинство компаний, работающих на рынке недвижимости. Как заявили в пресс-службе налогового ведомства, анализ открытой информации, в том числе публикуемой в СМИ, показал, что ряд экспертов заявляет о непрозрачности рынка недвижимости России и активном применении схем ухода от налогов компаниями - участниками рынка.

При этом доля так называемых вексельных схем в последнее время возросла (с помощью векселей, по разным оценкам, проводится от 20 до 40% всех сделок). Что во многом связано с принятием в декабре 2004 года закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Целью закона была защита участников долевого строительства. В частности, граждане-инвесторы могли потребовать компенсацию за нарушение сроков строительства, за недоделки и т.д. На деле же застройщики и риэлторы попытались защититься от покупателей. В том числе и с помощью вексельных схем. Последние далеко не всегда направлены на уход от налогов непосредственно компанией, сколько на уход от ответственности перед покупателем.