Логин or Регистр

Rambler\'s Top100 Кредиты Инв.проекты Венчур Представители Посредники Изобретения Партнеры Ссылки Форум Глоссарий Новости .

 ИДЕИ БИЗНЕСА  БИЗНЕС-КРЕДИТЫ  ГОТОВЫЙ БИЗНЕС  РЕКЛАМА  РАЗМЕСТИТЬ СТАТЬЮ

Банк бизнес-предложений


 

Лучшие бизнес предложения

   Кредиты малому и
  среднему бизнесу.
  Помощь в поиске
  залога (недвижимость)


Лучшие бизнес предложения
Наш опрос
Вам нравится вести бизнес в России?

Да, я всем доволен
Да, но нужны реформы
Нет, но нет выбора
Нет, я свернул бизнес
Не знаю
Я - наемный работник



Результаты
Другие опросы

Ответов: 25098
Комментариев: 7
Счетчики, рейтинги
Rambler's Top100

Яндекс цитирования

Самые популярные запросы
бизнес-план   готовый бизнес   интернет-трейдинг   как заработать   ипотека   инвестиции в недвижимость   прямые инвестиции   венчур   фондовый рынок   свой бизнес  недвижимость  
Последние бизнес-планы
  Бизнес план «Развитие мясного и племенного коневодства» - 850.00 руб - покупок: 71 
  Бизнес план «Организация предприятия по разведению кр. рогатого скота мясомолочного направления» - 850.00 руб - покупок: 40 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству строительных материалов» - 600.00 руб - покупок: 29
  Бизнес-план инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка» - 1500.00 руб - покупок: 41 
  Бизнес-план «Организация современного хозяйства по выращиванию овощей в открытом грунте» - 750.00 руб - покупок: 41 
  Бизнес-план «Организация производства фанеры» - 750.00 руб - покупок: 32 
  Бизнес-план «Разведение крупного рогатого скота» - 750.00 руб - покупок: 157 
  Бизнес-план «Создание деревоперерабатывающего комбината» - 700.00 руб - покупок: 163 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству клееного мебельного щита» - 600.00 руб - покупок: 145 
  Бизнес-план «Создание предприятия по производству пиломатериалов» - 750.00 руб - покупок: 35 
Все по дате поступления
Бумажные дома

Мария Абакумова, 02.08.07

Страница: 2/2

Есть риски, которые и вовсе не учитываются оценщиками. Ставка дисконтирования выражает сложность реализации проекта, но никак не оценивает юридическую чистоту самого участка земли. "Мы исходим из допущения, что все участки юридически беспроблемны",- говорит Константин Лебедев. Так ли это в реальности? ПИК в своем инвестиционном меморандуме предупреждает инвесторов: "Правила строительства и экологические правила часто содержат требования, которым невозможно соответствовать на практике. В результате наше право собственности или аренды может быть оспорено властями или третьей стороной...".

Например, на 1 января 2007 года (дата проведения оценки перед IPO) компания ПИК не урегулировала вопрос аренды земельного участка, на котором планирует построить элитный жилой комплекс "Английский квартал". Что говорит по этому поводу отчет об оценке? Проект стоит $238 млн.

Или взять офисный центр, который RGI International достраивает в Бутиковском переулке (район Остоженки). Изначально примерно треть нового здания должна была достаться государственному НИИ "Эфир", арендатору снесенного ветхого дома по этому же адресу. В январе прошлого года одна из аффилированных с RGI компаний выкупила долю НИИ за 58,2 млн рублей (приблизительно $2,3 млн). А в декабре независимый оценщик DTZ оценил стоимость проекта в Бутиковском в $28,8 млн, причем по завершении строительства комплекс должен стоить $53,9 млн. Не прогадало ли государственное учреждение "Эфир", продавая свою долю так дешево? И что будет с проектом, если эта сделка попадет в поле зрения аудиторов Счетной палаты?

При оценке ПИКа перед IPO были учтены 413 объектов, на 201 из которых строительство еще не началось. Стоимость этих объектов составляет 64% от общей стоимости портфеля проектов. У RGI International в стадии строительства и вовсе только два проекта из восьми.

Выходит, большую часть капитализации российских девелоперов составляет стоимость виртуальных проектов с высокими рисками.

Кроме того, сами акции выглядят переоцененными. На Западе девелоперов принято сравнивать по показателю P/NAV-отношение капитализации к стоимости чистых активов (стоимость портфеля проектов минус чистый долг). По расчетам ING Wholesale Banking, в среднем по всему миру девелоперы торгуются с коэффициентом P/NAV, равным 1,25. Средний P/NAV торгующихся российских компаний составляет сейчас 1,5. У "Системы- Галс" - 1,2, у Mirland -1,3, "Открытых инвестиций" - выше 2.

По другим мультипликаторам российские компании также выглядят не блестяще. Р/Е (отношение цены акции к прибыли на одну акцию) по итогам 2006 года у ПИКа - около 40, у "Системы- Галс"-42,у AFI Development-52. Для сравнения, у чешской девелоперской компании Oreo Property Group этот коэффициент немногим выше 12, а у мексиканских застройщиков Соп-sorcio ARA и Urbi- 13 и 17,5.

"Я не готов покупать акции российских девелоперов по сравнительным мультипликаторам хуже, чем у международных компаний,- говорит Вячеслав Гундарь, портфельный управляющий УК "Уралсиб". - К тому же эти бумаги неликвидны - появление даже одного крупного продавца акций может обрушить котировки". По мнению Флориана Феннера, председателя совета директоров UFG Asset Management, инвесторы переплачивали за акции при IPO девелоперских компаний. "Акции AFI Development после IPO упали с $14 до примерно $11, а мы считаем, что справедливая цена - $10, - говорит Феннер.-Или ПИК. Это очень хорошая компания, но не факт, что удачная инвестиционная идея".

Однако среди опрошенных Forbes аналитиков не нашлось ни одного, который бы рекомендовал продавать акции российских девелоперов. Елена Роговина из UBS считает, что исходя из оцениваемого справедливого уровня цены наши компании должны торговаться с P/NAV 1,4-2,4. А гендиректор филиала японского инвестбанка Nomura в СНГ Максим Сельцер объясняет, что Р/Е российских девелоперов не лучший способ их оценки: многие из них или убыточны, или малоприбыльны. Продемонстрировать стабильную прибыльность могут единицы, да и те предпочитают реинвестировать средства в новые проекты.

Что ждет инвесторов в среднесрочной перспективе? Старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский считает, что через три-пять лет девелоперы превратятся по сути в фонды недвижимости, которые получают постоянный доход от аренды, вроде западных REIT (Real Estate Investment Trusts).

Чтобы из компании с кучей проектов превратиться в обладателя готовых зданий, нужен стабильный, а лучше растущий уровень цен на недвижимость и арендных ставок. Пока же цены не растут, а средства от IPO девелоперы направляют на приобретение новых прав на застройку. И все это уже похоже на надувание пузыря.

Предыдущая страница Предыдущая страница (1/2)



ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ
новостей бизнеса и экономики,
выходящую совместно с бизнес
предложениями России и стран
ближнего и дальнего зарубежья.

Источник: Журнал «Форбс»

Copyright © Банк бизнес предложений. Все права защищены

Опубликовано: 2007-08-09 (5346 Прочтено)

[ Вернуться назад ]
Новые бизнес предложения

Новые бизнес предложения
Помощь в получении кредита просм: 12768 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Оренбург
Сумма:
700000
Оказываем помощь в оформлении и получении микрозаймов и кредитов для физических лиц, у котор...

Продам угольное месторождение просм: 423 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Новокузнецк
Сумма:
250000000
Разведанные запасы угля составляют 39 млн. тонн угля марок Т и А.Категории разведанности - B...

Ищу партнера в IT просм: 427 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Красноярск
Сумма:
5000000
ООО с инфрастуктурой ВОЛС. Техобслуживание ремонт ПК, оргтехники. Специалисты в наличии. Cво...

Оборудование. Найдем клиентов за % просм: 9980 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Волгоград
Сумма:
1
Мы занимаемся продвижением продукции наших партнёров по России и СНГ.
Мы берём проц...

Оптовые поставки венков просм: 360 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:
Россия
Город:
Владимир
Сумма:
0
Мы производители венков различной сложности. Качество очень хорошее, долговечны. Предлагаем ...

Кредиты действующему бизнесу просм: 11929 
Кредиты действующему бизнесуСтрана:
Россия
Город:
Москва
Сумма:
0
Профессионалы банковского рынка Москвы оказывают услуги получения кредитования действующему ...

Реконструкция производства картофеля просм: 11734 
Реконструкция производства картофеляСтрана:
Россия
Город:
Магадан
Сумма:
7000000
Местоположение бизнеса – РФ, Магаданская область.
Основные направления проектируемой ...

Кредит для инвестиционных сельхозпроектов просм: 200 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Кредит от одного до семи миллиардов рублей для инвестирования в сельхозпредприятия. Процентн...

Деньги на инвестиционные проекты просм: 267 
Предлагаем финансирование малого бизнеса. Форма онлайн заявкиСтрана:

Город:

Сумма:
0
Деньги на инвестиционные проекты, модернизацию производства: от 5 млн.евро. до 1 млрд.евро. ...

Продается Автомойка (ППА на 5 лет) просм: 121 
Продается Автомойка (ППА на 5 лет)Страна:
Россия
Город:
Санкт-Петербург
Сумма:
1000000
Место нахождения: Санкт-Петербург, м.Лесная

Автомойка на 2 поста. Работает 24...

Все предложения RSS
Добавить новое
Подписка на новые
.

Copyright © 2005-2012 Банк бизнес-предложений bizbank.ru
При использовании материалов сайта, ссылка на www.bizbank.ru обязательна.
Любое частичное или полное, а также коммерческое использование материалов Банка бизнес-предложений
без согласования с владельцем сайта bizbank.ru запрещено.