Среди основных факторов, по которым топ-жилье делится на категории, чаще всего называют местонахождение, архитектурные решения, качество строительства и материалов, безопасность. В соответствии с ними выделяют три категории: delux, класс А и класс В. Но отличия между ними условны. Так, первая категория предполагает небольшое количество квартир (до 30), вторая — до 100, а третья — неограниченное. Отличаются они также по оснащенности инфраструктурой и уровню парковки. Если в первых двух категориях это подземный паркинг, то в третьей может быть просто наземная охраняемая стоянка. Но в целом специалисты признают, что уже само многообразие терминов говорит о расплывчатости критериев. Если раньше в определении объектов такого класса серьезную роль играла именно малая этажность, то теперь появился целый ряд зданий, в которых, несмотря на большой масштаб, созданы все условия, присущие жилью топ-класса.

Другой формат

Такой сегмент рынка, как элитная недвижимость, отличается не только высокими ценами, но и широтой ассортимента: пентхаусы, лофты, отдельные особняки и апартаменты и т. п. На московском рынке пока присутствует отнюдь не весь набор.

Так, у нас нет лофтов, хотя их появление прогнозируется в ближайшем будущем. Классический лофт — это жилое помещение, расположенное в бывших зданиях промышленного назначения, таких как фабрики, заводы, электростанции, складские комплексы и т. д. Лофты — огромные площади без межкомнатных перегородок с высокими потолками (10–20 м), большими окнами, а также подлинными элементами интерьера и конструкций промышленных предприятий, иногда с панорамным остеклением. Обычно площадь лофтов составляет 500–1000 кв. м. В Москве их планируется строить на территории бывшей фабрики «Красный Октябрь». Несмотря на то что в продажу они еще не поступили, риэлтеры предсказывают на них высокий спрос. «Предпочтение лофтам отдают в основном люди искусства и бизнес-элита», — замечает Андрей Уфимцев.

Другой элитный формат — пентхаус. Изначально его концепция представляла собой отдельно стоящий дом на крыше какого-либо здания, имеющий свою территорию, выходы во все стороны и персональный лифт. «Со временем на московском рынке произошла подмена понятия, и сейчас любая квартира большой площади на последнем этаже с выходом на крышу называется пентхаусом», — замечает Кайдо Каарма. Судя по базам данных элитных агентств недвижимости, так оно и есть. Большая часть предложений, фигурирующих в графе «пентхаусы», представляет собой просто квартиру на верхнем этаже и не всегда даже двухуровневую. Таких вариантов на рынке сейчас около 200. Настоящих же пентхаусов специалисты «Нового качества» насчитали не более 60, а эксперты из Knight Frank — всего 10. Пентхаусы на нашем рынке — штучный товар, и спрос на них всегда превышает предложение. Стоимость такого жилья с отделкой на Остоженке достигает примерно 50 тыс. долларов за 1 кв. м. Впрочем, в бизнес-классе можно найти и варианты подешевле — по цене 4 тыс. долларов за 1 кв. м.

Еще более дорогой и редкий товар на рынке Москвы — частные особняки. Можно выделить два основных типа: реконструированные дома XVII–XIX веков или начала XX века и дома, построенные в последнее десятилетие. «Реконструированных особняков больше, поскольку построить дом в четыре-пять этажей с 20–40 квартирами на очень дорогой земле в центре Москвы намного выгоднее, чем небольшие двухэтажные особняки на одну семью», — рассказывает Александр Зиминский. Однако и реконструированные особняки появляются в продаже нечасто. Во-первых, большинство домов XVII–XIX веков относятся к нежилому фонду, и после восстановления их удобнее использовать как офисы. Во-вторых, реконструкция требует значительных финансовых вложений и временных затрат, так что выгода от продажи такого дома не всегда очевидна. Иногда особняки включают в состав элитных жилых комплексов. Так, в клубный комплекс «Чистые пруды» на 30 семей входят шесть одноквартирных домов площадью от 887 до 1075 кв. м — с лифтами, бассейнами, каминными залами. Средняя стоимость этого роскошного жилья — 22–40 тыс. долларов за 1 кв. м. В продаже особняки появляются эпизодически и уходят быстро. Наибольшей популярностью пользуются, безусловно, дома в историческом центре Москвы, в районах Остоженки, Пречистенки, Арбата, Патриарших прудов, Замоскворечья.

Вверх и только вверх

В прошлом году, когда жилье на московском рынке дорожало с невиданной скоростью, элитный сегмент несколько отставал от среднерыночных темпов. Его рост был более плавным, но зато устойчивым. Когда в течение прошлогодней осени-зимы московский рынок пришел в состояние стагнации, «элита» продолжала понемногу набирать в цене. В целом за прошлый год стоимость этого вида жилья выросла на 70%. Таких прогнозов не было ни у одной компании. В результате по итогам 2006 года Москва вошла в десятку самых дорогих городов мира по стоимости жилой недвижимости.

Сегодня наиболее дорогостоящие предложения в элитном сегменте сосредоточены на рынке вторичного жилья. Квартиры во всех известных брендовых домах, таких как «Агаларов Хаус», «Стольник», «Монолит», продаются по цене выше 30 тыс. долларов за 1 кв. м. «Понятно, что такую покупку можно сравнить с приобретением дорогого автомобиля, например Bentley, когда часть денег платишь не за функциональность машины, а за бренд. Проживание в таком доме наряду с комфортом и удобством месторасположения предполагает определенный статус, за который покупатель готов платить», — поясняет Кайдо Каарма. По данным «Нового качества», минимальный уровень цен на элитном рынке — 7 тыс. долларов, максимальный — 37 тыс. долларов.

Согласно отчету компании Knight Frank за первый квартал 2007 года, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке элитного жилья составила 16,8 тыс. долларов, на вторичном — 19 тыс. долларов. Темп роста цен за этот период достиг 15,4 и 0,8% соответственно. В целом за первые пять месяцев 2007 года повышение стоимости на первичном рынке элитного жилья составило около 16%. «На мой взгляд, эти данные свидетельствуют о том, что в элитном сегменте не стоит ждать снижения цен. Они будут продолжать расти, хотя такого увеличения, как в 2006 году, ожидать бессмысленно», — отмечает Екатерина Тейн. Правда, по данным компании «Миэль-недвижимость», средний рост цен на рынке элитной недвижимости в первом полугодии 2007 года составил всего 8–9%. «Спрос на дорогую недвижимость сейчас повышается, но срок принятия решения у покупателя увеличился», — замечает Кайдо Каарма. Галопирующий рост цен закончился, однако, по словам риэлтеров, падения никто не ожидает. Почти все эксперты предполагают, что примерно на 20% стоимость элитного жилья обязательно подрастет.