Недвижимость Черногории уже давно привлекает российских инвесторов. Сейчас средства в основном вкладывают в небольшие апартаменты в новостройках для дальнейшей сдачи в аренду. Сколько нужно потратить на черногорскую недвижимость, чтобы потом получить прибыль. 

На ценообразование недвижимости в Черногории влияет много факторов: местонахождение объекта, расстояние до моря, площадь дома, его возраст, размер участка и, конечно, ситуация на рынке. По данным зарубежного отдела корпорации "Бест-недвижимость", цены на недвижимость в Черногории в среднем выросли за последние три года в 3-5 раз, за последние два года -- в 2-4 раза, а за последний год -- в 1,5-2,5 раза. "Те объекты, которые два года назад продавались по ?700-900 за 1 кв. м, сегодня оцениваются в ?2500 за 1 кв. м. Цена квадратного метра элитной недвижимости достигает ?3000-4500. И, несмотря на бурный рост цен, экономический потенциал еще далек от своего предела",-- уверена руководитель отдела международных проектов компании "Ривьера" Татьяна Покидько.

Причины этого кроются в событиях 2004 года: тогда на осеннем саммите ЕС от Бельгии и Франции поступило предложение принять Черногорию в Евросоюз. Подобная инициатива неудивительна: Бельгия и Франция -- лидеры по вложению средств в экономику Черногории. Однако, по мнению руководителя отдела зарубежной недвижимости корпорации "Бест-недвижимость" Юлии Титовой, Черногории еще многое предстоит сделать, чтобы интерес со стороны инвесторов не иссяк. "Благоустройство дорог, развитие инфраструктуры, развитие ипотечных программ, решение визового вопроса -- все это еще предстоит сделать. На сегодняшний день они движутся в правильном русле и не кусают кормящую руку",-- говорит она.

На данный момент в Черногорию сохраняется безвизовый въезд, существует упрощенное оформление документов для временного и постоянного проживания. Нерезидентам-физлицам разрешается покупка практически любой недвижимости, за исключением незастроенных участков земли. При этом закон об иностранных инвестициях защищает их право собственности на недвижимое имущество.

Несомненный плюс Черногории заключается в том, что туристический сезон здесь длится дольше, чем в Болгарии. Чистейшее Адриатическое побережье славится пляжами с песком и очень мелкой галькой. Природу Черногории часто сравнивают со швейцарской: такие же чистые озера, зеленые горы, речки с водопадами и форелью. Неудивительно, что практически вся территория страны находится под защитой ЮНЕСКО. Но для инвесторов важнее наличие льготного налогообложения владельцев земли и недвижимости, низкие коммунальные и другие местные платежи, в том числе и при продаже жилой и коммерческой недвижимости.

Приобретенную недвижимость можно будет отдать в управление специализированной компании для сдачи в аренду, а не искать клиентов самому. Дело в том, что пока рынок аренды в Черногории только развивается. Большинство собственников, купивших здесь недвижимость, пользуются ею сами. "Местные предлагают вариант аренды а-ля Сочи: комнаты в доме -- по ?10-20 за койкоместо. Уровень достаточно совковый. Кого не пугает -- вариантов масса. Уровень отелей в Черногории тоже в большинстве своем не лучше, единицы предлагают качественный сервис: "Мистраль" в Пржно, новые отели в Бечичах, некоторые отели в Которе. Всем черногорским отелям можно смело снять по одной звездочке, тогда будет по-честному. Стоят они при этом на нарисованные звездочки",-- говорит Юлия Титова. Поэтому тем, кто рассматривает покупку недвижимости в Черногории не только как вариант дачи, стоит обратить внимание на пока еще не освоенный рынок аренды.

Ранее у россиян огромным спросом пользовалась Будванская Ривьера. Это привело к перенаселению района -- теперь там шум, толпы, пробки на дорогах. "Будва уже не может предложить большое количество интересных мест. Застройка ведется очень плотно, "окно в окно". Многие объекты или построены без разрешения, или заморожены",-- рассказывает Татьяна Покидько. Именно поэтому основной интерес российских любителей черногорской недвижимости перекинулся в такие районы, как Бока-Которский залив, полуостров Луштица, Петровац и Барская Ривьера. Все большее внимание инвесторы уделяют городу Тиват. Это связано с покупкой англичанами судостроительного завода и началом строительства самой большой в Адриатике яхт-марины.

У англичан и ирландцев, а также у состоятельных россиян особым успехом пользуется Бока-Которский залив. Кроме природы здесь интересна архитектура старого города Котор с большим количеством церквей. Именно в этом районе ведется интенсивное строительство апартаментов с бассейнами и детскими площадками.

Одним из самых перспективных районов для инвесторов считается район Сутомор. В ближайшее время там начнется строительство первого на Адриатике шестизвездного отеля. В настоящее время уровень цен здесь несколько ниже, чем в других районах. Например, в комплексе апартаментов San Ference с развлекательным центром, открытыми и закрытыми бассейнами, ресторанами, по словам Татьяны Покидько, "цены рекордно низкие для такого уровня застройки -- ?1800-2000 за 1 кв. м". Застройщиком выступает английская компания.

Действительно, как рассказывает Юлия Титова, сегодня даже квартира в старом панельном доме социалистических времен стоит не меньше ?1800 за 1 кв. м. "Новые ликвидные объекты только начинаются с ?1800-3000 за 1 кв. м. Например, апартаменты в новом готовом доме в 50 м от моря в Дженовичах (комплекс "Вилла Сара") сегодня продаются по ?3000 за 1 кв. м. В этом же районе новостройка на нулевом этапе ("Адриатик Дримс") предлагается от ?2000 за 1 кв. м",-- рассказывает она.

Если говорить о стартовых вложениях, которыми необходимо обладать для того, чтобы прийти на рынок Черногории, то здесь точную сумму назвать сложно. Конечно, некоторые компании начинают поиск жилья для клиента с бюджетом от ?55 тыс. Но, по мнению участников рынка, чтобы не только приобрести хоть что-то, но и рассчитывать на дальнейший рост купленного жилья, необходимо располагать как минимум ?100 тыс. "Реально выбор появляется, когда клиент имеет на руках около ?100 тыс. Хотя эти деньги необязательно платить сразу. Можно иметь на руках меньше, но знать, что сумма от ?100 тыс. будет на руках в течение года. В этом случае можно предложить хорошие ликвидные и качественные объекты в строительстве с беспроцентной рассрочкой платежа на срок строительства",-- рассказывает Юлия Титова.

Естественно, самым выгодным вложением средств до сих пор остаются прибрежные земли. Сама по себе земля там дорожает на 25-30% в год. Если же на купленном участке построить коттедж, гостиницу или апартаменты, то прибыль составит еще 40-45%. Однако и суммы вложений в этом случае находятся совершенно в другом диапазоне. "В отдельных случаях, когда осуществляются вложения выше ?5-6 млн, прибыльность в общей сложности может составлять 150-170%, что более чем в два раза превышает доход от вложений менее ?1 млн",-- уверена Татьяна Покидько.