Между магазином и офисом

Эксперты не берутся советовать, какая категория коммерческих объектов — торговые помещения или офисы — сегодня более интересна для инвестиций. Все зависит от характеристик конкретного объекта. «Так как в будущем году насыщения рынка торговых или офисных помещений не предвидится, частным инвесторам будут интересны эти сегменты рынка в равной степени, — считает Константин Ковалев. — С одной стороны, доля свободных площадей в объектах офисной недвижимости ниже, но при этом ставки на торговую недвижимость в среднем выше. Таким образом, доходность по этим сегментам почти одинаковая: у офисной — 10–11% годовых, у торговой — 11–12%». По мнению других экспертов, в нынешних условиях частные инвесторы, выходящие на рынок встроенно-пристроенных помещений, могут рассчитывать на 14–17% доходности от торговых площадей и на 9–12% — от офисных.

«В последнее время на рынке наибольшую доходность дает покупка торговых помещений в спальных районах города. Спрос на такие площади, расположенные в пешеходной близости от потенциальных клиентов — жителей близлежащих домов, стабильно повышается», — уверяет Айдар Галеев. Но традиционно высокий спрос сохраняется и на помещения в так называемых торговых коридорах, на первых линиях домов, пешеходных улицах и центральных магистралях, вблизи станций метро — в местах с высоким проходным потоком. Рост стоимости таких площадей в прошлом году составил около 50–70%. В текущем году цены притормозили и даже в первом квартале где-то отыграли назад. Но в целом по итогам года, как ожидают в «Миэль-недвижимости», стоимостный прирост составит не менее 20%.

Помимо выгодного месторасположения при выборе конкретного объекта инвестирования необходимо учитывать перспективы развития района, в котором он находится. Яркий пример — встроенно-пристроенные помещения на первых этажах строящегося жилого комплекса (ЖК) «Гранд-парк», расположенного в трех минутах езды от Третьего транспортного кольца в районе Беговой улицы, где стоимость 1 кв. м совсем недавно составляла 2–2,5 тыс. долларов. Сегодня эти площади продаются по 6–7 тыс. за 1 кв. м. Динамика роста цен превышает среднерыночный показатель в полтора-два раза, и это связано как раз с появлением нового ЖК и окружающей его инфраструктуры.

Покупая коммерческие площади в новостройках, инвестор может вложить деньги на начальном этапе строительства. Однако это не даст такого эффекта, как в случае с жильем. По словам риэлтеров, если раньше разница в цене между строящимися и сданными объектами могла достигать 50–60%, то сегодня эта цифра гораздо ниже — 15–20%. И все же с учетом роста рынка итоговая доходность такой операции может составлять около 60–70%. Правда, данный сценарий возможен только при вхождении в проект на самых ранних стадиях его реализации, а таких предложений практически нет. «Застройщики предпочитают продавать готовую недвижимость по более высокой цене, привлекая для ее строительства не средства соинвесторов, а кредитные ресурсы», — поясняет Айдар Галеев.

Стоит помнить, что, инвестируя в коммерческую недвижимость, в статью расходов придется включать дополнительные пункты, которые не требуются при приобретении жилья. Так, проведение юридической экспертизы в таких операциях даже более желательно, чем при покупке квартиры. Необходимо также убедиться, что любая перепланировка согласована с соответствующими инстанциями и оформлена грамотно, а дом не относится к ветхому жилью.

Кроме недвижимости в формате стрит-ритейла частному инвестору может быть интересен и такой специфический вид недвижимости, как отели. А точнее, апарт-отели. Для России этот формат еще новый, но в Европе, особенно на курортных побережьях и в столицах, весьма распространен. «Номера в апарт-отелях представляют собой квартиры-студии, где жилая зона совмещена с кухней. Такой формат гостиниц ориентирован на клиентов, заинтересованных в длительном проживании, — рассказывает заместитель гендиректора по работе с клиентами компании Becar Commercial Property Moscow Ирина Панина. — В них объединяются все достоинства, присущие жилой недвижимости, и, кроме того, есть такие дополнительные опции, которые предоставляют гостиницы: room service, уборка помещений и т. д. Основные клиенты апарт-отелей — специалисты, приезжающие на длительный срок в другой город по делам». Для частного инвестора такие объекты интересны тем, что зачастую девелоперы при строительстве апарт-отеля продают в нем отдельные номера так же, как обычные квартиры. Их можно приобрести и для личного пользования, и для сдачи в аренду.

По словам Ирины Паниной, в Москве уже есть несколько апарт-отелей, позиционирующих себя как двух-, трехзвездочные гостиницы и расположенных на окраине города. А первый проект с международным управлением в составе офисно-гостиничного комплекса — Pokrovka Suite Hotel — запланирован к вводу в 2007 году.

По мнению экспертов, инвестиции в апарт-отели выглядят многообещающе. Во-первых, в России, особенно в столице, существует явный дефицит гостиниц. Во-вторых, именно ниша небольших отелей пока практически пустует. «Ни для кого не секрет, что в Москве уже давно наблюдается ощутимый дефицит недорогих гостиничных мест. В этом случае акцент на апарт-отели оправдает усилия застройщика. Гостиничный сегмент в классическом понимании очень зависим от сезонности, здесь же этот фактор стирается: окупаемость объекта происходит за счет более длительного периода пребывания в отеле», — комментирует директор отдела продаж компании IntermarkSavills Анжела Кузьмина.

Вакуум в нише апарт-отелей имеет своим следствием не только вышеперечисленные бонусы, но и риски для инвесторов. Главная опасность в том, что у отечественных девелоперов и управляющих компаний нет опыта работы с таким форматом. Пока на российском рынке очень трудно найти однозначно перспективный проект апарт-отеля, даже опираясь на известность и репутацию застройщика. Советы экспертов по выбору таких объектов противоречивы. «Наиболее интересными для инвесторов, на мой взгляд, можно считать апарт-отели верхнего ценового сегмента, — говорит Ирина Панина. — Несмотря на то что затраты на их строительство и оснащение велики, востребованность есть и их окупаемость будет значительно меньше, чем окупаемость проектов экономкласса». Анжела Кузьмина, напротив, полагает, что наиболее перспективными будут недорогие проекты, особенно в регионах.

В то же время Денис Семыкин советует, выбирая проект, ориентироваться на имя не застройщика, а управляющей компании. «Управлять отелем должна иностранная фирма, поскольку российские компании не имеют соответствующего опыта. Зачастую наши девелоперы самонадеянно решают управлять объектом самостоятельно, но в итоге их эксплуатационные расходы просто зашкаливают».

О входном пороге и доходности говорить сложно, физлицам купить номер в апарт-отеле пока никто не предлагает. Однако уже ближайшей осенью компания «Новая площадь» обещает изменить ситуацию. Их проект — строительство четырех апарт-отелей в Краснодарском крае — рассчитан именно на частных инвесторов. По словам Дениса Семыкина, здесь будет применяться схема покупки в рассрочку. Сначала покупатель платит только 40% от стоимости апартаментов. Оставшуюся сумму он вносит в течение нескольких лет, причем из своего кармана — только половину платежей, а в счет остальных идет арендная плата от сдачи апартаментов. Рассчитавшись полностью с застройщиком, инвестор может либо продать апартаменты, либо оставить для личного пользования, либо продолжать сдавать. По расчетам специалистов компании, срок окупаемости таких вложений составит пять-шесть лет. Сейчас «Новая площадь» занята поиском иностранной управляющей компании, а первые продажи обещает начать уже в сентябре.